跑步前进 开元酒店5年计划新增300家中端酒店

【顶级酒店网 龚达皝】前不久，开元集团海外母公司浩丰国际，收购了凯雷在开元产业投资信托基金中持有的22.96%的股份；同时，凯雷将其在开元酒店管理公司37.95%的股权转让给包括Ocean Link在内的投资人。

针对开元集团近期的资本动作 ，顶级酒店网就开元酒店的中端酒店发展战略、国际化布局等问题，采访了开元旅业集团副总裁、开元酒店管理公司董事长金文杰以及Ocean Link董事合伙人江天一。

增持REITs以待后续

作为中国内地首支酒店地产REITs（房地产信托投资基金），开元产业信托（HK：01275）于2013年7月在香港联交所主板上市。该支REITs除拥有内地7家高星级酒店外，还拥有一家在荷兰的假日酒店。

金文杰提到，香港REITs市场一直不温不火，受投资人关注也不够，比起美国、澳大利亚、新加坡的市场差很多，相比之下，美国REITs市场规模达1.5万亿美元。

而开元酒店REITs的规模并不算大，“加上整个市场状况，开元酒店REITs的股价一直承受着下行压力，定价和估值都偏低。”金文杰解释道。

“单纯从财务投资的角度来说，开元酒店REITs 8%的年化收益率，已经很吸引人，而且凯雷亚洲二期基金10年期将至，一直在市场上寻找投资者接手，所以就决定增持。”金文杰说。

这次增持，也是出于优化股权结构的考虑，为开元酒店REITs下一步有可能的资本运作，做好准备。我们看到，收购凯雷在开元酒店REITs中22.96%的股份后，浩丰国际在该REITs中股权占比已经提升到56.11%。

关于此次开元母公司增持开元酒店REITs，江天一指出，开元酒店REITs规模偏小，还需吸纳更多的优质物业资产，把基本盘做大，提高收益率，把股价做上去。

目前，开元酒店板块分重资产自持物业，和轻资产租赁管理，重资产业务已通过REITs上市；轻资产板块上，Ocean Link等投资方，接手了凯雷在开元酒店管理公司37.95%的股权。金文杰表示，完成对凯雷股份的收购后，将有计划地开展酒店管理公司的轻资产上市工作。

“开元的轻资产板块（酒店管理公司）打算上市，就需要投资方有更多耐心，虽然凯雷基金到期，但也持有开元酒店管理公司股权近10年，算比较有耐心的资本，也推动了企业成长。”江天一说。

之所以决定接手凯雷在开元酒店管理公司持有的股份，江天一表示，很早就与开元管理层打交道，2007年，当时还在凯雷的江天一负责了凯雷对开元的投资，并且对整个团队有深刻的了解，“他们能够静下心来做产品和服务，又经过几十年的打磨，其运营和创新能力位居国内酒店前列。”

而且从收入和利润来看，开元集团已经到了很大的规模，“Ocean Link是专注于旅游出行领域的投资基金，酒店是该领域一个重要板块，而酒店管理是我们非常喜欢的业态，从投资角度、市场空间来看，都是我们的投资重点。”江天一说。

值得注意的是，这次开元酒店管理公司的另一位战略投资方，正是Ocean Link的战略合作伙伴——泛大西洋集团，据金文杰介绍，泛大西洋集团这次承接了凯雷所持开元酒店管理公司21%的股份。

Ocean Link背后除了泛大西洋投资集团外，也有携程梁建章、铂涛郑南雁这些旅游酒店行业的大佬，以及原来在凯雷的张弛、江天一。金文杰坦言，他们的经验无疑能与开元传统高星酒店运营管理的经验形成很好的互补。

中端酒店大跨步

而在开元酒店的发展方向上，开元提出，2017在稳健发展高星酒店的基础上，着力发展中端酒店，并根据市场需求，积极建设中端酒店新品牌。根据既定规划，集团将为开元曼居酒店引入战略投资，加快发展，最终拆分成独立上市的子公司。

具体实施方面，开元将加大开元颐居、开元曼居等中端酒店品牌在全国的拓展，“目前中端酒店市场增长迅速，为顺应需求，我们计划在未来4-5年内，新增300家中端酒店。”金文杰说。

前两年，开元曼居还处于试水阶段，团队一直着力于产品研发、标准制定和团队建设，现在决定加大力度，实现规模扩张，用金文杰的话说，是已经到了厚积薄发的阶段。

江天一也谈到，中端酒店，是酒店业下一个黄金十年里重要方向，前景看好，“开元酒店一直定位中高端酒店，与眼下消费升级的大环境契合，这也是我们决定投资的因素所在。”

