中档酒店黄金十年将结束，下一个酒店投资机遇再哪里？
2021-07-14
中国的经济发展总是在日新月异的变化着，这得益于改革开放后的市场经济政策活力，另一方面，我们的经济起点较低，所以才会有几十倍的增长，当我们用短短几十年的时间跑完国外上百年铸造的历史的时候，我们回过头来才发现，中国经济确实创造了多个惊奇的数字。酒店业也是一样，改革开放初期，在中国酒店业刚起步阶段，国外连锁酒店行业已经经过了几十年的历史，1907年希尔顿酒店创建，万豪起源于1927年，而现代酒店之父-凯撒里兹出生于1850年。而中国第一家五星级酒店-广州白天鹅宾馆在1983年才迎来开业，同样1983年开业的北京喜来登长城饭店则是中国第一家引入的国际酒店品牌。虽说当时国内也有如上海锦江饭店之类的豪华酒店存在，但大都这类酒店还处于政府的管理之下，职能也以接待党政军企活动及外宾为主，而那个时期离现在也就三十多年的历史。
中国真正开启连锁化先河的还是在1996年，上海第一家经济型酒店品牌-锦江之星旅馆开业，标志着一个新的时期开幕，在国资的推动下，这一新鲜产品迅速成为搅动后期酒店市场的开端。进入2000年后，随着市场经济的进一步推动，人员流动增大，国内外交流增多，连锁酒店品牌开启了他的黄金发展时期，所以一般在业界，将2002年到2012年十年间，被人称为经济型酒店的黄金十年，这十年，是以锦江之星、如家、汉庭、七天等品牌为代表的经济型品牌攻占市场的时期。在这个时期，中国才真正意义上迅速拉开了酒店连锁化的大幕，在这个时期之前，国内酒店品牌，是以国资为代表的力量主要集中于高星级连锁试水市场，其核心是为了顺应旗下众多酒店资产的转型和市场化改革，从而变为连锁酒店，其属性没有实质性的改变。所以，中国经济型酒店黄金十年为国内的酒店行业积累了丰富的经验，现今大多数酒店人才都为那个时代培育和发展的。经济型酒店的黄金十年也培育了一大批专业的酒店投资人，和一大批酒店上下游产业供应链条，为今后的酒店业多元化和更大规模的发展打下了基础。
进入到二千年的第二个十年，国内经济发展更为迅速，互联网时代和移动智能化时代到来，千禧一代逐步登上主流舞台，产品迭代和消费升级接踵而来，经济型酒店在一二线城市无法维持盈利较好的状态，就这样，中档酒店迎来了发展的历史机遇。在中档酒店发展时期，还是原经济型酒店集团领衔，率先推出众多的中档品牌，体系内的产品逐步进行升级。而除了传统的锦江、华住、首旅等集团之外，还多了很多单列的品牌集团来争夺市场，如维也纳和亚朵等这类酒店品牌，也能在这个时代分的一杯羹。还有一个的重要板块是国际品牌，在国内酒店品牌大肆争夺中低端酒店市场的时候，国际集团迎来了高端酒店发展的黄金期，基本垄断了国内高星酒店市场，而在中高板块，他们瞄准这个多金的时代，推出“中国特色”的地方品牌，如希尔顿旗下的欢朋、洲际旗下的智选等。相较于经济型酒店时代的数个品牌竞争，到了中档酒店发展时期可谓是百家争鸣，群雄逐鹿。社会的发展都是曲线向上的，没有一直增长的市场，也没有一成不变的内容。从2012年到现在这十年间，我们看到我们身边不断出现的各类品牌，逐步在改写中国酒店业的版图，连锁化程度越来越高，从经济型酒店时期的10%到如今的25%左右，而且在未来几年这一比例不断增大。进入到2020年，一二线的酒店朋友们都会发现，我们身边能做酒店的楼都变成了连锁，各种各样的品牌酒店在身边开业，还想开酒店的人已经找不到可以开酒店的地方了，这就是新增市场的结束。随着房地产大规模造楼时代的结束，大规模开发开发区的历史也将结束，城镇化进入到一定时期，增量将会变的缓慢。而这一时期就是进入到存量时期，存量楼盘的整合、存量酒店物业的争夺、存量单体酒店老板的争夺战正在我们身边上演。另一个更为严重的现像，就是大家在一二线城市都拼不动了，没有地方可拼了，这就来了一个新名词；瞄准下沉市场。国内有广阔的下沉城市，几百个县级地级市，两三千个县城。这部分人口占国内70%以上，这是非常具备潜力的巨大市场，酒店集团当然不会放过，而这些城市就是中档酒店争夺的主战场 。现在说中档酒店红利结束了，这里指代的是以一二线城市为代表的主流酒店投资市场，随着物业越来越难拿，竞争越来越激烈，人工和物业成本越来越高，中档酒店的房价对应的利润变的微薄，这个时候，该怎么办，酒店还能投吗，下一个阶段酒店还能投什么。