深圳城中村改造之变:一场政府、房企、村民、租客间的博弈

　　深圳罗湖区宝岗路，一排披着绿色防护“外衣”的建筑沿笋岗村牌坊分列两边。午后3点，四五个农民工蹲在路边，手边的白板上，“专业搬家、搬货”几个大红字格外刺目。他们身后，布满大大小小的小吃店、水果店、百货铺、发廊……人来人往，十分热闹。

　　这是深圳一个普通的城中村。11月7日，这里发生了一次群体性事件——部分村民在村内拉起“强烈反对抵制综合整治，要求城市更新”的横幅。他们的诉求直白而统一，认为综合整治会严重干扰正常生活，而更隐晦的原因是，拆迁可以拿到实在的赔偿。

　　村民的强烈反馈，距离《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(以下简称“《城中村总规》”)征求意见稿公布仅隔两天。

　　一个星期之后，来自中海、招商蛇口、佳兆业、泰禾、时代中国等80多家开发商的代表，齐聚在深圳福田区某写字楼的一间会议室里。他们参会的目标，也都指向这份《城中村总体规划》。

　　深圳缺地，但改造空间巨大，作为商业力量，很多房企多年前就盯上了深圳的城市更新改造。但对房企而言，“综合整治”和“拆除重建”的投入产出模型就完全不是一回事了。城中村整体思路的变化，意味着很多前期已经布局的公司，整个战略都必须做出相当大的调整。

　　从某种程度上，城中村成就了深圳的高速发展，迄今容纳了深圳市过半的居住人口，更承载了外来人口建设深圳的梦想。如果简单地做拆除更新，不仅会大幅提高外来人口的生活成本，也会带来巨额拆迁补偿压力。但如果放任不管，土地资源的浪费和环境治安的压力，也与深圳未来要打造的国际化都市发展路径相悖。城市管理者目前的思路，还是让城中村全面进入柔性改造的通道，“鼓励综合整治分区内用地开展城中村综合整治类更新”首次被正式列入《城中村总规》。

　　就在房企开会的同一天，深圳市城中村综合整治工作领导小组办公室一纸复函下发,决定撤销深圳龙岗区布吉一村、何格李片区、禾沙坑松元头塘径村等3个城中村综合整治二类项目。这是征求意见期间政府调整综合整治分区的首个动作。

　　在一个城中村居住人口几乎占全市2/3的城市里，有关城中村的任何变化，都牵一发而动全身。随着城市化进入新的阶段，深圳《城中村总规》试图解决的问题及其动作后的连锁反应，或许未来将在越来越多的中国大城市中重演。

村民要旧改，不要整治

　　从笋岗村牌坊径直往前大约50米，一块标注“前方施工，禁止通行”的指示牌拦截了去路。

　　这条入村的主路，如今尘土飞扬，被一圈红色的隔离墩、密密麻麻的施工绿网包围着。

　　施工一个多月后，村民们积攒多时的怒气全面爆发。11月7日，一场自发的抵制行动在笋岗村拉开帷幕，数十名村民公然拉起“强烈反对抵制综合整治要求城市更新”的横幅。

　　村民们的诉求相当统一——“不想综合整治，只要求拆除重建”。

　　深圳罗湖区城管局相关负责人当天赶到笋岗村，紧急启动与笋岗村村民的沟通协商会议。在经济观察报获取的会议资料中，一名村民代表直接提出诉求：“能否邀请开发商进场旧改?”

　　村民们的情绪，归根结底来源于此前两天深圳新鲜“出炉”的《城中村总规》(征求意见稿)。里面明确提到，2018-2025年规划期内，鼓励开展城中村综合整治类更新，综合整治分区内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。

　　罗湖区城管局相关负责人现场给出的回复是，不是不让笋岗村进行旧改，而是根据相关规定，目前笋岗村并不具备旧改资格。

　　按照《城中村总规》的综合分区划定原则，对现状容积率超过2.5的村属居住用地应综合考虑经济可行性等因素，原则上划入综合整治区，以综合整治为主。据了解，笋岗村的容积率已经达到5.0以上。

　　与其他地方的城中村相比，深圳的城中村密度之高，可谓一绝。上世纪90年代，政府出台政策引发了几次农民私房抢建潮，每户私房加盖到十多层的比比皆是，楼与楼之间的间隙奇小，遂有“握手楼”之称。这种高容积率的城中村，改造起来亦面临高成本困境。

　　笋岗村只是深圳开展城中村综合整治的一个缩影。根据《城中村总规》提供的数据，在2018—2025年规划期内，笋岗村所在的罗湖区，综合整治分区划定比例不低于75%。

　　罗湖区城管局相关负责人所了解到的实际情况是，目前区内办理完城市更新手续、等待开工的城中村已经超过25%。“大家之所以坐在这里，就是看到最新政策，觉得8年之内更新无望。”上述罗湖区城管局相关负责人说，城市更新与综合整治是两回事，深圳城中村的综合整治由区城管局牵头，城市更新由区城市更新局负责。与其抱着根本不知道什么时候才能实现的拆除重建的愿望，还不如先通过综合整治，打造一个安全干净整洁的生活环境。

　　深圳市罗湖区笋岗街道办事处在回复经济观察报的资料中指出，2017年11月，深圳对罗湖区24个城中村综合治理进行调研，笋岗村被列为罗湖区第一批实施综合治理的城中村。

　　今年10月4日，笋岗村综合治理项目正式动工，由政府出资实施。整个综合治理工作为期约3个月，计划治理的内容包括社区治安、消防安全、用电安全、燃气安全、食品安全、弱电管线、环境卫生、市容秩序、交通秩序、生活污水等十项。

　　目前，已完成村内部分门禁系统安装，燃气、消防、雨污分流等部分管网铺设及相关前期工作。

　　但在笋岗村，村民们对综合整治引发的断电断水、租客逃离、商户生意惨淡等现状更为敏感。不止一个村民表示，综合整治严重干扰了正常生活，拆迁却可以拿到实在的赔偿。

　　两种迥然不同的态度背后，是利益分配与资源占有不平衡产生的巨大落差。11月13日，经济观察报记者以租客名义走访笋岗村得知，当前村内50平方米左右的一房一厅，租金大约2900元/月，不带家私家电。以此估算，一名拥有一套50平方米房子的笋岗村村民，年租金收益约3.5万元。

　　与笋岗村同属罗湖区笋岗街道办事处的田贝村，早在2006年就改造成田贝花园，成为2004年深圳出台城中村改造政策后首个由村民自筹、自拆、自建的旧村改造项目。据了解，当前田贝花园在售的62平方米两房户型，二手单价约4万元/平方米。

　　一旦改造成新房，价格通常会高于二手房。若仅仅按照1：1的拆迁赔偿比例，4万元/平方米的单价来粗略计算，上述笋岗村50平方米的房子如果纳入城市更新范畴，村民可获取的拆迁利益高达200万元，与综合整治的年租金收益相差60倍。

万村的难题

　　“你们所谓的综合整治，是不是(准备)将村民所有的楼承包下来租给其他人，是不是要租给万科，或者让万科来包租?”在上述沟通会现场，笋岗村村民关注的另一个焦点是“租给谁”，他们接连抛出两个类似问题。

　　笋岗村综合治理工程的项目代建商为深圳市万科发展有限公司(以下简称“深圳万科”)。

　　11月5日公布《城中村总规》首次对城中村综合整治类更新的路径进行细化：政府相关部门应明确城中村规模化改造的要求和流程，通过计划引导、规划统筹、价格指导等手段，引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。