据不完全统计，目前全国的经济型酒店已经达2万家，假设有20%升级为中端酒店，就有4000家中端酒店，但现在的市场供应，还远未达到这个规模。

此外，江天一还提到，资本市场偏好中端酒店的概念，这一点，已经被华住的股价和财报所佐证，“铂涛被锦江收购，也与其中端酒店的价值有关。”

中端酒店在过去两年，已经展现了它很强的市场价值，继续往下走的空间还很大，很多国内酒店集团都瞄准了这个市场，推出了全季、和颐、锦江都城、桔子酒店精选、维也纳、亚朵等多个品牌。

国际酒店巨头也在与国内酒店集团合作，积极拓展中国中端酒店市场，像华住代理了雅高的宜必思、铂涛与希尔顿合作，推出了希尔顿欢朋，以及东呈与万豪合作的万枫，开业在即。

面对如此激烈的竞争，金文杰表示，中端酒店大家都在做，但是各有各的做法，各自有各自的优势和劣势，“开元酒店的优势就在于，几十年来对中高端产品的认知和服务提供上。”

“竞争的态势，也会让中端酒店市场在国内迅速扩大。”金文杰还指出，在消费升级的大环境下，未来每年会有10-15%的经济型酒店客人，转向中端酒店，这不仅是消费者的需求在推动，业主也有升级的迫切需求。

发展速度远不够

总体而言，开元酒店这几年的发展速度并不算慢，但远不够，很多市场价值和容量没有被挖掘。“未来开元将通过规模扩张，带动整个运营、人才和其它资源的同步发展。”金文杰说。

他还提到，过去开元高星酒店覆盖的城市都以二、三线城市为主，“今年将重点布局省会城市、一线城市，继续保持内资高星级酒店的领跑地位。

在度假产品布局和研发上，开元将把之前的「大禹」、「宁波十七房」、「盐官」等主题文化酒店统一到「开元观堂」品牌下来。已经在长兴开业的「开元芳草地」，和整合后的「开元观堂」，将成为开元酒店度假类产品旗下的两个品牌。

金文杰透露，在度假品类上，开元酒店还将顺应全民度假、全域旅游的形势，研发、推出更多创新的度假类产品。“目前在一线城市周边，度假休闲类的酒店还不多，资本市场还在看，有哪些创新的产品能满足这一需求。”江天一说。

“我们还计划在今年内成立一家酒店投资基金，在酒店、旅游领域做一些孵化工作。”金文杰说，“任何有好的创意、好的团队，想在酒店、旅游等上下游价值链中创业的年轻人，我们都会给予帮助。”

这其中将包括资金、人员的帮助，IT系统、客户系统资源的共享，金文杰还提到，开元酒店设立投资基金的目标是，扶持这些创业项目成长起来，最终使他们成为开元的一部分。

不盲目国际化

被问及开元酒店国际化有着怎样的策略和布局时，金文杰表示，“国际化确实是衡量一个酒店管理品牌的指标，但我们不会为了国际化而国际化，还是要练好内功。”

公开资料显示，2013年开元集团收购了位于德国法兰克福的金郁金香饭店，2016年6月，法兰克福开元名都大酒店开业，开元酒店品牌正式走出国门，踏上了国际化的道路。

不过后来，开元在酒店管理品牌国际化上着墨不多，主要还是收购海外优质的物业资产。2014年12月，收购法国波尔多璧萝酒庄；2016年7月，开元酒店REIT以2.15亿元收购荷兰埃因霍温假日酒店。

“目前开元酒店REITs的规模并不大，除非与一些大型机构达成战略合作，否则短期来看，不会有大的举动，但会在全球范围内会买一两家酒店资产，持续做下去。”金文杰说，“重资产业务是其次，我们最看重的还是酒店管理能够逐步走向国际。”

但在酒店管理上，国内主要酒店巨头还处于“引进来”的学习阶段，金文杰坦言：“短期内，国内的酒店管理品牌也不见得在国际市场上的竞争力有多强，在对全球客人的认知方面，不仅存在差距，还有文化差异。”

在国际化初期阶段的当下，金文杰表示，将考虑通过与有意进入中国市场的国际酒店品牌，达成反向合作，来带动开元的国际化进程。

随着中国出境游的迅猛发展，很多国际酒店品牌已经感受到中国巨大市场的能量，特别是欧洲市场，还有不少百年以上的历史品牌，以及不少新兴的酒店品牌还没有进入中国市场。

开元将寻求与其合作，将各自品牌落地到对方所在市场，既能满足这些国际品牌落地中国市场的需求，也实现开元酒店走向国外的目标。

不过金文杰表示，开元酒店依旧会保持审慎、不盲从的态度，“开元酒店落地国外市场，首选中国游客出境热门、停留时间较长的目的地，而不是全面开花。”