开放商自持做长租公寓，杭州租赁市场迎来新物种

2021-07-03

*本文经转载自杭州楼市情报

　　开发商在住宅项目中，一部分作为商品房出售，还有部分按照拿地时竞价的比例自持，这已经越来越成为一种常态。

　　自持物业怎么做?这曾经是困扰很多开发商的一大难题。

　　5月杭州首次集中土拍，共有39宗地块涉自持，总自持面积达到65.88万平方米。

　　从2016年11月首宗自持地块成交算起，目前杭州的涉自持项目已经达到：200个。

　　其中占比最大的是滨江集团，涉自持项目(含联合拿地)已达到23个，总自持面积约42万平方米，约5000套房，折算房间超10000间。

　　开发商自持商品房做长租公寓成为杭州住房租赁市场的“新物种”。

　　2020年7月开始，杭州住保房管局旗下的杭州市住房租赁监管服务平台陆续公示了一批预招租的项目，开发商自持商品房打造的长租公寓产品开始陆续进入市场。

　　2021年6月10日，上品华庭长租公寓亮相，这是目前杭州的长租公寓中最高端的产品之一，该小区普通住宅在二手房市场的价格预估在千万/套以上，上品华庭长租公寓产品集中于3幢楼，位于小区东北角，建筑外观与商品房标准一致，空间上也没有任何区隔，可以共享小区景观以及各项设施，主力户型有107㎡和137㎡两种，硬装舒适大方并配备了居家生活所需的基本电器，甚至包含了床上用品、装饰画等软装，137㎡大四房户型的月租金标准是：2万元。

　　同时官宣的还有滨江集团的长租公寓品牌——滨江暖屋。其实，滨江暖屋成立已经有3年时间，在上品之前已经有2个项目投入运营，分别是位于萧山宁围板块的翡翠江南和萧山市心板块的御江南。

　　滨江暖屋·上品华庭从地段、社区、装修和配套都刷新了长租公寓的品质标准

　　开发商自持物业怎么做?市场已经给出了一个解决方案：成立专业的团队来运营长租公寓是一大趋势。据悉，杭州目前除滨江外，绿城中海融信金地多家开发商也都成立了专门的长租公寓品牌和团队。

　　中海成立了“海堂”和“友里”两个长租公寓品牌，在杭州滨江的中海云宸项目中落地的是“友里”，定位是舒适社交型公寓，租金3500元起，租金水平与周边社区持平，配备了管家、有一定的智能化运用、还有萌宠主题，受到周边互联网大厂的白领青睐。融信的“hello家”也在杭州落地了首家旗舰店“hello+港”，位于空港新城的融信空港澜天，吸引了一批航空工作者。

　　目前杭州公示招租的自持商品房项目已有20余个，8000多间房，地段分布在主城区、萧山、临平、富阳各个方向，租金水平从900元—20000元/月不等。

　　尽管杭州自持住宅项目数量迅速增长，但依然有很多企业对“自持”望而却步。

　　杭州首次集中土拍，很多报名多地块最后铩羽而归的开发商大多止步于竞自持比例环节，不少人表示“自持没想好怎么做”“弄不好要亏本”。

　　因为杭州对竞自持比例拿地的商品房租赁管理有非常详细而严格的管理细则，基本上可以堵住各种试图“以租代售”的漏洞。

　　最后留下来做长租公寓的企业至少有三个基本的认知：第一，重资产;第二，重运营;第三，长期主义。

　　然而，“租售并举”和“房住不炒”一样，是当前两个明确的政策导向，越来越多的房企把长租公寓视为一个未来发展的新赛道。

　　作为手握23个项目、自持物业资产价值超百亿的滨江集团董事长戚金兴将滨江暖屋定位为：重资产、标准化、不以高利润为导向的服务型企业，并向媒体公开了他的三本帐：

　　第一本帐是阶段性回报，以上品为例，4.3万/㎡,加上各项成本大约5.5万元/㎡,全部满租的状态下年租金回报率大约是3%;

　　第二本帐是资产价值回报，目前上品在二手房的市场价已超10万元/㎡，从资产价值看已翻番;

　　第三本帐是社会帐，房企自持商品房用于租赁符合“房住不炒”目标，需要更多的企业参与，为社会为杭州这座城市贡献力量。

　　尽管短期回报率有限，滨江暖屋依然提出要做好品质、管理和服务，争做“中国一流杭州标杆”。

　　杭州连续多年人才流入全国第一，一方面要保持人才引进，一方面又要“房住不炒”，非常考验政府部门的平衡能力。