调查：湖南老牌中档酒店为何频频易主

　　近日，记者来到位于湖南省展览馆的三和大酒店，看到这家老牌三星酒店虽模样依旧，亦有顾客进出，但显然已经风光不再。不久前，酒店已经正式公告挂牌出让。

　　近日，记者来到位于湖南省展览馆的三和大酒店，看到这家老牌三星酒店虽模样依旧，亦有顾客进出，但显然已经风光不再。不久前，酒店已经正式公告挂牌出让。从2011年底到现在，短短一年多的时间里，在有金融街之称的长沙市芙蓉路中段，这是继留芳宾馆挂牌转让、南方明珠易主之后的第三家老牌星级酒店。与三和命运相似的，还有今朝大酒店与鑫都大酒店等多家老牌星级酒店。

　　曾经风起云涌的老三星、老四星酒店，似乎已经陷入一个集体消退的怪圈——

　　现象：频频转让

　　7月15日，记者从三和大酒店获悉，运营18年的湖南三和大酒店(包括其前身湖南银座大酒店)，已经于7月11日正式发出公告整体挂牌转让。

　　“我们已经授权委托湖南赛德拍卖公司挂出拍卖招商公告，公示期为两个月。”三和大酒店产权所属方湖南群志投资有限公司财务经理陈漫辉女士告诉记者，但对于转让底价，三和表示目前尚不方便透露。

　　不过，此次转让与三和的营业绩效似乎并无直接关联。记者从酒店经营方了解到，酒店的236间客房年入住率保持在80%以上，餐饮年收入接近1000万元。此外，承租方在自主经营酒店之外，还进行拆分出租作为桑拿室、足浴、茶室和培训机构等，这部分分租年收入在300万元左右。“我们经营情况一直还不错，年收入在两三千万左右，交给业主的租金原来为660万，今年有所上涨。”三和大酒店一名职业经理人透露。

　　但即便如此，三和却仍然难逃转让的命运。陈漫辉表示，“湖南群志”主要是出于自身业务考虑而选择转让酒店。一方面，虽然酒店目前经营状况尚好，但与酒店资产所产生的财务利息计算相比，六七百万的承租收益只是一个零头。以三和目前所处的黄金地段而言，将其整体出售开发成写字楼或是医疗机构等，收益将大为提高。她给记者算了一笔账，如果将湖南三和大酒店18200平方米产权面积按日租金3元的乙级写字楼标准出租，年租金超过1900万元。

　　老牌中档酒店的凋零似乎已经成为一个不争的事实。人们或许还记得，2011年，湘泉大酒店与湘雅二医院签订资产转让协议;同年底留芳宾馆挂牌转让;2012年6月初，占地14亩、建筑面积约3万平方米的南方明珠大酒店，最终以3.3亿元的成交价易主。今年4月，地处繁华的车站北路的今朝大酒店将100%股权整体拍卖招商，并挂出了2.61亿元的价格。此后不久，三和、鑫都等酒店也纷纷挂牌或洽谈转让事宜。

　　评判：异常?平常?

　　看上去没少挣钱的老牌三星、四星酒店，缘何频出转让消息?

　　一些人士认为，老牌中档酒店大多盈利微薄、市场萎缩，因此难以为继。但酒店业资深人士何浪高却并不认同：“酒店的转让与年轻人换手机一样，是很平常的事。”

　　在何浪高看来，老三星或者老四星酒店的现状，并非像一般人想象的那么差，只不过，相对高端奢华酒店与连锁品牌酒店来说，这的确是一个不太被关注的群体。

　　何浪高认为，老牌三星、四星酒店频繁转让背后，实际上有着更深层次的原因。一种情况是国有企业对不良资产的改良重组。如湘泉、今朝等大部分老酒店最初都属于国有资产，单纯依靠酒店经营的收入，确实获利微薄，因此许多酒店便被当作国有资产中的不良资产予以处置。另一种情况，则是民营企业对资产的最优配置。当初一些民营企业选择买入，并不是单纯看好酒店的发展前景，更多是看中了地处黄金地段的老三星、老四星酒店商业物业的巨大增值潜力。

