借道ABS募资扩张 强监管下仍有租金贷 长租公寓“红与黑”

　　协纵策略管理集团创始人黄立冲认为，长租公寓如果仅靠租金收入就如同商业模式缺了一条腿，但是公寓增值最大风险靠贷款持有物业后，租金收入不足以支付利息，出售交税后所剩有限。“另外一条腿就是金融，资本运作获取债务杠杆提高回报，但这条路在重资产情况下很难实施，因为杠杆后现金流是负的。中国公寓租赁领域的租金回报率(租金与物业价值比)在3%——4%，高端物业的回报率在2%——3%，任何财务杠杆将导致公寓运营亏损。”

　　在股权融资方面，自如分别于今年1月份和3月份完成了A轮、A+轮融资，其中A轮融资获得红杉资本中国、腾讯产业基金领投的40亿元;而蛋壳公寓完成了5轮融资，总融资金额超过12亿元。

　　在住房租赁ABS融资方面，自2017年有多家长租公寓成功发行。其中魔方公寓于2017年1月发行“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，募资额为3.5亿元;自如于2018年3月通过“自如2号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，募资额为20亿元;蛋壳公寓于2018年8月初成立“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”，发行规模为2.035亿元。

　　据信用评级机构东方金诚统计，截至8月21日，市场上共发行8单长租公寓ABS，总规模98.07亿元，产品类型包括类REITs、CMBS、信托受益权ABS。具体来看，长租公寓企业通过发行ABS募集资金在2亿到5亿元左右，其基本思路都是将未来的租金收益权转化为信贷贷款、委托贷款以及消费信贷的债券，通过打包发行ABS先行回笼资金。

　　盈利未至口碑下滑

　　在多种融资工具的“加持”下，长租公寓的金融风险正逐渐积聚，有金融业内人士担忧，一旦金融市场发生波动，长租公寓部分项目房租可能无法顺利支付。如果进一步加入信用违约债券、担保债务凭证等金融衍生品，必将带来更高的杠杆，资金链一旦断裂将产生严重后果。

　　除金融风险外，盈利困境也成为长租公寓备受质疑的原因。作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，面临着前期投入大，回收期较长，短期盈利难的问题。

　　中商产业研究院的报告显示，长租公寓的成本主要由拿房成本、获客成本、装修摊销以及人力成本构成，其中拿房成本占50%以上，而若采用市场融资手段进行扩张，融资成本在8%左右，企业进行负杠杆运作，盈利空间有限。

　　SOHO中国董事长潘石屹此前公开表示：“目前长租公寓的投资回报率不到1%，回报率再翻两番也是亏本。”据我爱我家前副总裁胡景晖公开表示，目前行业普遍亏损，而我爱我家规模最大，是长租公寓行业唯一盈利的。