华侨城的转型难题：文旅大IP能否“兜住”2000亿负债？

　　这些项目大多位于核心一二线城市，部分项目地段颇佳，不可谓不优质。对于这种做法，上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为，过去两年来，热点一二线城市承受调控重压，且政策没有放松迹象，为回笼资金而出售项目股权，应属正常的做法。

　　华侨城的做法是否“正常”?以“新著东方”项目为例，截至2017年4月，项目的营业收入为零，总资产为90.5亿，总负债达到93亿，可谓“资不抵债”。

　　一位熟悉华侨城的分析人士向21世纪经济报道表示，在房地产业内，华侨城的开发运营能力相对不强，公司向来不以“高周转”见长。尽管有着融资成本低的优势，但在调控重压下，非常不利于回笼资金。

　　事实上，进军房地产多年的华侨城，房地产业务营收规模始终不高。2017年，公司房地产业务实现营业收入233.59亿元，在国内房企中排名50名开外。

加速反哺文旅

　　相比之下，文旅业务是华侨城的“强项”。借助文旅和地产的协同效应，华侨城的总体盈利高于同业。近五年，公司毛利率均维持在50%以上，远高于其他龙头房企。

　　在出售地产业务的同时，华侨城不断加速对文旅产业的布局。

　　过去两年来，华侨城通过增资扩股方式入股云南世博、云南文投，三家企业还与云南省各州市县政府、国内各大型企业集体签约60余个项目，涉及金额逾千亿元。此外，华侨城在无锡、衡阳等地签约文旅、度假项目，总投资数百亿元。公司还入股云南文投旗下的丽江公司股权。

　　2018年半年报显示，华侨城通过市场竞拍、合作拍地、股权收购等多种方式在济南章丘、天津、杭州、成都、重庆、顺德、太原等地拿下多个优质土地资源，其中不乏文旅项目用地。6月，华侨城耗资超过20亿战略投资同程旅游。

　　进入四季度，公司在文旅领域的扩张仍在继续。10月16日，华侨城与湛江市签订全域旅游开发合作协议，未来五年投资金额不低于500亿元。

　　这体现出华侨城出售房地产项目的另一个考量。严跃进向21世纪经济报道表示，文旅项目前景虽好，但若以重资产的模式来运营，对资金的压力仍然不可忽视。他表示，由重资产完全转型为轻资产，需要一个很长的过程。此前万达就以重资产模式运营文旅项目，经历了出售风波后，则变成“轻重结合”。

　　严跃进认为，对于华侨城而言，“地产反哺文旅”的模式并未改变。不同的是，此前是通过房地产销售现金流来反哺，如今则用出售股权的资金来反哺。

　　但华侨城无意全面退出地产。今年1月，华侨城在蛇口获取一宗城市更新项目。8月，华侨城18亿元入股禹州地产，成为第二大股东。有分析认为，对于优质的房地产项目，华侨城仍会以各种方式介入。

　　严跃进指出，房地产业务的营收占比超过一半，仍是最主要的收入来源，对于公司维持平稳转型的重要性不言而喻。一旦该业务快速收缩，也不利于公司业绩的稳定。

　　但类似于“木桶效应”，作为“短板”的房地产业务能否做好，仍将成为华侨城转型成功与否的关键。华泰证券、华创证券、国信证券都指出，在楼市调控政策不断加剧的缓解下，“房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧”，将是公司面临的主要风险。