　　事实上，许多酒店都不止一次被转让，商业物业价值的提升被指为核心原因。以今朝大酒店为例，该酒店原属于湖南教育考试院，2006年，中国长城资产管理公司以债权人的身份与湖南教育考试院沟通，决定将其债权转变为股权。2010年，今朝以1.41亿元的价格挂牌转让，一家民营企业接手。短短两年多之后，今朝再次面临转让命运，不过随着周边地价的升值，其“身价”也暴涨1亿多元，公示价达2.61亿元。

　　除此之外，近年来高端酒店和经济型酒店的双重挤压，也被认为是不少老牌酒店转让的原因之一。

　　长沙是众多国际酒店业大佬垂涎已久的诱人蛋糕。据公开资料显示，目前长沙国际酒店品牌数量位居中部城市之首。自运达喜来登酒店入驻长沙之后，众多国际一线酒店品牌纷纷强势入驻，据悉，2012年至2017年的5年间，将有超过14家高端品牌酒店入驻星城。

　　而在另一端，经济型酒店遍地开花。仅以7天连锁酒店为例，截至2013年底，7天连锁酒店在长沙分店数量达到53家。而锦江之星、如家、莫泰168等连锁酒店也有着非常不错的发展态势。

　　何浪高认为，硬件的改造与软件的提升，是目前老牌三星、四星酒店普遍面临的最大挑战。由于年代久远，大部分老牌酒店都面临硬件改造的难题，但大规模的硬件改造需要雄厚的资金支持，这显然不是每个酒店都能做到的。更难的，是软件的提升。人才的匮乏，一直是困扰老牌中档酒店的最大瓶颈，相对来说，高端酒店的服务水平有目共睹，经济型连锁酒店的培训体系也比较完善，这些也加强了他们对人才的吸引力。

　　对策：坚守?离场?

　　面对变化的市场格局，老牌三星、四星酒店，将何去何从?

　　一种观点认为，老牌酒店硬件设施较为陈旧，尤其缺乏高端管理人才。选择离场，并非不是明智的选择。

　　另一种观点称，想要坚守也未必不可。

　　事实上，老三星、老四星酒店也有着自身不可忽略的优势。一般来说，由于长时间的积累，老牌酒店都有着相对广泛而稳定的客源基础。此外，这些酒店的区位优势与综合性能，也是其他很多酒店难以比拟的。而业内人士更看重的，则是长沙酒店业的发展前景。

　　作为一个中部城市，长沙酒店业的业绩在业内令人艳羡。据国家旅游局最近发布的《2012年国家星级饭店统计公报》显示，在全国主要城市星级饭店五项指标中，长沙的平均出租率与每间客房单位面积营业收入，均位列全国第一，这已经是长沙连续三年蝉联首位。这份数据说明，长沙的星级酒店是最赚钱的，其中也包括老牌三星、四星酒店。

　　而对于中档酒店来说，其市场也正在不断被人看好。首先，中档酒店本身拥有足够大的体量，同时，随着国家提倡节约反对浪费，意味着未来中档酒店在餐饮方面将大有可为。根据酒店数据专业研究机构STR Global最近发布的《2012中国酒店市场发展概况》显示，2012年中国奢华和超高档酒店市场以及中高端酒店市场的入住率均出现下跌。不少业界人士认为，中端酒店市场将迎来新的黄金发展期。

　　不少老牌中档酒店经过翻新提质后，也有成功案例。长沙八一路的富丽华大酒店，就是老牌中档酒店中较为成功的典范。这家酒店经营基础打得很牢实，并紧跟时代在2009年下大力气进行翻修与硬件提升，平均房价从原来的每间280多元，一路提升至400多元。

　　资深酒店业人士付进表示，与高端奢华酒店或经济型连锁酒店相比，老牌三星、四星酒店面对的目标客户完全不同，因此两者之间并不存在直接的竞争。它们面临的竞争，更多是来自于目前市场上涌现的许多民营资本投资的新兴中档酒店，如“觅你”、“延年世纪”等酒店。这些酒店并不在乎、也不愿意花费过多资金去参与评星，而是更注重设计感、主题感与时尚感，目标客户群体正是中档酒店中求新、求异的群体，这对于老牌中档酒店来说，既是挑战，也是转变经营思路值得学习的对象。