6月商办运营商发展报告
2021-08-02
月内，北京市场出现上半年单体商办项目最大交易金额，为和谐健康保险收购北京SK大厦，交易对价90.6亿元，上半年险资俨然成为商业大宗交易中的主要参与者。
与此同时，新项目入市带来的竞争也考验着企业的去化与运营能力。当下，提升项目整体吸引力成为关键，运营企业也更加积极地为租户提供完备的服务和相关配套。
商办市场整体回升，资产交易凸显险资投资需求
6月，全国办公楼新开工及竣0工面积累计值分别录得2424.7万平方米和1245.17万平方米，累计增速为-15%和21%。双双实现增长的同时，增速相比上月也有所回升。
数据来源：国家统计局，观点指数整理开发投资方面，办公楼开发投资额累计值为2909.57亿元，增速6.7%，相比上月回升0.5个百分点；而销售额累计值则为1979.59亿元，增速10.7%，累计增速相比上月有所下滑，投资端较销售端活跃。
数据来源：国家统计局，观点指数整理租金市场表现上，国内一二线城市依旧呈现轻微波动状态。除广州、重庆外，其余城市日租金环比上月有轻微下降。上海下降幅度较大，超7%，其次是成都，下降4%，但两者的租金在国内一二线城市中依然位居高位。
数据来源：中国房价行情网，观点指数整理政策层面，北京市政府发布了《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》。其中明确老旧楼宇更新为首都城市更新行动类型之一，鼓励老办公楼、老商业设施等老旧楼宇升级改造。在相关政策的加持下，预计北京商办楼宇改造将迎来新机遇。
月内，北京商办交易市场也较为活跃，出现单体写字楼项目最大交易。该交易为和谐健康保险90.6亿元收购北京SK大厦，主要通过收购项目公司的方式，将股权完整交割。
据了解，SK大厦为北京核心圈物业，位于朝阳区建国门外大街，紧邻长安街，共有35层，总建筑面积约10.76万平方米，目前出租率较为稳定，租金水平在CBD国贸区域处于偏上水平。该项目为SK集团2008年以33.4亿元从凯德手中获得，主要用于集团中国总部。
此外，平安人寿于月内斥330亿收购凯德集团旗下6个来福士广场资产包。来福士作为凯德旗下商业综合体项目，其中的写字楼部分体量也较大，且价值不菲。据观点指数统计，出售给平安的来福士项目写字楼部分面积约41万平方米。
上述两宗交易的主角均为险资。实际上，随着国内保险行业的保费收入以较快速度增长，保险企业的资产管理和资产配置需求也在不断地增长。作为资产配置的较好选择，优质商业地产项目特别是一线城市核心区的稳定收益物业也就备受欢迎。
企业发力项目去化，竞争力提升成关键
商办物业运营需洞察并满足租户需求，在维护现有租户租赁的同时，要不断引进具有发展力的新企业入驻，获得稳定租金回报。如今，完善商业配套、定制化产品、绿色健康办公空间等都是吸引租户进驻的重要因素。
随着绿色经济发展，绿色健康楼宇建设成为趋势。在此基础上，部分企业开始在项目打造运营上做出改变。
如中海商业从新项目打造和存量项目运营着手，从低碳建造、绿色智能设备介入、低能耗运营等维度，打造低碳楼宇，谋求在节约运营成本的同时，获得更佳的收益回报。
当下，商办运营商除了提供基础的写字楼租赁外，也提供更多增值服务。更为丰富的配套需求对吸引租户作用不可小觑，如中海在旗下项目中配套了托育服务。在位置、硬件、租金条件差异不大的前提下，拥有更人性化配套的项目在租赁市场上将更占优势。
此外，实现新晋开业项目的去化，一直都是商办企业着眼的重点。仁恒置地旗下重点筹备的首个办公项目南京仁恒置地广场，办公面积约为8.2万平方米。该项目自去年年底推出后，一直在积极实现去化，重点引进总部经济、AI智能产业、城市高端服务业等，截止目前，该项目去化率超过50%。
同样的，合景悠活旗下位于广州、上海、南宁的多个项目目前也在积极推动租赁成交，月内在引入租户方面有所进展。
如合景出租了广州环汇商业广场的部分物业，租赁方为凯创商务，总建筑面积约423平方米，每月实际租金为5.17万元，单位面积租金约122元/平方米/月。另外，位于广州生物岛区域的广州合景科盛广场，月内吸引了联通（广东）产业互联网有限公司签约进驻，该企业聚焦医疗信息化云化业务。
而广西合景国际金融广场也新增中交房地产集团签约进驻，该企业为中国交通建设集团有限公司专业化子集团，母公司为世界500强企业。以上项目通过续租和新签，出租率也维持在较稳定水平。
不过要关注到，新入市项目也会给商办运营商带来冲击。如上海二季度就有数个新项目入市，其中包括南京西路板块的锦沧文华广场、 徐汇滨江板块的国际传媒港以及后滩板块的SK大厦等。如何在新项目冲击下，继续保持稳定出租率也考验着企业的运营能力。
