高端酒店，如何从地产巨头的“门面”变成“红线”？

　　最近，众多知名房企“反常式”甩卖，最著名的莫过于富力和绿地。绿地上架231亿元资产包，出售项目回血。同样，连踩红线的富力也忙着卖资产，仅有的一处物流园也卖给了黑石。之所以变卖资产，源于这些房企们的部分商业资产盈利情况不容乐观，“三道红线” （房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，“现金短债比”不得小于1）如同紧箍咒，时时念叨提醒着它们的“现金流”，而富力和绿地，无形中其实还有“第四道红线”的担忧，那就是它们背后的高端酒店资产运营，不容乐观……

　　一、富力卖园，绿地卖楼，房企忙“变现”

　　每年的第四季度一直是房企实现销售收成的重要时间节点。但是因为受到年初疫情的影响，房企售楼处关停、工地难开工，一些项目被推迟入市，导致了今年四季度房企的收成窘境。所以，销售收成的另一大组成部分——商业资产包的出售，眼下就显得尤为重要。不少房企甚至拿出了旗下数额不多的高价值商业资产，以期获得可观的销售回报。

　　11月9日晚间，富力地产公告宣布，其拟以44.1亿元出售广州国际机场综合物流园70%股权，交易对方为黑石集团。关于资金用途，富力称，将用于降低负债及拨作本集团的一般营运资金。要知道，广州国际机场综合物流园是富力旗下唯一拥有的物流园区，同时也是粤港澳大湾区内最大的城市物流园区。无独有偶，不久前，一份绿地控股集团的商办项目推荐书显示，集团有意出让包含上海和江苏两地共14个项目27个物业项目，合计售价231亿元人民币，其中不乏地铁上盖综合体、具备市中心区位优势的成熟商圈物业等。

　　忙着出售资产“变现”的房企自然不止这两家：11月17日保利置业发布公告称，拟6.7亿出售武汉保利文化广场部分物业予爱尔医疗；11月10日，绿城第三大股东新湖中宝发布公告称，49亿出售两项目予融创；11月9日，太古地产发布公告称，98.45亿港元出售香港太古城中心一座物业……甚至软银集团CEO孙正义也在11月17日表示，他今年积极出售资产，为可能出现的“最坏情况”做准备，即全球经济在第二波新冠疫情中被关闭。据孙正义透露，目前软银已出售了价值约800亿美元的资产。

　　曾经在商界争论最多的“现金为王”是陷阱，还是圭臬？在疫情和经济衰退期的共同作用下，房企们和孙正义用忙着变现的行动率先给出了自己的答案：只要手持流动性最强的资产——现金，才能更好地经受住黑天鹅事件的冲击。

　　二、“踩线的痛”：卖房不够，商办和酒店来凑

　　提升销售收成数字之外，富力绿地们急于将商业资产变现还有一个关键的原因——降低负债，避开“三道红线”上文提及的房企中，绿地控股在TOP10房企的红档名单里占据一席。作为在业内享有“发债王”称誉的富力，同样连踩“三条红线”，且整体负债率排位也在前列。在一些业内观点看来，这些房企之所以“连踩红线”，与其过往的投资模式和多元化业务安排有关，尤其是商业资产的持有。因为，对于高度依赖资本的房企而言，在商业版块沉淀的资产越多，往往也就意味着风险和现金流的压力会越大。这一点，一举击中了绿地与富力的短板。

　　原本是动力引擎的商办物业库存，现在却成了绿地追逐业绩快增长的镣铐。本次上架的资产包中，包括青浦绿地中心、绿地国创大厦、苏州绿地中心等超高层地标性项目。加上自持物业的租金收入增幅有限，以及自持商办项目的收入受市场影响，会出现较大波动。比较之下，绿地只能选择出售资产，实现资金的快速回流。

　　地产酒店，也是房企商业地产的重要组成部分。以绿地为例，2018年10月12日，绿地集团通过重组，正式成立绿地大基建集团、绿地商贸集团、绿地酒店旅游集团三大产业集团。“绿地酒店集团”也一并更名为“绿地酒店旅游集团”。绿地酒店项目分布全世界5大洲14国80城，是中国国内最大酒店物业持有商和管理运营商之一。可以这么说，绿地酒店更多的还是“重资产”自持，酒店经营还是压力较大。

