开元酒店上市背后：凯雷魅影与携程野心

　　凯雷没有摘得最后的成果。

　　如果没有意外的话，3月11日，开元酒店将在香港上市。但这与凯雷无关。

　　开元酒店拟全球发行7000万股，每股发行价13.37港元—20.05港元，融资额约10亿港元。

　　6年前，凯雷以2600万元从开元旅业拿到开元酒店40%股权。该项转让作为开元产业投资信托基金上市重组的一部分。当时，开元酒店以开元5家酒店为基础，在香港主板发行REITs（房地产信托投资基金）。但投资者反映不佳，原计划发行规模总集资额16.45亿-19.74亿港元最终被削减了一大半，降至约6.75亿港元。

　　由于投资期限届满，在2016年年底，凯雷以5.9亿元将所持股权沽清，分别卖给了三家公司。

　　招股说明显示，此次开元酒店全球发售可获得的款项净额将约为10.88亿港元，其中35%的资金将用于开发中档酒店，25%的资金将用于开发高档商务及度假酒店。

　　截至2018年12月31日，开元酒店拥有169家已签约待开业酒店，该等酒店预计于未来五年内开业。

　　开元酒店的实际控制人是陈妙林，1952年出生于杭州萧山县城。他8岁开始尝试第一笔生意。1980年，28岁的陈妙林担任萧山物资局金属公司经理。5年后，陈妙林受命改造萧山招待所。1999年萧山宾馆改制，成立开元旅业集团。开元酒店上市后，陈妙林持有开元酒店约40%股权，市值约16亿港元。

　　自有酒店收入贡献不足10%

　　螳螂捕蝉，黄雀在后。携程成为开元酒店的基石投资者。

　　携程香港及GreenTree按发行价认购3200万美元及3000万美元可购买的发售股份数目。作为一家在线旅游平台，携程投资开元酒店，被业界认为是：快速布局四五星酒店领域的一种切入方式。

　　开元酒店作为国内较大民营高星级酒店集团，近四年的营收较平稳。招股书显示，2015年、2016年、2017年开元酒店的收入分别为：15.22亿元、16.02亿元、16.65亿元，毛利润则为2.44亿元、3.20亿元、4.32亿元。而截至2018年8月31日为止的8个月内，开元酒店的收入为11.19亿元，较2017年同期增幅4.8%；毛利为2.50亿元，基本与2017年同期持平。

　　经营利润方面，2015年至2017年分别为5581.4万元、1.197亿元、2.250亿元，增幅明显。截至2018年8月31日为止的8个月内，经营利润为1.395亿元，同样高于2017年同期。

　　招股书显示，开元酒店的业务模式为自有或租赁酒店，管理和特许经营酒店。

　　2015年—2017年，开元酒店的酒店经营收入在稳步提升。从2015年的14亿，2016年的14.90亿元，上升到2017年的15.28亿。而从收入构成可以看出，租赁酒店为收入的主要贡献源。2015年—2017年，租赁酒店收入占比均在94%以上，自有酒店的收入占比不足10%。

　　招股说明指出，开元拥有2家自有酒店及382间客房，都以“开元芳草地乡村酒店”品牌来经营。资料显示，开元芳草地乡村酒店，是开元发力民宿市场，推出的全新生态旅游度假酒店品牌。

　　通过公布的现金流也可以看出，开元大部分投资资金花费在“芳草地”项目。截至2018年8月31日止，经营活动产生现金净额0.33亿元，而现金流出净额为1.36亿元，主要用于投资活动，其中经营杭州富春开元芳草地乡村酒店的物业、厂房及设备、土地使用权、无形资产及其他长期资产支付款项0.92亿元。

　　不过从目前收入情况来看，“芳草地”项目收入贡献率低，2015年—2017年，自有酒店收入占比从2%缓步攀升至6%。

　　23家管理酒店未取得许可证

　　开元酒店在营的管理酒店中，23家尚未取得在营的食品经营许可证、特种行业许可证、公共场所卫生许可证或消防安全证书。

　　而根据中国法律顾问告知，缺少特种行业许可证、公共场所卫生许可证或消防安全证书可能导致对酒店业主处于警告或罚款，最糟的情况下有关酒店将被终止运营。

　　而在业绩记录期中，开元酒店这23家未取得相关许可证的在管酒店取得的酒店管理费分別为0.14亿元、0.12亿元、0.14亿元、0.11亿元，分别占本集团的总收入的0.9%（2015年）、0.7%（2016年）、0.8%（2017年）及1.0%。（2018年8月31日）。

　　此外，于2018年11月30日，开元酒店拥有的9处物业中，其中，建德开元芳草地酒店有限公司未取得房屋产权证书；租赁的31项物业中，有1处租赁物业的出租人未取得房屋产权证书。

　　作为开元酒店业务模式的另一部分——酒店管理，2015年、2016年、2017年酒店管理收入分别1.21亿元、1.12亿元、1.37亿元，收入贡献率在6%-8%之间，可毛利率却高达90%。

　　数据显示，开元旗下于2018年8月31日，拥有29家租赁酒店及7117间酒店客房，约占在营酒店客房的22.3%。自有酒店，拥有2家及382间酒店客房，约占在营酒店客房的1.2%；全方位服务管理酒店，拥有96家酒店，设有20,938间酒店客房，约占在营酒店客房的65.6%。特许经营酒店，拥有13家，约占在营酒店客房的10.9%。

　　开元酒店管理数量在增加，占在营酒店客房的近七成，但是酒店管理收入贡献却不足10%。

　　对于其管理费用收入低的原因，行业人士分析称：一部分是由于管理费低，据开元酒店介绍，每家酒店业主支付的管理费为80万-150万元；另一部分则是因为开元酒店多分布在二三线城市，难生长出营收规模高、利润水平高的单体酒店。