国内资本悄悄“进村儿” 瞄准日本旅游地产

　　现在去日本买什么?如果你的第一反应，仍然是马桶盖、电饭煲之类的，可以推测，思想水平上你大抵是一位把裤腰提到胸口的老干部。你不知道的是，别具慧眼的投资人早已瞄准日本旅游地产，暗自布局、准备闷声发大财啦。

　　最近，国内房价飙升堪比“一行白鹭上青天”，导致九十年代初日本地产泡沫大崩溃的案例一遍遍地被人拎出来对比中国现状，有人洋洋洒洒手书万字长文、把崩溃的前因后果分析地入木三分。

　　我说，咱别光顾着一头扎进故纸堆，整天念叨着“失去的二十年”了。是时候睁眼看世界了，不信你看：日本地产已经悄然复苏了。

数据来源：日本国土交通省

　　上图数据显示：截止2016年4月，日本住宅价格指数较去年同期上涨2.6%;公寓价格指数(红线)上涨尤为明显，近三年上涨约25%，带动住宅价格指数连续17个月上升;商业地产上涨幅度更为显著，今年1-3月商业地产价格指数较去年同比上涨4.8%，保持连续14期上涨。从不动产价格指数上看，日本房价总体呈现温和上涨趋势。

　　91年日本房价暴跌、地产泡沫崩溃，沉寂20年后，安倍政府于2012年出台经济刺激政策，日元贬值、不动产业开始回暖。目前，日本的地产价格趋于理性，从整体经济形势来看，再度出现经济泡沫的可能性不大。

　　大量海外资本，涌入日本旅游地产

　　日本政府的负利率政策推动银行下调贷款利率，提振市场投资情绪。目前，日本核心商业地产及住宅的资本化率(净营业收入/物业售价)在3.5%-4.4%左右，和收益率在0%徘徊的10年期日本国债相比，投资利差高下立现。

数据来源：http://jp.investing.com/

　　低融资成本高收益率吸引大批海外资本涌向日本。Real Capital Analytics的数据显示，2015年境外投资者在日本房产市场共达成交易额79.5亿美元，占比22%。其中，美国排名第一(43.3亿美元，54%)，其次为中国香港(16.9亿美元，21%)，新加坡(6.4亿美元，8%)，中国大陆以3.4亿美元(4%)排在第四位。

　　众多海外投资者中， 不乏国家主权基金及知名投资机构。

　　作为全球最大的主权财富管理基金，挪威政府养老基金将在东京设立负责房地产投资的事务所，计划在1~2年内收购东京具有投资价值的写字楼;银座的蒂凡尼大楼被阿塞拜疆收购;新加坡筹划买下婚礼场馆Meguro Gajoen;卡塔尔把一系列保龄球馆收入囊中。

　　此外还有，私募巨头黑石集团出价竞购地产资产管理公司Simplex，该公司旗下资产包括东京迪士尼附近的酒店，2020东京奥运会场馆附近的写字楼等。贝恩资本也于2015年收购日本大江户温泉控股公司。

　　中资公司的投资记录，反映出国内资本似乎也一致看好日本旅游地产的发展。早在2014年，复兴国际便收购了日本IDERA公司98%的股权，以此作为复星在日本的地产投资平台;

　　2015年，受日元大幅贬值及访日游客暴增影响，豫园商城斥资9.47亿收购高人气的北海道星野渡假村;

　　绿地·乐购仕千叶海港城是绿地集团首个海外开业的商场物业项目，绿地集团与日本最大规模的免税连锁企业Laox株式会社合作，共同打造“访日旅游一站式大型商业综合体”，直接对接庞大的赴日游客群体;

　　春秋航空从2015年开始大力开拓日本旅游地产业务，集团与日本阳光不动产株式会社合作，共同开发管理位于名古屋的春秋阳光酒店，双方计划在未来3—5年内投资超过200亿日元，致力于在日本热门旅游景点布局春秋连锁酒店;

　　今年春秋集团还与日本财马科斯集团合作开发大阪春秋唐草关西机场酒店，对接团体旅客，后续会拓展至自由行旅客;同时，春秋航空还计划增加对日航线至37条，并与知名零售商家如BIC CAMERA合作，以期紧抓赴日游客井喷机遇、深耕日本市场。

以上数据源自网络公开信息

　　12各路资本之所以押宝日本旅游地产，大约受以下几个因素影响：

　　1. 日本的“观光立国”政策

　　2. 出境游热潮

　　3. 2020年东京奥运会的东风

　　日本的“观光立国”政策

　　面对人口少子化、高龄化、经济低迷的社会难题，日本于2007年正式实施《观光立国基本法》，次年成立日本观光厅，以全面推动“观光立国“政策。

　　为此，日本政府计划拨款84亿日元用于改善旅游相关设施，包括网络通信环境、导游翻译配备等等。日本各级都、道、府、县都针对自身资源乃至环境特点设计观光方案，推广特色旅游线路。

