华侨城的转型难题：文旅大IP能否“兜住”2000亿负债？

　　作为知名主题乐园IP“欢乐谷”的持有者，华侨城在旅游产业中的资源令人艳羡。但直到近期不断出售房地产项目，外界才猛然发现，华侨城还是为数不多持有房地产开发“牌照”的央企，房地产业务还一度占有举足轻重的地位。

　　今年10月以来，华侨城相继挂牌出售位于成都、上海、海南、泰州等多个房地产项目股权，总价值上百亿。

　　这种做法不仅仅是缓解房地产调控压力的一种手段，从华侨城的业务类型和战略转变来看，其背后隐藏着一盘“腾笼换鸟”的大棋。

　　近年来，华侨城启动从“旅游+地产”到“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”的转型，刻意淡化房地产商形象，而拟将文旅作为其核心产业。为此，华侨城在今年实施了多笔文旅项目的并购，同时也出售了运营不佳的项目，其中就包括大量房地产项目。

　　但公司的资金压力也因此增大。截至今年第三季度，华侨城的负债总额为2035.47亿元，比2017年末增长了约40%，其负债率也达到74%。

　　作为房企多元化转型的典型代表，华侨城的做法对行业有重要的启示性意义。尽管券商对这种转型颇为追捧，但高负债的代价同样不容忽视。分析人士认为，公司能否在楼市调控加剧的情况下度过这一转型期，仍待观察。

淡化“地产商”形象

　　2011年，在“国资涉房”的整顿大潮中，华侨城成为获准从事房地产业务的16家央企之一。通过资金密集型的房地产开发业务，反哺重资产投入、回报周期长的文旅项目，也逐渐变成华侨城的主要盈利模式。长期以来，房地产业务在华侨城的营收占比始终维持在一半以上。

　　但从2015年开始，华侨城启动转型，提出“文化+旅游+城镇化”以及“旅游+互联网+金融”的创新发展模式。虽未明确提出退出房地产，但在刻意淡化房地产商的形象。

　　2017年，公司出售房地产项目的做法频繁出现。当年年末，华侨城分两次将北京“新著东方”项目全部售出。今年10月以来，华侨城开始批量挂牌项目股权，其中包括房地产和其他业态。挂牌的日期和标的分别为：10月10日，成都安仁华侨城仁里文化旅游开发有限公司100%股权;10月11日，成都地润置业发展有限公司51%股权;10月15日，成都天府华侨城湖滨商业管理有限公司51%股权;10月16日，海南华侨实业有限公司100%股权及债权、泰州华侨城有限公司部分资产;10月19日，上海华合房地产开发有限公司50%股权及债权，10月29日，成都华侨城盈创实业有限公司80%股权;11月6日，深圳华侨城消防安装工程有限公司100%股权。