奢华酒店市场竞争加剧，东京帝国饭店重启翻新计划

　　日前，日本知名的东京帝国饭店（Imperial Hotel Tokyo）运营方 Imperial Hotel（帝国饭店）宣布，计划斥资2500亿日元（约合人民币150亿）用于翻新，以加强疫情结束后对赴日海外富裕客群的吸引力。

　　本次翻新计划包括重建拥有570间客房的主楼，以及31层楼高的塔楼，总楼层空间约为2.3万平方米。全新的塔楼将由大股东、地产开发商三井不动产（Mitsui Fudosan）负责。

　　整个翻新工程预计于2036财年完成。其中最早动工的塔楼预计在2024财年开始翻修，整体将于2030财年完成。主楼的翻修预计从2031财年开始，于2036财年结束。

　　帝国饭店总裁定保英弥（Hideya Sadayasu）表示：“我们的目标是保持宏伟的建筑群、酒店周全的客户服务，同时采用最新的数字化工具。改建的客房面积会更大，平均每晚的价格也会从原来的4万日元不到调整至5万日元左右。知名建筑师 Frank Lloyd Wright 为我们设计的套房会继续保留。”

　　据悉，本次翻新计划已经经过一段时间的探讨，一度因为新冠疫情冲击了全球旅游行业而中止。Imperial Hotel 早些时候表示，预计截止到今年3月的财年，营收收入同比下滑60%，净亏损148亿日元。

　　成立于1890年，东京帝国饭店是日本最为知名的酒店之一，不仅接待过各国政要，也是卓别林（Charlie Chaplin）、玛丽莲·梦露（Marilyn Monroe）、海伦·凯勒（Helen Keller）等名流下榻之所。

　　帝国饭店主楼的上一次翻新可以追溯到1970年，而塔楼则是在38年前竣工，由此引发了不少潜在顾客会选择更新的同等级酒店入住的担忧。“我们需要打造一个新的基础来继续运营酒店，如果现在不行动，下一代会遇到我们同样的阻碍”，定保英弥指出。

　　此时决定重启该计划，主要是因为东京奢华酒店市场的竞争加剧。一方面，海外高端酒店不断入驻，如希尔顿（Hilton）在日本的首家 Waldorf Astoria 酒店将于2026年在日本桥地区开业，宝格丽酒店（Bulgari Hotels & Resorts）计划在八重洲附近开设一家酒店。

　　另一方面，本土竞争对手不断发力，包括大仓酒店（Hotel Okura）、皇宫酒店（Palace Hotel）等本土品牌也已经相继完成对旗下重要酒店的翻新。（详见《华丽志》：迎接2020奥运会：耗资10亿美元重建的东京大仓酒店重装开业）

　　定保英弥表示，依旧看好帝国饭店对日本本土消费者的吸引力，尤其是在全球旅行前景尚不明朗的当下。“我们公司的强项在于拥有大量的本土回头客，东京帝国饭店一半的顾客都是本土消费者。（翻新计划之外），我们还计划在京都开设一家新酒店，希望能让更多的海外访日游客知道我们。”

　　帝国饭店表示，翻修期间会继续接待顾客，此举是为了减缓财务压力。“我们不是一家大公司，因此需要确保一定的收入来源”，定保英弥说道，“也要保证员工有地方工作。”

　　东京帝国饭店的翻修，还是三井不动产及其它八个利益相关方周边改建计划的一部分，涵盖了东京的日比谷、内幸町在内6.5万平方米的区域，一座超40层的办公楼、商业空间、酒店等设施将落户于此。

　　包括帝国饭店在内的10家公司希望，这片改建区未来能成为基于尖端科技的企业中心区，与周边现有的设施，如2018年投入使用的购物及办公综合体 Tokyo Midtown Hibiya 等形成协同效应。（详见《华丽志》：开业不到一个月接待200万人次，探秘日本最新高端购物中心 Tokyo Midtown Hibiya）

　　尽管新冠疫情对日本的酒店业冲击颇大，但帝国饭店目前仍有相对雄厚的财务储备。截止到2020年底，帝国饭店持有341亿日元的现金和有价证券，相当于2019财年月均债务的9倍，也就是说，即便一年零收入，公司也能安然无恙的度过。截止到2020年12月底，其75%的产权比也高于其它同行。

　　这一坚实财务状况的背后，是公司旗下的地产租赁业务——即便是在疫情期间，该业务的利润持续增长。部分还得益于塔楼的企业租户租金，2018财年，公司通过运营活动收入的净现金流，超出了投资的现金流出，为支出提供了资金。

　　定保英弥表示：“将塔楼转变为办公楼、酒店式公寓等多用途设施将确保稳定的收入。加上手头的资金，以及三井不动产的支持和银行贷款。即便当前的商业环境继续下去，我们在资金上也能维持2～3年。预计本次的翻修投入回本时间在20年左右。”

　　因本次翻修投入巨大，帝国饭店将塔楼的部分资产出售给了三井不动产，公司还将通过杠杆贷款、出售其它土地资产来覆盖成本。

　　有日本酒店行业人士指出，本次翻修项目的预算为东京帝国饭店疫情前年收入的5倍，在日本酒店业持续受疫情冲击的当下，颇具风险。