北京发布最严监管，或触发城市民宿发展新趋势

　　*本文作者职务系 佳乡学院创始人

　　前不久，北京市住建委、市公安局、市网信办、市文旅局等部门正式印发，《关于规范管理短租住房的通知》，以下简称《通知》，其相关规定已从2021年2月1日起正式实施。

　　《关于规范管理短租住房的通知》正式发布

　　《通知》中主要涉及城市民宿的开业条件及运营规范。核心条款如下：

　　1.首都功能核心区内禁止经营短租房；

　　2.符合本小区管理规约，无管理规约的应当取得业主委员会、物业管理委员会书面同意或取得本楼栋内其他业主的书面同意；

　　3.取得出租住房业主的书面同意；

　　4.房屋符合建筑、消防、治安、卫生等安全条件；

　　5.书面告知所在小区物业服务企业，无物业服务企业的书面告知社区居委会；

　　6.短租住房经营者应在住宿人员入住前，当面核对住宿人员身份证件信息，即时通过规定的信息系统申报登记信息。

　　其中，第2.3.4.5条是城市民宿开业需要具备的条件，第2条“取得业主委员会、物业管理委员会书面同意或取得本楼栋内其他业主的书面同意”是所有条款中的核心，而城市民宿发展中屡见不鲜的小区业主与民宿主的矛盾与纠纷问题，导致民宿主满足这一条件变得几乎不可能。

　　也许会有整栋物业都适合开民宿，有少量城市民宿符合开业条件。那接下来的第1和6条也基本上让城市民宿的运营难以为继。第1条“首都功能核心区内禁止经营短租房”，北京的城市民宿以胡同中的四合院为特色。早期在市场中赚到第一桶金的北京民宿基本都位于首都功能核心区内。而第6条 “短租住房经营者应在住宿人员入住前，当面核对住宿人员身份证件信息”，也就是入住城市民宿者需实名入住并有专人第一时间进行核验。相比之前的刷脸入住或电子锁密码入住，这一新规定对城市民宿运营者来说，意味着人力成本的大量投入。而城市民宿房源本来就分散，小体量运营的民宿也基本上很难有充足的人力来完成这么高人力成本的运营。由此，接下来城市民宿运营商的盈利之路更显艰难。

　　纵观北京城市民宿，符合《通知》者不足1%，纵使使尽浑身解数取得合法身份，运营开支的增加也使得城市民宿不再是一门好生意。《通知》之下，北京城市民宿几近“团灭”。

　　城市民宿合法合规为唯一出路

　　民宿自诞生以来，就一直处于监管的灰色地带。无论是城市民宿还是乡村民宿，都是基于市场需求而不断发展壮大的。相对乡村民宿，城市民宿因地处人流量巨大的城市，尤其是北京，流动人口远远领先于国内的其他城市。市场需求量不仅远超乡村民宿，在全国城市民宿的市场表现中也都是优等生。

　　城市民宿和乡村民宿的共同点就是都具备住宿功能，但城市民宿主要满足的是流动人口的居住功能，而乡村民宿主要满足北京市民的休闲度假需求。这样的不同点使得城市民宿的安全隐患远超乡村。

　　北京的定位是政治、文化中心，经济中心的作用一直在降低。对于可能有安全隐患的城市民宿，政府在磨合几年之后出台相应的《通知》，显示政府在城市民宿管理方面的探索和谨慎。

　　当前，全国仅有北京、重庆、珠海三个城市对城市民宿做出了明文规定。其他城市在管理方面是否会网开一面？民宿平台针对《通知》应如何应对和改变以迎来城市民宿的新生？这些事情都值得大家拭目以待。

　　毕竟，在越来越完善的法制和市场环境下，灰色地带存在不会太久。要么是行业整体努力，将城市民宿纳入城市住宿的一部分，接受政府同等的监管和税收，真正将城市民宿作为一个行业；要么就是不具备运营条件的各级各类城市民宿彻底退出市场，这个行业彻底退出历史舞台。在《通知》已经执行的后时代，北京的城市民宿基本处于“团灭”状态。

　　民宿平台城市民宿版块波及严重

　　2021年前，随着城市民宿的发展，民宿预定平台也开始水涨船高。途家、小猪、Airbnb成为市场上新势力，Airbnb还成为率先上市的民宿平台。而民宿平台的影响力很大程度上取决于房源的多少和房源品质的高低。

　　途家、小猪以城市民宿为主，北京区域的城市民宿因为《通知》的执行，大量房源不得不退市。北京区域民宿的市场表现因为政府管控这个不可抗力受到影响将成为必然。Airbnb进入中国市场较晚，份额占比不高。北京市场的整体没落，对他们的影响相应比较小。

