华住二次上市，仍然想做第一

　　9月22日，华住酒店集团正式登陆港交所，实现“二次上市”。

　　在庆典上，华住集团总裁兼华住中国 CEO 金辉说：“香港二次上市是一个起点，华住勇攀新高峰的征程已经开始。”

　　“攀登高峰”、“世界第一”，似乎一直以来都是这家企业的执念。

　　在华住创始人季琦2018年出版的《创始人手记》中，曾经提到过30多次华住“世界第一”的目标。

　　去年携程20周年庆上，梁建章公布公司目标：“三年亚洲第一，五年世界第一”。同为携程创始人的季琦随即“蹭热点”表示：希望华住五年或三年内实现成世界第一。

　　为了这个目标，华住不仅选择了“二次上市”，在2018年又启动了“下沉市场”的战略；在长租公寓最火的几年里，华住还与IDG资本共同出资成立了城家公寓。

　　但在今年，疫情影响了整个酒店行业的营收和净利润，长租公寓的“爆雷”也仍在继续。华住在“世界第一”的目标道路上，走得十分不易。

　　但华住并没有放弃下沉市场，在长租公寓领域，也开始讲起了“房管”的故事。

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　　此次在港二次上市，华住的最终发售价为每股297港元，低于每股368港元的最高公开发售价。

　　其公开发售仅获3.39倍认购，相比于同期赴港上市的农夫山泉 1148.3 倍超额认购而言，相去甚远。

　　华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱在接受媒体采访时表示，“市场热情不高，主要是投资者对酒店行业兴趣不大。因为中国的酒店市场竞争激烈，早已不是蓝海，想象空间不如科技、互联网等行业。”

　　公开数据显示，中国酒店市场已相对饱和，当前中国酒店市场有81万家酒店、2000万间客房，人均客房数与美国相当。而携程等OTA也通过一站式服务和低价优惠吸引了大量用户，还有着外资品牌、连锁酒店等共同争夺市场。

　　饱和的市场，激烈的竞争，一定程度上使得华住开始触碰价值的天花板。

　　但华住并没有放弃扩张，截止今年上半年，华住酒店数已经达到了6187家，其中包括758家租赁及自有酒店，5429家管理加盟及特许经营酒店，共59.9万间酒店客房。

　　其招股书显示，截至6月底，华住正在开发2375家新酒店，包括54家租赁及自有酒店，以及2321家管理加盟及特许经营酒店。

　　从布局上看，华住旗下覆盖了从高端到平价的多个酒店品牌。而中端连锁酒店被视为行业未来发展的机会。根据弗若斯特沙利文的资料，中国连锁酒店渗透率截至2019年年底为24.9%，远低于约41.1%的全球平均水平。

　　华住也看到了这个机会，在2018年的华住世界大会上，季琦表示：“中国有2000多个县城，我们下一步计划是把汉庭开到中国的每一个县城。”

　　可以看到，华住在两年之间酒店数量增长了2441家。

　　但两年间大举的扩张，也给华住带来巨大的债务负担，其资产负债率从44.39%升至91.16%。

　　截至6月30日，华住流动负债为143.51亿元，而现金及现金等价物为36.99亿元。

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　　华住向“世界第一”迈进的另一个方向，在于以酒店的基因打造品质化、差异化的城市公寓。

　　在2015年，华住与IDG资本共同出资成立了城家公寓，至今已完成A轮融资，投资方包括云锋基金、雅诗阁等。截止目前，城家公寓已签约200家物业，拥有25000间房源，主要布局北上广深，以及杭州、南京、成都等重点城市。

　　但自2018年以来，长租公寓开始遇冷。据机构不完全统计，2018年至今年8月份，全国已有30余家长租公寓相继爆雷。近期，友客、巢客、寓意公寓等也被曝“跑路”。

　　在接受36氪采访时，金辉说：“我经常害怕外界把城家当做报道中那类长租公寓。长租公寓本质来讲分两类，一类属于资产运营类，一类是分散式长租公寓。”

