5月上海房地产市场报告

　　观点指数 在一系列楼市调控政策出台后，上海在土地出让环节设置房地联动价调节楼市，并且开始布局十四五期间的租赁供给和城市更新。

　　在积分制和新盘集中供应为主的政策下，楼市调控成效显著。

月内，新建住宅供应短暂下降，对比上月28个新盘开售，本月仅14盘。供应量减少的同时，新建住宅成交量也有所回落。

受近几月新盘集中供应增加影响，二手住宅成交有所下滑，整体楼市在调控政策下基本平稳。

构建租售并举制度，成片旧区改造明年完成

租赁性住宅供应与城市更新领域，上海计划十四五期间新增40万套租赁住房，今年供应5.3万套，床位4万张。

5月24日，住建部召开发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市人民政府负责人分两批参加。

可以窥见，上海正加大构建租售并举的力度，在保障性租赁住房上将加大供给并精准供应。在市场化租赁住房上，增加供给的同时也加大规范管理力度。月内还公布了9家违规中介机构名单，暂停了住房租赁网签权限，规范租赁住宅管理。

城市更新方面，上海今年计划完成成片二级旧里以下房屋改造70万平方米、3.4万户，2022年计划完成改造40余万平方米、2.2万户。全市中心城区成片旧区改造将于明年全部完成。

十四五期间，计划完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造48.4万平方米、受益居民1.7万户。

明年，上海的成片城市更新将阶段性告一段落，许多开发商都想从中分一杯羹。

近期，上海成立800亿元城市更新基金，由上海地产集团与招商蛇口、中交集团、万科、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等签署战略合作协议，推动上海的城市更新进程。

各个开发商也积极与上海各区在城市更新领域展开合作，其中，绿城中国与黄浦区政府签订战略合作协议；葛洲坝则携手金山区开展密切合作。集中供地56宗，北外滩商地摘金91亿

土地市场方面，5月成交2宗商服用地，1宗办公用地，总成交额104亿元，总出让面积51439.8平方米。

其中，上实发展联合上海城投、上海建工底价91亿夺上海北外滩商地。

该地块为商办地块，出让面积34585.2平方米（地上12732.8平方米，地下21852.4平方米），容积率27.5，建筑面积地上350157.5平方米（商业比例不小于24%、办公比例不大于76%）楼面价约26000元/平方米。

按照要求，该地块项目建成后将成为北外滩乃至浦西地区的地标性项目，打造具有全球影响力和标杆引领性的总部基地。

上海2021年第一批集中供地临近，本次集中出让56宗地块，比上月预告多4宗。8宗租赁住房用地，16宗征收安置房用地，以及32宗涉宅地（其中青浦区夏阳街道华青路西侧01-05地块被终止出让）。

数据来源：上海规划和自然资源局、观点指数整理

涉宅地的区块分布上，宝山区4宗，奉贤区4宗，嘉定区3宗，青浦区5宗，松江区4宗，临港自贸区5宗，崇明区、静安区、闵行区、浦东新区、普陀区、徐汇区、杨浦区各一宗。

本次集中供地上海调整了土地出让模式，将房价前置到土地出让环节，增加最高价、中止价和房地联动价三种价格指标。

在竞价方式上采用“举牌竞价+一次性书面报价”的方式，最高报价一般限定为起始价的110%，在举牌竞价阶段采取价高者得的方式确定竞得人，在报出中止价后将进入一次性书面报价程序，以“最接近一次书面报价平均价”的方式确定竞得人。

相较于北京集中供地“举牌竞价+竞政府份额/竞公租房面积+高标准住宅方案”和杭州“高溢价率+竞自持”的两种竞拍方案，上海的竞拍方式虽然方式简单，但以“最接近一次书面报价平均价”的方式确定竞得人，更考验开发商的博弈能力，拿地不确定性增加。

房地联动机制的出台限制了开发商利润上限，但上海地块溢价率较低，开发商的利润下限有较大保障。

近期上海新盘去化较快，主要因一二手价格倒挂。市场数据显示，近期入市新盘接近半数日光。而房地联动价格或将增大热门板块一二手住宅销售价格倒挂现象，集中供地项目入市去化率或加快。

新盘供应下降，成交缩量

据观点指数监测，共有14个项目在5月开盘，供应套数3879套，环比下降54%，入市规模有所下降。

市场数据显示，14个开盘项目中有7盘日光，5个楼盘触及积分制，包括嘉泷汇、中环境秋月、阳明花园三期、金地峯范、金地虹悦湾等，其中嘉泷汇的认筹比和入围分数最高，认筹比为1：2.69，入围分数为69.6。金地峯范的入围分数最低，为49.09。

数据来源：中原、观点指数监测及整理

5月，金地3个入市新盘均表现出色，两个加推项目金地峯范与金地虹悦湾触及积分制。

其中金地峯范位于嘉定区，月内推售326套，成交均价4.66万/平方米，入围分数为51.9，本次推售主要户型为91-100平3房、135-151平叠加。

金地虹悦湾位于青浦区大虹桥板块，月内推售359套，成交均价6.49万/平方米，容积率1.5，入围分数62.16，本次推售主要户型为95平3房洋房、144-148平叠加。

奥园金地·格林云尚为奥园与金地联合开发，项目位于嘉定区，月内推售408，成交均价3.55万/平方米，首日成交400套，基本日光。据悉，该地块由上海奥汇置业有限公司（奥园）以底价15.4亿元竞得，成交楼面价11500元/平方米。

近期，上海也发布了第三批集中入市的45个商品住房项目，共139.7万平方米，合计12721套，预计将在未来两月陆续入市，而第二批集中入市项目也有多盘取证待开，预计六月份新入市房源将增加，带动成交放量。