　　一直以来，绿地酒店营收数据也不算好看。2015年，绿地集团酒店业务实现营收15.58亿元，5年间，也是缓慢爬坡，到2019年，这一数字也不过为23.49亿元。绿地集团整体而言，其酒店业务的营业收入占总营收不到1%，且呈逐年下降的趋势。按照2018年的规划，将用三年时间，打造以200亿以上年收入的酒店为核心业务、以旅游及会展为两翼引擎、具有全球竞争力的酒店旅游集团。蓝图之大，可见其在酒店旅游产业上的雄心。然而，对比其曾在2018年立下的3年达到200亿的目标，如今近2年多时间过去，酒店及相关产业的营收仅23.49亿元，实在是差强人意。

　　业内人士也分析，根据绿地控股的第三季度财报数据显示，截至2020年9月末，绿地控股资产总额为11648.01亿元，负债总额为10322.85亿元，资产及负债总额双双突破万亿元大关，资产负债率为88.62%，随着负债率的加大，不排除未来绿地甩卖酒店资产的可能。对于富力来讲，酒店资产则是集团的一个“痛”。

　　靠旧改起家的富力自2007年开始进军商业地产，投资物业组合（酒店除外）主要分布在一二线城市，包括甲级写字楼、购物商场、多种零售物业以及物流园等。其中“包袱”最重的还是酒店物业。在2017年以189.55亿元收购万达商业地产旗下77家酒店资产后，富力地产的酒店数量达到132家酒店，其中运营中为90家，总建筑面积为395.2万平方米。

　　这些酒店投入资金大，回报周期长，长期占用资金，而今年的疫情更是给酒店运营带来更大挑战。尽管富力也在尽力用类REITs等金融化手段加速盘活酒店资产，但并不顺利。在一些业内人士看来，富力至今仍在为成为全球最大豪华酒店业主买单。仅从酒店资产在富力整体财务报表中的表现来看，其所带来债务压力，甚至称得上是“第四道红线”——一旦越过安全界限，势必影响负债。其实，2013年到2019年，富力酒店连亏7年。接手万达酒店后，亏损额更是直接攀升，2017-2019年，亏损额分别是1.46亿、4亿、10亿。短短的三年时间，富力酒店就亏损了15亿多！

　　三、“第四条红线”，地产酒店做错了什么？

　　受到业务多元化这股春风的影响，酒店一度是一条让百强房企争先抢跑的赛道，甚至是投资的“避风塘”。不少房企玩家进入，成绩傲人。融创已布局近100家高端酒店，二度归来的万达计划未来5年在全国布局700家中档酒店等。但同样是酒店业务，为何在一些房企手中却成了碰不得的“第四道红线”？以下3点，或是影响造成不同局面的主要因素。

　　1.急于赚快钱

　　习惯了赚大钱的房企，进入了酒店行业一时难以适应。不同于普通商品房，一经出售便完成了投资回报周期。酒店的回报周期显然更长，而且日常还有一系列的运营费用支出。在2018年中期投资会上，富力集团主席兼执行董事李思廉就曾表示，希望三五年以后，整个资本市场相对乐观后可以将这些酒店资产翻倍。除此之外，他还补充了一句“成功的机会蛮大的，希望买我们股票的人有耐心一点。”这恰好是房企及其投资者普遍欠缺的一点，他们等不了，资本和市场更不会给几年内都处于亏损状态的酒店更多的时间。

　　2.急于铺盘子

　　第二点是由前一点衍生而来的，因为赚不了快钱，所以房企会对酒店规模增长提出更高的要求，以期尽快实现投资回报。盘子铺得太大，对于那些运营能力未能与规模相匹配的房企而言，无疑又是一记重击。万达集团董事长王健林曾在2018年1月的万达年会发言中有提及，他透露万达的酒店整体年平均回报率低于4%，全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润。“为了企业安全，为了保证核心产业发展，我们必须这样做（出售）。”77家酒店，给万达带来的是净利润的消耗。那么对于接手了这些酒店以及本身还持有部分酒店的富力而言，自然日子并不好过。