这里要说的是，中高端酒店市场的发展时期正在来临，多元化酒店发展时期正在来临。相比于过去从经济型到中档酒店，都在围绕一个酒店投资赛道，那么我们今天将面临着是多个酒店赛道。存量市场的变革是一场供给侧的革命，上百万家酒店需要去整合，这是多么庞大的市场，经济型酒店经过1.0、2.0、3.0、之后一系列升级换代后布局县级市场依旧是有发展红利，中档酒店发展下沉到三四线或者部分强县市市场，这部分依旧具备强大潜力，而主流的一二线城市则向中高端酒店市场推动，面对主流房价400-600元这个市场区间，无疑是下一个阶段甚至是现在的主要投资方向，未来的酒店市场逐步裂变，县级市区就是200元到300元为主力的升级版经济型酒店市场，三四级城市则是300元左右的中档酒店市场，而一二线主要城市400-600元这个市场则是主力，只有这个区间的价格才能符合中高端酒店投资的市场模型，单房造价在16-18万区间较为合理，120-180间客房区间最为理想。最为核心的是，这一酒店的投资群体将少了一部分投机性，多了一份沉稳，少了一份赚快钱的心理，多了一份长期经营的心，相比经济型酒店及中档酒店投资人，这一群体将更为稳重，看重资产的长期布局，而非投机性商人。
中高端酒店是下一个发展的风口，而这个板块面对的都是存量市场的改造升级，而非增量市场的转化，连锁化的整体都是螺旋向上的规律，当如今我们面对如此庞大的存量市场连锁化改造、升级改造时，需要的是更为专业、更为成熟、更为强大的品牌。如今，我们看到，华住旗下的桔子水晶、锦江的维也纳国际、郁锦香、首旅旗下的逸扉，以及国际品牌希尔顿花园、惠庭、福朋喜来登等品牌都在加快布局。未来一方面大集团加快品牌的升级，另一方面其他多元化的城市设计品牌出来，如在上海地区发展较好的云河夜泊酒店等，都在不断的耕耘细作这块市场。除了中高端市场的多元化布局之外，休闲度假类酒店、目的地类酒店、城市主题类酒店（如电影、电竞、剧本杀等）等小众类型也在快速发展，这依赖于千禧一代和Z世代客群的消费观。所以对于我们当下的酒店投资人，应该更好的根据自身的物业情况选择对应的产品。一个酒店投资新手在未来越来越难进入到酒店这个行业，未来投资的主力军是存量酒店的这些持有人，以及新进入的实力强劲的投资实体和基金类公司，市场需要更专业的投资人进入。如吞并开元酒店的高瓴资本郑南雁，或者大集团之间的并购等。
市场永远是在发展中前进的，与时俱进才是投资的重要基础，需要不断的思考中总结发展规律，不然再多的钱都是去交学费！
中国真正开启连锁化先河的还是在1996年，上海第一家经济型酒店品牌-锦江之星旅馆开业，标志着一个新的时期开幕，在国资的推动下，这一新鲜产品迅速成为搅动后期酒店市场的开端。进入2000年后，随着市场经济的进一步推动，人员流动增大，国内外交流增多，连锁酒店品牌开启了他的黄金发展时期，所以一般在业界，将2002年到2012年十年间，被人称为经济型酒店的黄金十年，这十年，是以锦江之星、如家、汉庭、七天等品牌为代表的经济型品牌攻占市场的时期。在这个时期，中国才真正意义上迅速拉开了酒店连锁化的大幕，在这个时期之前，国内酒店品牌，是以国资为代表的力量主要集中于高星级连锁试水市场，其核心是为了顺应旗下众多酒店资产的转型和市场化改革，从而变为连锁酒店，其属性没有实质性的改变。所以，中国经济型酒店黄金十年为国内的酒店行业积累了丰富的经验，现今大多数酒店人才都为那个时代培育和发展的。经济型酒店的黄金十年也培育了一大批专业的酒店投资人，和一大批酒店上下游产业供应链条，为今后的酒店业多元化和更大规模的发展打下了基础。
