空置下降、跌幅收窄、供应激增，深圳写字楼回暖了？
2021-07-20
*本文经转载自 深圳乐居 数据显示，过去的一年，深圳城市写字楼平均空置率为22.5%。 而2020年下半年写字楼空置率攀升至27.9%，是城市四大一线城市中写字楼空置率最高的城市。 不难想象，过去的2020年正面疫情袭击，这场席卷全球的“考验”，对包括写字楼市场在内的各行各业产生巨大的冲击。今年的写字楼走势如何? 据第一太平戴维斯监控数据显示，至2020年下半年起，受压抑的写字楼租赁诉求陆续得到释放。 2021年上半年，在多方积极因素综合影响下，市场参与者信心提振，包括深圳在内的大湾区甲级写字楼市场开始呈现复苏之势，深圳在2021上半年空置率环比下降1.5个百分点，至26.4%;二季度平均租金指数降幅持续收窄，但依然继续探底。 租赁降幅持续收窄，“以价换量” 成为共识 据第一太平戴维斯发布《2021年上半年大湾区甲级写字楼指数》显示，市场租赁诉求有所回升，尽管供过于求压力仍导致深圳租金延续下行趋势，但与大湾区平均环比降幅1.6%相比，深圳2021年上半年写字楼租金指数，环比仅微跌0.9%。 二季度全市租金指数继续探底，同时降幅持续收窄，指数环比一季度微跌0.2%，同比下降2.4%。截至二季末，全市平均租金为人民币每平方米每月183.6元。 尽管二季度租金指数跌幅收窄，在2021年上半年大湾区价格指数环比上升0.2%的环境下，深圳写字楼价格指数降幅最大，环比下跌5.2%至179.7，成为大湾区环比降幅最大城市。 综合分析，深圳业主对供过于求的担忧，冲淡了经济复苏带来的积极情绪。面对如此庞大的写字楼存量市场，“以价换量”成为一种共识。通俗点来说，就是心态放软，愿意降价。超越香港，深圳存量居大湾区之首 数据显示，2021年上半年，大湾区甲级写字楼市场新项目入市节奏逐步恢复，区域新增供应达144.9万平方米。 大湾区市场总存量因此增至3,039.2万平方米，环比扩容 5.0%。深圳、香港和广州继续占据存量主导地位，且深圳存量已超越香港居大湾区之首，截至二季度季末，深圳全市存量为874.7万平方米，比“广州+珠海”还多。 今年第二季度，深圳新增供应速度放缓，全市仅一个项目，前海颐都大厦，竣工入市。上半年，全市新增面积累计44.1万平方米，其中76.2%由南山区贡献。此外，南山和福田两区同为深圳写字楼的供应主力，合计共占市场总存量的85.2%。 深圳写字楼空置率高已经成为业界共识，受市场波动等因素之外，还与写字楼的供应量充足有关系。 后疫情时期，大湾区写字楼市场租赁需求有所回升。期内，区域净吸纳量回升至 97.2万平方米，分别为去年上、下半年的 3.7倍和 2.4 倍。尽管如此，但鉴于多城市仍面临严峻的供过于求形势，区域甲级写字楼平均空置率仍环比上升 0.6 个百分点、同比上升 2.2 个百分点，至 21.2%。 南山最受青睐，福田租金最贵宝安空置率最高 上半年的市场诉求逐渐苏醒。第一太平戴维斯数据显示，深圳在2021上半年空置率环比下降，至26.4%。 放眼深圳，甲级写字楼分布集中在四个区域，南山区以总存量393.9万平方米位居城市第一，福田区351.3万平方米紧随其后，罗湖72.5万平方米、宝安56.9万平方米。 然而，宝安空置率高达40.7%，是全市空置率最高的区域。 从市场诉求来看，2021第二季度全市的净吸纳量录得16.4万平方米，其中南山最高，福田次之。主要受到TMT(科技、媒体和通讯)行业青睐!此外，服务业、房地产业也是租赁诉求大户。 而租金方面，福田区以209.7元/平方米/月的平均金额，超越南山，成为全市最贵。出乎意料的是，南山的写字楼平均租金还没有罗湖高!近百万平方新增供应，空置率将进入上升通道 尽管深圳价格指数环比下浮大，但纵观整个大湾区写字楼市场，深圳对大湾区市场的去化贡献高达46%，此数据预测将持续上升中，尤其是在优质甲级写字楼物业，深圳占比较高。第一太平戴维斯数据透露，未来五年(2021-2025)年均新增供应量为107.4万平方米。百万级年增供应量将是未来五年的常态。 五年后，深圳的写字楼市场规模预计超过1350万平米，继续领跑湾区。 据第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇透露，第三季度，深圳预计有四个新项目竣工入市，合计可租赁面积40.2万平方米。 下半年，预计市场仍将迎来96.5万平方米的新增供应，因此，至2021年末，市场规模或将同比扩容16.9%，供过于求问题料将激化。 鉴于高量新增供应预期，市场去化压力犹存，全市空置率或将重新进入上升通道。 市场竞争随之加剧，多数业主将不得不继续提供租金让步，全市租金将维持下降趋势。但预计对楼宇品质高、地理位置优越的部分项目影响较小。