　　金辉认为，分散式的长租公寓，是到各个居民楼里获得房源，装修后再出租的二房东模式。在过去，这类公寓通过租金贷过度杠杆来扩大规模，而其利润额又不足以覆盖它的高速成长。随着规模越来越大，风险也便越大，最后爆雷是必然的。

　　对于城家的经营模式，金辉定义为“集中式的资产运营型公寓”，即承包整栋楼，或多层楼，配备统一的装修和服务，并进行集中式的管理。这种模式能够清晰地掌控成本的支出与收益。

　　借助华住的管理经验和系统，城家一方面涉及长租领域，另一方面也可以实现日租、周租和半月租的短租房。据金辉介绍，城家目前的出租率平均可达95%以上。上半年因疫情的爆发有所影响，但也迅速回归该水平。

　　而在行业中，同样为集中式管理的冠寓，整体出租率为85.3％；泊寓为93.7％。城家的出租率位于行业领先位置。

　　在如今，城家越来越多的强调自己“资产运营商”的身份。在存量时代下，许多地产商正在从过去纯粹的开发房地产，向经营房地产的过程转型，需要注入更多的运营能力。

　　金辉说：“（城家能够）以过去沉淀的运营能力，为更多的资产持有人提供高质量的赋能式管理。”

　　近日，华住、城家、远洋及其旗下亿家物业达成四方战略协议，涉及在各主营业务领域范围内进行项目合作、产品合作，包括酒店及公寓业务合作，不动产投资信托基金合作。

　　金辉表示：“远洋是一个重资产的企业，我们是一个轻资产的公司。远洋在开发持有资产上有很强的能力，我们在空间运营、提升资产回报率方面有很强能力。双方的合作是一种能力的互补。”

　　双方的合作将会以怎样方式分成，是否涉及股权方面的合作，暂时没有更多的信息披露。

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　　在金辉看来，未来“房+管”的管理合作模式将成为行业的主要趋势，而资产证券化也将让行业将更加重视持有者对资产的管理运营能力。

　　在过去，存量资产的价值评估主要参照住宅的涨幅，而不是依靠自身的收益和利润，这造成了巨大的资产泡沫，以至于市场上出现“有价无市”的现象。

　　如今，随着资产证券化的推进，以市场化的标准对存量资产进行估值，主要依靠的是“经营算法”，收益与盈利成为其中重要考核指标。

　　金辉表示：“目前写字楼的市场化很好，运营标准化很强，同时它的增值保值已经被市场验证，因此资管市场也相对成熟。”通过合理的管理，或者聘请运营能力较强的第三方，提升品质和出售率，写字楼便能获得较高的收益，其资产也能在市场上卖得更好的价格。

　　“公寓与写字楼的本质是一样的，找到一个好的运营方，把公寓和住宿类的资产收益做高，既能开源又能节流，将来一旦被资本市场认可，它也可以进行一样的逻辑。”

　　在过去，由于资产证券化的不成熟，许多存量资产被作为房地产公司再抵押的工具，今年以来，国家政策率先对基础设施类行业放开REITs，行业专家预测，长租公寓这类与民生挂钩的行业或许也将在未来不久放开REITs。

　　从中购联统计的2020年上半年商业地产领域（零售物业、酒店物业、办公物业、长租公寓）证券化产品来看，在成功发行的两单类REITS中，其中便有长租公寓项目。

　　“未来REITS如果放开，开发商将不用抵押资产，找个人帮忙运营，就能做金融化的投融。”金辉说。

　　这对被“三道红线”扼住发债红利，需要“降负”“增收”的开发商而言，将是另一种选择。

　　目前，长租公寓领域已经迎来了万科、龙湖等大型开发商，而在未来或许将有更多房企进入。

　　但并不是每一家开发商都具备优良的资产运营能力，而以城家为“撬杆”，华住看到了连接资产持有者的可能性。对于未来，金辉表示，城家会继续选择租赁委托管理，实现资产共同持有、合资合作，保持轻资产运行的模式。

　　“房管”是否能支撑华住讲述“世界第一”的故事，或许只有未来能够解答。而当前的华住更需要面对的，或许是行业对其高负债的质疑。