浅析住房租赁企业专业化、规模化发展之路

　　近日，财政部发布关于完善住房租赁有关税收政策的公告(以下简称“公告”)，住房租赁企业的增值税按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。这将从运营效益、投资收益、以及扩大多元化市场主体方面为住房租赁企业带来积极影响。

政策指引

　　值得一提的是，本次公告中明确了专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套(间)及以上或者建筑面积3万平方米及以上。同时提出，各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。而专业化规模化住房租赁企业标准的明确对促进住房租赁企业做优、做强、做大起到积极引导作用，也将进一步影响住房租赁企业发展格局。

发展阶段

　　我国住房租赁行业始终处于快速发展阶段，住房租赁企业经过几年的大浪淘沙，逐渐形成了百花齐放的态势。

　　最早进入行业的创投系品牌、民企开发商品牌率先在全国布局，利用先发优势，形成规模化经营。随着竞自持用地、住房租赁专项用地的开发入市，国央企开发商日渐崛起，一方面通过品牌建设、运营体系搭建形成专业化管理队伍，另一方面通过租赁式社区的开发，迅速扩大规模。还有植根于本地市场的区域性住房租赁企业，服务于本地经济发展，提供保障性租赁住房，在本地也形成了专业化体系和规模化运营。

　　虽然我国住房租赁行业发展速度快，但仍处于发展初期，未来仍有很大的发展空间，随着利好政策的不断出台，我们相信会有更多的住房租赁企业进入行业。而住房租赁企业做大、做优、做强，既要有市场需求支撑，又要自身专业过硬。

　　从市场需求看，在产业升级的当下，全国各大城市都面临着产业结构的调整和转型，一个城市对产业发展扶持力度意味着这个城市是否会有更多的就业机会，也意味着是否会有更多的人口流入以及人口流入带来的住房租赁需求。

　　以南京为例，得益于南京市对高新技术企业一系列优惠、支持政策，包括搬迁现金奖励、免费提供办公场所等，据不完全统计，近五年来，由北京迁出的近700家高新技术企业中超过50%的企业落户于南京。而在这一期间，南京市每年人口净流入均超百万人，2020年人口净流入更是高达282.75万人。源源不断流入的城市新居民是住房租赁市场的最大需求方。

　　从企业自身看，住房租赁企业要做到“专业”和“规模”。

　　住房租赁企业的专业性体现在对市场的敏感度和专业管理能力。专业化住房租赁企业基于对市场的充分了解，做出精准的客户画像描摹，能够提供满足市场需求的产品并具备不断升级的能力。另一方面，专业化的住房租赁企业应具备专业管理能力(全面、标准的sop流程等)和专业人员。

　　而要形成规模化管理，住房租赁企业首先要具备资产管理的思维和能力，从资产保值增值目标出发进行专业化运营。与之匹配需要完善的管理系统——资产管理运营系统和企业发展保障体系以及专业化人力资源储备，以保证企业在规模化发展过程中具有持续的发展动力。这也将需要更多相关行业的协同发展以促进住房租赁行业的成长和发展。

　　任何一个企业的成长都具有自己的特点和成长周期，本文仅对住房租赁企业专业化规模化发展进行初步探讨。