再加码！非居住存量房屋也可建设保障性租赁住房

　　近日国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》)，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策，从土地、财税、金融等方面给予扶持，引导多主体参与，多渠道供给，加快发展保障性租赁住房。《意见》再加码主要体现在两个方面：

全渠道增加保障性租赁住房的供给

　　为有效扩充保障性租赁住房供给，除新增租赁住房用地(R4住宅用地)及提高提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例外，《意见》提出了增加市场供应的几大新渠道：在人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，探索利用集体经营性建设用地、企事业单位依法取得使用权的土地、提高产业园区中工业项目配套比例(由7%上限提高到15%)、转化非居住存量房屋来建设保障性租赁住房。

　　人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，对企事业单位依法取得使用权的土地，经城市人民政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式;允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

　　对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房;用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。(引自原文)

　　其中，《意见》中提到的非居住存量房屋，按土地使用性质分类，包含商业办公(C8商务办公用地)、旅馆(C2商业服务业用地)、厂房(M工业用地)、仓储(W仓储物流地块)、科研教育(C6教育科研设计用地)等，可用保障性租赁住房的土地来源扩大，引导了手有“余地”的企业在满足条件下均可参与到保障性租赁住房建设，打通多渠道土地开发来建设保障性租赁住房。

　　同时为了鼓励企业参与，原先变更土地使用条件，需根据土地评估机构结果补缴土地价款，《意见》中直接免除了补缴条件，降低企业准入门槛，进一步体现政府鼓励保障性租赁住房发展决心。从市场影响来看，在不需要额外多出让保障性租赁房情况下，通过存量资产也能增加保障性租赁房的供给，既能解决刚需人群的住房问题，又能为企业提供存量资源焕活新思路，一举多益。

　　但需注意的是，由于工业用地、仓储物流地块等建筑规范与居住用地差别较大，在安全及标准上会有更高的要求，也因此《意见》中提出，针对非居住存量土地及房屋，需组织有关部门联合审查建设方案，但在审批流程上会相应简化流程，即非居住存量资产用于建设保障性租赁住房仍有一定审查要求，但针对合格企业也会简化审批流程来降低企业开发阻力。

政策减负鼓励企业参与

　　明确对象标准。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。(引自原文)

　　由于保障性租赁住房的小户型低租金的产品设定，企业在盈利空间受限下参与意愿降低。因此，为进一步激发企业参与积极性，政策多方位为企业减负，让参与主体实现其利益诉求。包括降低税务负担，给予发展的补助资金，和在住房租赁项目的贷款及债权发行上提供“绿色通道”等，解决保障性租赁住房前期投入高，回款周期长的问题。

　　不同于商品住宅开发带有的土地增值属性，由于保障性租赁住房发展更强调其服务属性，因此更需要政策形成良性引导。除在增量租赁用地供应上，强调存量土地改造，多渠道实现保障性租赁住房的供给的增加，部分企业能因此提升土地利用效益;而财税、金融等政策红利，进一步提高企业参与积极性，激发保障性租赁住房市场活跃度。新政探索执行阶段不确定性较多，因此《意见》中强调，多个部门及单位需加强政策衔接及业务指导，以让政策切实落地达到预期。