进入到二千年的第二个十年，国内经济发展更为迅速，互联网时代和移动智能化时代到来，千禧一代逐步登上主流舞台，产品迭代和消费升级接踵而来，经济型酒店在一二线城市无法维持盈利较好的状态，就这样，中档酒店迎来了发展的历史机遇。在中档酒店发展时期，还是原经济型酒店集团领衔，率先推出众多的中档品牌，体系内的产品逐步进行升级。而除了传统的锦江、华住、首旅等集团之外，还多了很多单列的品牌集团来争夺市场，如维也纳和亚朵等这类酒店品牌，也能在这个时代分的一杯羹。还有一个的重要板块是国际品牌，在国内酒店品牌大肆争夺中低端酒店市场的时候，国际集团迎来了高端酒店发展的黄金期，基本垄断了国内高星酒店市场，而在中高板块，他们瞄准这个多金的时代，推出“中国特色”的地方品牌，如希尔顿旗下的欢朋、洲际旗下的智选等。相较于经济型酒店时代的数个品牌竞争，到了中档酒店发展时期可谓是百家争鸣，群雄逐鹿。社会的发展都是曲线向上的，没有一直增长的市场，也没有一成不变的内容。从2012年到现在这十年间，我们看到我们身边不断出现的各类品牌，逐步在改写中国酒店业的版图，连锁化程度越来越高，从经济型酒店时期的10%到如今的25%左右，而且在未来几年这一比例不断增大。进入到2020年，一二线的酒店朋友们都会发现，我们身边能做酒店的楼都变成了连锁，各种各样的品牌酒店在身边开业，还想开酒店的人已经找不到可以开酒店的地方了，这就是新增市场的结束。随着房地产大规模造楼时代的结束，大规模开发开发区的历史也将结束，城镇化进入到一定时期，增量将会变的缓慢。而这一时期就是进入到存量时期，存量楼盘的整合、存量酒店物业的争夺、存量单体酒店老板的争夺战正在我们身边上演。另一个更为严重的现像，就是大家在一二线城市都拼不动了，没有地方可拼了，这就来了一个新名词；瞄准下沉市场。国内有广阔的下沉城市，几百个县级地级市，两三千个县城。这部分人口占国内70%以上，这是非常具备潜力的巨大市场，酒店集团当然不会放过，而这些城市就是中档酒店争夺的主战场 。现在说中档酒店红利结束了，这里指代的是以一二线城市为代表的主流酒店投资市场，随着物业越来越难拿，竞争越来越激烈，人工和物业成本越来越高，中档酒店的房价对应的利润变的微薄，这个时候，该怎么办，酒店还能投吗，下一个阶段酒店还能投什么。这里要说的是，中高端酒店市场的发展时期正在来临，多元化酒店发展时期正在来临。相比于过去从经济型到中档酒店，都在围绕一个酒店投资赛道，那么我们今天将面临着是多个酒店赛道。存量市场的变革是一场供给侧的革命，上百万家酒店需要去整合，这是多么庞大的市场，经济型酒店经过1.0、2.0、3.0、之后一系列升级换代后布局县级市场依旧是有发展红利，中档酒店发展下沉到三四线或者部分强县市市场，这部分依旧具备强大潜力，而主流的一二线城市则向中高端酒店市场推动，面对主流房价400-600元这个市场区间，无疑是下一个阶段甚至是现在的主要投资方向，未来的酒店市场逐步裂变，县级市区就是200元到300元为主力的升级版经济型酒店市场，三四级城市则是300元左右的中档酒店市场，而一二线主要城市400-600元这个市场则是主力，只有这个区间的价格才能符合中高端酒店投资的市场模型，单房造价在16-18万区间较为合理，120-180间客房区间最为理想。最为核心的是，这一酒店的投资群体将少了一部分投机性，多了一份沉稳，少了一份赚快钱的心理，多了一份长期经营的心，相比经济型酒店及中档酒店投资人，这一群体将更为稳重，看重资产的长期布局，而非投机性商人。
中高端酒店是下一个发展的风口，而这个板块面对的都是存量市场的改造升级，而非增量市场的转化，连锁化的整体都是螺旋向上的规律，当如今我们面对如此庞大的存量市场连锁化改造、升级改造时，需要的是更为专业、更为成熟、更为强大的品牌。如今，我们看到，华住旗下的桔子水晶、锦江的维也纳国际、郁锦香、首旅旗下的逸扉，以及国际品牌希尔顿花园、惠庭、福朋喜来登等品牌都在加快布局。未来一方面大集团加快品牌的升级，另一方面其他多元化的城市设计品牌出来，如在上海地区发展较好的云河夜泊酒店等，都在不断的耕耘细作这块市场。除了中高端市场的多元化布局之外，休闲度假类酒店、目的地类酒店、城市主题类酒店（如电影、电竞、剧本杀等）等小众类型也在快速发展，这依赖于千禧一代和Z世代客群的消费观。所以对于我们当下的酒店投资人，应该更好的根据自身的物业情况选择对应的产品。一个酒店投资新手在未来越来越难进入到酒店这个行业，未来投资的主力军是存量酒店的这些持有人，以及新进入的实力强劲的投资实体和基金类公司，市场需要更专业的投资人进入。如吞并开元酒店的高瓴资本郑南雁，或者大集团之间的并购等。
市场永远是在发展中前进的，与时俱进才是投资的重要基础，需要不断的思考中总结发展规律，不然再多的钱都是去交学费！