　　完善的服务设施、独具特色的人文环境，使得近年来访日游客大幅增加。2014年，日本的外国观光客人数为1341万人;2015年，该类人数增至1973万人，照此速度，预计2016年就可提早实现：日本政府此前提出的目标，“到2020年之前实现每年访日的外国游客人数达到2000万人”。

　　由此推测，如果2020年旅日的外国观光人次持续增长至2500万人，日本酒店业将每天面临4.1万间客房的巨大缺口。

数据来源：日本观光厅

　　上图数据显示，中国旅客已成为赴日访客的最大群体。近年来，日本逐步放宽赴日签证条件，此举也吸引了大量中国游客赴日旅游。

　　今年9月27日，日本外相岸田文雄就表示：将从10月17日起，进一步放宽中国人赴日签证条件：向商务人士和学者发放的多次往返签证有效期从目前的最长5年延长至最长10年，同时放宽部分发放对象的条件。

　　签证条件的逐步放宽，赴日游客的大量增加，无疑也进一步助推了赴日投资。

　　“出境游”热潮

　　国内日益壮大的中产阶级正成为出境游的主力，而他们也是最具有消费潜力的人群。

数据来源：日本观光厅

　　以国内中产阶级为主的赴日游客群体，其旅行习惯也在发生很大变化：

　　更多的人愿意选择自由行而非传统的跟团出行，即使是跟团出行，游客在消费方式和住宿条件上也有了更高的需求;旅游模式，从“上车睡觉下车拍照然后到商店爆买”逐渐转变为更重人文风情与文化遗产的品质游。

　　这种旅游趋势也使得，更多人愿意去选择富有和式风情的温泉旅馆而非单调的快捷酒店。

　　有需求就有商机，地产投资人开始大肆收购传统的日式旅馆。山梨县笛吹市，温泉众多，风景优美，号称日本的“桃源乡”，著名的石和温泉所在地，最近一年间就有6家温泉旅馆被中国人收购，住客多为中国游客。

　　以此看来，在经济低迷期低价收购处于经营困难期的温泉旅馆，后续坐享旅游红利，不失为一项好的投资策略。

　　2020年东京奥运会的东风

　　承认吧，不管我们认为里约奥运会办的有多么穷酸，如今里约的地价较2008年平均水平高出约216%是事实。历届奥运会数据表面，房地产在极大程度上受益于奥运经济的产业。奥运会不仅带动该国基础设施的建设，诸如市政交通、比赛场馆的改造、酒店、商场的扩建，还能吸引大批人口涌入导致城市地价飙升。

　　正如上图所示，悉尼房价增速继2004年微调后，涨势一路领先;伦敦房价在英国经济低迷的负面影响下保持逆势上扬，另据统计，在奥运场馆集中的东伦敦区域，过去四年房价涨幅位于20%-30%之间;北京房价的一路飙高有目共睹，自2008年以来，北京房价累计上涨约70%!

　　当然，也有例外。与上述城市相反，雅典的房价则很有性格地一落千丈。为啥呢?她国家破产了呀，别说奥运了，送杨永信电击都不好使。但在希腊债务危机爆发之前，雅典新修建的两条地铁沿线及奥运设施周边区域房价依然上涨了约110%。

　　说回日本，2020年东京奥运会新建的场馆设施主要位于东京湾区域，而奥运村修建于中央区的晴海海滨，周围交通便捷，复星国际正是看中了该区域巨大的升值潜力，成功收购晴海Triton广场的两栋写字楼。截至今年4月，写字楼的出租率已呈满租状态。

　　此外，奥运期间大量游客的涌入也会极大地促进当地酒店业的发展。08年奥运分会场设在青岛， 一年之内青岛的经济型酒店就由120家猛增到220家;而2020年预计接待2500万人的日本酒店业将每天面临着4.1万间客房的缺口，日本酒店地产的回报率在2014年已升至10.4%，并在过去几年保持单间回报率每年上涨约10%。

　　十一期间多个省市接连出台房地产限购政策，国内地产市场似乎正在面临非理性繁荣局面。此背景下，不妨把目光放长远，布局正在复苏、又逢利好的日本旅游地产。岂不美哉?

　　至于笔者对日本旅游地产发展所持的乐观态度，不妨借用日本著名诗人正冈子规的俳句表达：

　　我庭の小草萌えいでぬ限りなき天地今やよみがへるらし。

　　我庭小草复萌发，无限天地行将绿。