　　3.急于站队轻重资产

　　为了养活房企主业以及这些酒店，业内曾戏言，“过去的一年，富力过的很难：它不是在融资举债，就是在融资举债的路上。”租赁、信托，股权，都成了富力“以债养债”的财务操作手法。原因无他，这些持有型的重资产项目对于高周转的富力而言，无疑是远水难解近渴。倘若经营得当，未来的钱景是美好的，但前提是活好当下。相反，今年以来，绿地在轻资产的道路上动作频频。

　　目前，绿地海外已运营酒店9家，未来三年该规模将实现翻番，但是自持资产依然很重，加上品牌输出时间并不长，所以后续发展还需继续观察。站队轻重资产，可以视为房企的作为行业中资本持有者的骄傲，也从侧面反映运营能力的高下。只不过，在酒店这门生意面前，轻重资产之外，更重要的是商业跑得飞速的同时，还需回头来寻觅品牌之手，紧紧携之，才能登上商业制高点。而品牌非罗马，并不是一天就能建成的。

　　四、逃离“第四道红线”的3个“酒店”生机

　　面对“三道红线”，房企们可以通过持有型资产变现等途径来补充现金流，降低杠杆。但是当房企面对酒店这个“第四道红线”，除了忍痛出售之外，又该去何处觅得生机？

　　1.放下“非高端不做”的面子

　　房企们对“高端酒店”有一种骨子里的执念，金茂、万达、富力、葛洲坝、融创等房企无一例外。但是高端酒店，尤其是城市高端酒店不是“万金油”，并不能“治愈”所有房企的酒店生意。与其一味挤入高端酒店本就拥挤不堪的竞争之中，不如另辟蹊径，找准自己的定位，独傲群雄。以富力为例，本就以旧改起家，大可以在更新旧物业方面做酒店的文章。诞生于1999年的Ace酒店就是以入驻旧城区、改造旧楼著称，每间酒店都展现出了各自不同的设计风格，无一例外地，却都有着嬉皮士的任性和时髦的浪漫氛围。所以，房企可以放下一些不必要的执著，反而能为酒店生意带来不一样的改变。

　　2.重塑“综合体运营”的理念

　　相比起其他玩家，房企在酒店生意中最大的优势其实是对诸多资源的统筹调配能力。无论是与文旅资源亦或是商业资源，房企占据着独到的利好。遗憾的是，目前这些资源并没有被放置在正确的位置上。即便是万达广场，也仅仅是将不同的业态拼凑在了一起，并没有做到协同融合。而专业酒店人士早已给出了整体运营的设想，近年来，"城市生活空间综合体"概念屡被提及。身居城市生活空间综合体中的酒店需要满足：功能向传统的"住宿"之外延伸，通过丰富消费者的体验，从而延长消费者在空间内的停留时间，并进一步消费。一改酒店以往只是居住、用餐的地点，朝着休闲娱乐、文化输出、生活方式体验、社交、教育的场所改进。

　　3.尊重“强强联合”的品牌赋能

　　在富力的酒店资产名单中，其中不乏康莱德、凯悦、洲际、万豪、柏悦、丽思卡尔顿及威斯汀等国际品牌。可以看出，富力对于酒店运营的敬畏之心——寻求专业的人士帮助，来完成酒店资产的升值。但是受到其他因素的影响，合作总是断断续续，并不长久。随着旅游消费群体的更新迭代，市场需要的酒店只有具备自由不设限的独立思考精神，才能吸引到那些与其脉搏跳动一致的人群。一如与希尔顿达成签约，未来将共同打造1000家希尔顿惠庭酒店的碧桂园核心联盟企业凤悦酒店及度假村。可以想见，这样的强强联手，势必会让中国本已一片红海的中高端市场更加“刀光剑影”，但同样彼此的品牌赋能，也能打出新的一片天地。

　　综上，高端奢华酒店，曾经是地产巨头们的“门面”，而在后地产时代背景下，它们也有可能成为地产巨头们的“第四道红线”，如何进一步盘活这些高端酒店资产，而不被他们所“伤”，是接下来房企大鳄们最需要思索的命题之一。