房企重启住房租赁专项债，释放了什么？

　　2018年房企大批房企发住房租赁专项债券遭遇“滑铁卢”，房企发展租赁业务曾一度遇到瓶颈，如今，房企发住房租赁债券再次有“抬头”的迹象。

　　近日，保利发展控股集团股份有限公司宣布，完成发行2021年住房租赁专项公司债券(第一期)，规模为11.9亿元，票面利率低至3.17%。万科也宣布发行第三期30亿元住房租赁专项公司债券，票面利率3.19%。6月金地50亿元住房租赁公司债券更新为“已反馈”，越秀租赁发行6亿公司债券，票面利率3.88%。据统计，今年以来有10家房企发住房租赁专项债券超200亿元，并且可以看出，发行的利率都非常的低。

　　房企系发住房租赁专项债券卷土重来，是房企系长租公寓又要发力了吗?在长租公寓不断暴雷的负面恶评下，房企系长租公寓凭借自己雄厚的资金实力，强大的品牌背书，在这一场市场洗牌中“稳如老狗”。但不管从规模上开拓还品牌建设上，房企系的节奏都慢下来了，如今房企纷纷发力住房租赁债券，是要为下一步大规模扩张了吗?

政策支持房企迎来租赁住房窗口期

　　房企集中发债只是现象，而引发这一现象的原因跟近期保障性住房两个重磅文件有关。

　　7月2日，国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》也就是22号文， 从“全渠道增加保障性租赁住房用地的供给”及“给企业减负“两个方向鼓励企业参与。当天，发改委又出台了一则《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，明确提出基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点行业中包括保障性租赁住房，为租赁住房企业进入公募REITs的赛道提供可能性。

　　同一天，针对保障性租赁住房发布两个重磅级的政策文件。为了发展租赁住房，国家对金融支持的力度是全方位的、史无前例的。如，对于保障性住房，不管是重资产的，还是改造存量的“中资产”的项目，政策性银行都有贷款支持，不计入贷款集中度管理，且贷款利率下浮。金融企业可发行专项债券，定向支持保障性租赁住房项目，支持企业发行公司债、企业债等，说明政策已经开始向这类项目倾斜。租赁住房政策红利下，房企迎来租赁住房窗口期。

房企需要三道红线下房企日子不好过

　　2018年房企发的租赁住房债券被多次喊停(中止/终止)，主要就是住房租赁专用债券，并不是全部用于住房租赁项目，很多企业打着长租的旗号变相搞钱，将原本用来建设租赁住房的钱用来还债或者作为拿地的资金，这显然跟国家大力发展租赁住房的初衷是违背的。

　　这次得以重新发行，企业必须得保证大部分的资金用于建设租赁住房，此外，为了鼓励房企的积极性，国家也给房企留了点空间，没有一棍子打死，比如万科的募集说明书上，募集资金不低于70%拟用于住房租赁项目建设运营及置换项目贷款，剩余部分用于补充流动资金。

　　三道红线压迫下，负债率较高的房企进入杠杆调整期，主要表现为谨慎拿地，及拓展融资渠道，如绿色债券、住房租赁专项债券，尤其是集中供地政策出台以来，房企拿地更加谨慎，甚至出现公开退地等现象，杭州本地房企宋都公开退地，宁愿赔进去5000万保证金，也不要地了。

　　所以，对房企来说，光一条“不计入贷款集中度管理”已经是差别化对待，虽然只有30%的资金支配权，但“苍蝇也是肉”。随着偿债高峰期的到来(2021年房企境内到期债券合计4880.15亿元。

　　2021年内房企业海外债券到期规模折合人民币约3736.86亿元)，以及表内表外融资各种被堵(上半年40房企融资总额同比大幅下滑23.25%)，房企资金压力会越来越大。

　　因此，发住房租赁专项债券，对房企来说，是两个赛道的双赢，一方面，长租公寓赛道上，房企系规模冲的很快但最近慢了下来，如今税收成本下降和金融政策的支持，房企系公寓发展必将提速。另一方面，房地产赛道上，这个节点流动性的重要性不言而喻，谁有更多流动性谁有更多话语权。因此，下半年房企发行住房租赁专项债券肯定是新的趋势。