酒店类REITs接连赴港上市

　　多位信托、地产基金业人士向记者表示，国内的REITs产品其实已经呼吁多年，但是诞生前景依然不乐观，根本原因包括三个方面：地产调控仍在持续；商业地产租金回报低；没有税收支持。

　　日前，内地首只酒店房地产信托(REITs)——开元产业信托正在赴香港挂牌上市。它的招股文件显示，联席保荐机构是摩根士丹利和渣打银行，发行价在3.50-4.20港元/单位，预计全球发行部分募集资金6.75亿-8.1亿港元。

　　另外，花样年在近日也与高盈集团就酒店房产信托基金项目进行合作。花样年将在内地寻找潜在酒店并购项目，项目达成后并入酒店REITs，另外花样年将作为管理方代表高盈资本行使业主权利。这款基金也将在香港、新加坡及美国发行。

　　多位信托、地产基金业人士向记者表示，国内的REITs产品其实已经呼吁多年，但是诞生前景依然不乐观，根本原因包括三个方面：地产调控仍在持续；商业地产租金回报低;没有税收支持。

　　上海一位信托业人士向记者表示，从招股文件看，即使是赴港上市的REITs产品，在结构设计上也需要借助担保，从而在未来获得外部现金流的支持，才能支撑较高的投资回报预期，但实际上已经变成类似债权融资的模式，与真正意义的REITs产品有一定差异。

　　募资规模缩水10亿港元

　　发行文件显示，开元产业信托在中国持有酒店资产，包括杭州开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村等4家五星级酒店以及一家四星级酒店，总共拥有2021间客房，平均入住率60.8%。

　　该信托主要收益来源酒店租赁及管理协议下承租人应付的租金，承租人是开元酒店管理公司，租赁、管理协议期限十年。同时开元酒店管理也是酒店的管理人，负责经营、管理酒店物业。

　　“开元的这个REITs产品能成功上市发行，也让我们业界觉得很惊喜。”上述上海信托业人士称，虽然现在有很多各类商业地产项目的收(受)益权信托产品，相比之下，REITs好处在于公开发行，流通较为方便。

　　在整个信托结构设置上，受托人德意志信托(香港)有限公司以信托方式代基金单位持有人持有资产;产业信托管理人则是开元资产管理公司，负责管理信托资产并为基金持有人提供稳定的分红。

　　开元产业信托通过SPV(BVI)的两家全资附属公司SPV(HK)、星空投资持有浙江开元酒店(中国)100%的股权，并通过后者持有5家酒店的股权。除开元外，凯雷在整个架构中都扮演重要角色。凯雷开曼(开曼)持有信托管理人39.95%股权，同时凯雷蓝天(开曼)在信托上市时持有15.63%基金单位。

　　事实上，该信托原打算在全球公开发行4.699亿份，其中香港发行4699万份，剩余的进行国际配售。因市场反应平淡，最终发行规模调低至1.93亿份。不过发行价格范围仍在每份3.50港元至4.20港元，因此全球发行部分募集资金的总额预计将从16.45亿港元-19.74亿港元调整至6.75亿-8.1亿港元。

　　在全球发行完成且超额配售权全部行使后，信托基金的总单位数是7.72亿份，其中公众持有人比例为32.42%、凯雷28.39%、浩丰国际39.20%。

　　遭遇三重障碍

　　深圳一位资深地产基金人士向记者表示，REITs产品能够向基金持有人提供稳定的分红收益。为此，开元产业信托中设置了基本租金，即在前5年，开元酒店管理每年必须支付最低基本租金2.16亿元。开元旅业、中国银行浙江分行对此分别进行担保。

　　此外，开元产业信托还通过设置浮动个别租金的方式，分享酒店物业的收益在未来的上涨潜力，个别租金按每月经营总收入的20%加上该月经营毛利的34%计算。

　　财务数据显示，5家酒店的经营总收入从2010年的6.427亿元，增长至2012年的7.655亿元，年复合增长率为9.1%;总经营毛利从1.925亿元增至2.521亿元，年符合增长率为14.5%。按照测算，信托单位分派的总金额为0.1535港元/单位，按最低发行价计算，隐含年化分红收益率为9.15%，若按最高发行价计算则是7.63%。

　　事实上，国内的房产信托基金呼吁多年，但迟迟未见“胎动”，这款酒店房地产信托赴港上市，再次激发金融、地产界的讨论。“国产版的REITs产品，我个人现在仍然并不是很乐观。”上述地产基金人士向记者坦言。

　　首先，从地产的金融环境看，现在房地产行业是调控打压的重点对象，不太可能在这时候推出一款更好的融资工具来扶持房地产业的发展。

　　其次上述信托人士表示，国内的税制体系与国外不太一样，比如虽然把基础资产的受益权从经营主体剥离出来，然后装入REITs产品中，但经营主体在未来是先交税还是先支付资产的受益权。如果税负问题不能突破，未来产品的成本会很高，租金收益率难以提升上去。

　　再者，该信托人士认为，国内的房产信托基金面临最重要的不是技术性问题，而是经济问题。成熟物业作为REITs的核心资产，其回报通过租金或运营收益取得，国内核心商圈物业在折旧、扣税后，租金收入回报达不到海外市场REITs产品所要求的收益水平及稳定性表现。

　　“除非有外部现金流支持，内生现金流是很难支撑整个房产信托基金发行的。但是外部现金流一般要通过信用担保、资产抵押等方式获得。真正的REITs产品本质是体现股权分红回报，依靠外部担保事实上已经变成债权融资的模式。”该信托人士说。