　　小猪等民宿平台预定页面

　　民宿平台似乎早就预知政府对城市民宿监管的动态，也做好了相应的对策。比如，途家通过与携程合作，成为携程旗下重要的预定平台，主营携程旗下的民宿版块。使得途家即使遭受城市民宿份额降低的损失后，也享受了乡村民宿份额增加的利好。

　　乡村民宿发展迎来新机会

　　同样是民宿，城市民宿和乡村民宿的交集却较少。共同点不过就是都承担住宿功能，又同处监管灰色地带。但2020年似乎成了北京城市民宿和乡村民宿发展的分水岭。

　　2020年，北京城市民宿迎来了市场和政府监管的双重打击，几近“团灭”。而乡村民宿却迎来了市场转机。

　　首先，本来较为火热的乡村旅游在疫情下，消费需求被进一步推高。北京周边游走高、微度假、非必要不出京等共同作用之下，北京乡村民宿不管是单个住宿业态，还是作为乡村休闲度假综合体中的核心业态，“被需要”程度提升；同时，出境游消费回流，中高端住宿产品需求、休闲度假需求也在国内寻找替代品，北上广深的周边民宿成为疫情之下表现抢眼的黑马产品。

　　其次，2020年前，北京在乡村民宿的政策方面一直持观望态度。2020年下半年起，政策开始向积极方向发展，北京各个郊区县纷纷出台了利好民宿发展的政策。其中，房山区域的“三乡联动”共有十多个村的民宿享受到政府扶持，将在2021年作为献礼建党100周年的乡村振兴样板亮相于市场。怀柔、密云、延庆、大兴也纷纷出台各种鼓励、补贴性政策。而一直掣肘北京乡村民宿发展的归属问题也传来了好消息，浙江一带试行的乡村民宿“不动产权证”也有望在全国范围内开始试点。

　　诚然，乡村民宿的发展还有众多需要解决的问题，比如人才问题、融资问题……但政策的确在向着鼓励、合规合法化的方向发展。

　　不仅如此，城市民宿和乡村民宿虽然都解决的是居住问题，但两者的客户画像却截然不同。以北京为例，城市民宿的客人多是外地人，来京希望能体验北京的胡同文化或者因为求学、求医、短期旅游而需要一个临时住所。功能性需求大于休闲度假需求。所以，很多城市民宿在定位策划之初多是以居住功能为主，休闲度假属性相对较少。乡村民宿的客人多为北京本地人或常住人口，解决的也多是北京人的微度假需求。因此，在产品策划和打磨上，本地、高频、复购成为重要的关键词。特色、调性、度假感也成为重点考虑的问题。

　　“团灭”之后，城市民宿发展新趋势

　　2021年2月1日之后，《通知》之下的北京城市民宿几近“团灭”，但这样的发展态势并不意味着一个行业的终结。

　　以民宿行业发展先行一步的日本举例。2018年，日本发布了《日本民宿新法》，从法律层面为日本民宿的合法化“解禁”。而在新法发布前，日本政府下发了20稿的建议稿。在日本最早期的新法意见中，日本政府要求停止东京所有民宿的经营，因为日本政府认为，东京是日本的政治、经济中心，需要举行很多国际会议。民宿可能导致相应的安全隐患。但在修订过程中，在开放运营时间、开放运营区域等各个方面都逐渐有了适合的规范细则，这使得新法最终取得了不错的效果。

　　北京作为国家的政治经济中心，如果能够先立规后立法，为城市民宿真正走向合法化画出一个清晰的界线，为民宿主申请到合法运营牌照提供一个完整的路径，这无疑对全国民宿的合法化发展有着借鉴意义。

　　更重要的是，民宿行业通过这么多年的发展。早期的市场教育已经完成，无论是民宿主、民宿客人还是民宿平台，都认可民宿代表的人情味和市场多样性。北京发布《通知》就是要打破民宿长期处于灰色地带的舒适圈，谋求城市民宿新生态。

　　无论是途家还是小猪发布的城市民宿成交数据，北京的市场表现一直亮眼。监管的目的从来都不是一棒子打死一个行业，而是要通过监管摒弃掉影响行业发展的不良因素，最终把这个行业纳入到真正合法合规的发展中。在这样的共识中，无论平台还是行业的每一个从业者都需积极配合政府的要求，针对《通知》给出相应的反馈，积极推动行业立规立法，让城市民宿行业有一个合法的“身份证”。如此，城市民宿的发展才能真正迎来行业春天。