大型租赁社区建设，房企为何热情不高？
2021-06-29
从现阶段情况来看，大型租赁社区的参与者主要集中在城投类的地方国企（如上海的上海地产、深圳的人才安居、广州的珠江租赁等），并未出现央企、大型民营房企的积极参与的景象。这是为什么呢？我觉得可以从融资、利润、退出、政策落地节奏等四个方面进行分析。
现阶段房地产企业资产负债率偏高，无法持有住房租赁项目我国现在的房地产企业资产负债率，基本都在80%-90%，个别企业甚至超过了100%。这就造成了，如果让现有房企做持有型住房租赁业务，很多企业的资金链马上就会断掉。对比美国，房地产开发企业的资产负债率，普遍在40%左右，所以他们开发的房子，只有30%-40%盖好就卖掉，用来回收建设成本。50%-60%自己持有，这些房子出租几十年后再卖出，这样不仅可以获得稳定租金收益，也可以享受房价上升带来的红利，一举两得。
现阶段住房租赁业务净利润率远低于地产开发业务虽然房地产开发净利润率，从2016年开始持续下行（2020年全国百强房企平均利润率11,2%，资料来源：楼盘网），但相对于租房租赁行业2%-4%的净利率，还是高出6-10倍，资本都是逐利，没有利润的行业，各家企业都很难有参与的积极性。
租赁租房业务投资没有合适退出途径由于我国房地产信托投资基金（即大家常说的：REITS）的相关法律、法规还未正式落地，住房租赁业务的投资资金，还没有一个可以快速退出、回笼的方式，再加上前面说的项目盈利率偏低，造成很多资金不愿意投资住房租赁项目。
政策落地周期长，造成多数企业处于观望状态虽然近些年来，国家层面多次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，并且明确支持租房租赁行业健康发展。但是政策从国家原则，落实到可执行的地方法律、法规是需要比较长时间的。如：租住同权，虽然中央支持，地方政府也在积极推进落地，但是由于涉及的利益方过多、利益关系过于复杂，为了稳妥推进，实际落地的时间就会拖的比较长。这也会使参与的企业心里没底，普遍抱着等等看的态度，等政策明朗后再进场。此外，从用地来源上看，目前租赁社区的主要用地来源是存量改造和新增供应，企业拿地时的竞自持面积以及纯租赁用地供应的政策，一定程度上造成企业观望。综上所诉：现阶段参与大型租赁社区的企业，还主要集中在城投类的地方国企，大型央企和民企由于融资、盈利、退出、政策等原因都还处于观望状态，但我相信未来随着以上四个问题的逐步解决，大型央企、民企入场将是必然，届时租房租赁行业也将迎来大发展。
现阶段房地产企业资产负债率偏高，无法持有住房租赁项目我国现在的房地产企业资产负债率，基本都在80%-90%，个别企业甚至超过了100%。这就造成了，如果让现有房企做持有型住房租赁业务，很多企业的资金链马上就会断掉。对比美国，房地产开发企业的资产负债率，普遍在40%左右，所以他们开发的房子，只有30%-40%盖好就卖掉，用来回收建设成本。50%-60%自己持有，这些房子出租几十年后再卖出，这样不仅可以获得稳定租金收益，也可以享受房价上升带来的红利，一举两得。
现阶段住房租赁业务净利润率远低于地产开发业务虽然房地产开发净利润率，从2016年开始持续下行（2020年全国百强房企平均利润率11,2%，资料来源：楼盘网），但相对于租房租赁行业2%-4%的净利率，还是高出6-10倍，资本都是逐利，没有利润的行业，各家企业都很难有参与的积极性。
租赁租房业务投资没有合适退出途径由于我国房地产信托投资基金（即大家常说的：REITS）的相关法律、法规还未正式落地，住房租赁业务的投资资金，还没有一个可以快速退出、回笼的方式，再加上前面说的项目盈利率偏低，造成很多资金不愿意投资住房租赁项目。
政策落地周期长，造成多数企业处于观望状态虽然近些年来，国家层面多次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，并且明确支持租房租赁行业健康发展。但是政策从国家原则，落实到可执行的地方法律、法规是需要比较长时间的。如：租住同权，虽然中央支持，地方政府也在积极推进落地，但是由于涉及的利益方过多、利益关系过于复杂，为了稳妥推进，实际落地的时间就会拖的比较长。这也会使参与的企业心里没底，普遍抱着等等看的态度，等政策明朗后再进场。此外，从用地来源上看，目前租赁社区的主要用地来源是存量改造和新增供应，企业拿地时的竞自持面积以及纯租赁用地供应的政策，一定程度上造成企业观望。综上所诉：现阶段参与大型租赁社区的企业，还主要集中在城投类的地方国企，大型央企和民企由于融资、盈利、退出、政策等原因都还处于观望状态，但我相信未来随着以上四个问题的逐步解决，大型央企、民企入场将是必然，届时租房租赁行业也将迎来大发展。
