溢价3倍置入亏损亏损酒店股份
2013-06-15
05月30日讯：
在商业地产领域小有名气的广东海印股份集团有限公司原本是一家主要从事炭黑、高岭土系列产品生产和销售等的化工企业。5月3日晚间，海印股份公告，公司拟将持有的茂名环星炭黑有限公司100%股权及其债权，与公司控股股东海印集团持有的广州总统大酒店有限公司100%股权及其债权进行置换。不过，虽然剥离的是包袱，但置入的酒店业务去年净利润亏损额超过300万元，且这次置入的价格更是约为其净资产账面值的3倍。有刚卸下包袱，又接手烫手山芋之嫌。
“我们在置换公告中已经列明。这也不能只看置换价格的，总统大酒店周边的写字楼售价已超过4万元/平方米，我们这次置入的价格折算后是1.6万元/平方米，是优质物业。这次大股东做出了让步和盈利承诺，是对我们的支持，未来酒店业将成为我们的单独业态，这也是避免未来同业竞争的需要。”海印股份证券部内部人士对时代周报记者表示。
炭黑亏损拖累业绩
2003年，海印集团买壳茂名永业股份有限公司，茂名永业是一家主要从事炭黑、高岭土系列产品生产和销售等的化工企业，其后茂名永业更名为海印股份。
海印集团当家人邵建明当时称，海印集团入主后的下一步工作，将集中对茂名永业的主业进行全面调整，主要发展高岭土和专业物流这两方面的业务。不过，这些年来，海印集团对这两块业务却几乎按兵不动。直到2007年，海印集团注入多个商业地产项目，海印股份变身商业地产大鳄。
之后的2008年，海印股份成立了环星炭黑，全部承接海印股份的炭黑业务的生产经营。2010年开始，又开始疯狂复兴高岭土业务，但2011年高岭土盈利骤降97.2%。海印股份发布的年报显示，2012年，高岭土终于逆袭，高岭土业务实现主营业务收入近3亿元，占公司总体主营业务收入的14.19%；净利润为396.18万元，同比增长358.18%。相比之下，炭黑业务的成绩却显得寒碜，主营业务收入为38238.88万元，占公司总体主营业务收入的18.34%；净利润为-3.46万元。而炭黑业务的亏损，更是拖累海印股份的业绩，今年一季度，海印股份净利润下降35.07%。
“我们一直是想剥离炭黑业务，但是并不选择外售而是和大股东置换的原因是，外售议价能力不足，会远低于大股东给出的价格。”海印股份证券部上述人士对时代周报记者表示。
接待费过高导致酒店亏损
这次海印股份的置出资产为其持有的环星炭黑100%股权及其债权，净资产评估值为24428.37万元，本次交易环星炭黑100%股权以上述评估值作价，海印股份对环星炭黑债权为4496.75万元；置入资产为海印集团持有的总统大酒店100%股权及其债权，其中总统大酒店的净资产评估值为11508.75万元，本次交易总统大酒店100%股权作价11000.00万元，海印集团对总统大酒店的债权为16196.29万元。
“海印集团为表示诚意，将总统大酒店的置换价格在评估价格基础上减少了508.75万元。”资产置换公告如是表述称。海印集团在这次置换中表现出了相当的诚意，甚至做出了承诺：总统大酒店2013-2015年净利润如未能达到600.00万、720.00万、864.00万元，差额将由海印集团补齐。这就意味着，2013年，总统大酒店的净利润增幅要达到约300%。
值得一提的是，总统大酒店之前就一直委托给海印股份经营，但业绩却不佳，这次评估更是增值了近3倍。总统大酒店审计后的总资产价值为1亿元，总负债为1.67亿元，净资产为-6675.8万元。但评估后，总统大酒店的总资产变成了2.82亿元，总负债仍为1.67亿元，净资产变为1.15亿元，增值达272.39%。
而该酒店尽管位于天河区繁华商圈，毗邻天河城、正佳广场[最新消息价格户型点评]、维多利广场[最新消息价格户型点评]，占尽地利，但是长期业绩不济。总统大酒店的营业收入从2010-2012年间基本维持在4000万元左右，净利润分别为-303万元、247万元、-313万元。不过，营业费用和管理费用却持续高企，以2012年为例，主营业务收入约4299万元，但营业费用、管理费用及财务费用分别已达1749万元、1981万元和47万元，巨额支出最终导致了亏损。
事实上，总统大酒店让人诟病的是其管理模式。早在2010年3月5日，海印集团就与海印股份签订了《股权托管协议》，总统大酒店的股权一直是委托海印股份经营。但是海印集团却将总统大酒店作为唯一的接待场所，由此产生的业务接待费用和其他社会接待费用均由总统大酒店承担，导致了其销售费用率和管理费用率明显高于酒店类上市公司。海印股份证券部向时代周报记者表示：“总统大酒店的业绩是有波动，但主要是承担大股东以往接待费用所致。我们取得物业之后，会区分该类费用，加强优化和管理。大股东做出的盈利承诺也是我们的目标。置换成功后，总统大酒店将成为我们第一个开业酒店，酒店业将成为单独业态。”
前三季业绩将承压
目前，商业物业的收入在海印股份的业绩中仍独占鳌头。去年，海印股份商业物业运营业务实现主营业务收入为14亿元，占公司总体主营业务收入的67.17%；净利润为4.3亿元，占公司总体净利润的99.09%。海印股份以往以“租入—租出—盈利”的轻资产模式为主，如今已采取轻重资产并举的发展，并已跨省布局。
2012年4月，番禺又一城二期奥特莱斯开业。去年6月，海印股份运作上海周浦项目，不过采取的是一贯的轻资产模式。去年底，海印股份以3.5亿元取得茂名三宗地，发展住宅项目，今年3月22日已成立子公司负责开发管理。
从现有储备和开发项目的具体进展来看，海印股份前三季结算项目鲜少，直接影响其业绩。业内分析，由于项目衔接不够连贯，其前三季业绩将承压。“2013年公司的地产项目结算主体―大旺又一城，目前仍处于预售阶段，预计其地产项目的结算要到2013年Q4。故公司2013年前三个季度的业绩都将承压。公司2013年Q1业绩的大幅下滑，主要是其房地产项目衔接不够连贯所致。”中投证券研究员樊俊豪指出。
