酒店投资的下一个风口在哪？

　　今年的疫情，并没有阻挡酒店投资的热潮，不过，圈内人会发现，今年的投资方向以及投资特点，较以往正在悄悄发生变化。本文结合2020AHF亚洲酒店及旅游论坛年会上部分嘉宾的观点，一起探讨下酒店的投资下一个风口在哪？

　　一、投资分化，“国进民退”到重视酒店品牌

　　毋庸置疑，今年的疫情对酒店投资，产生了长远影响，各个酒店集团的季度财报、半年报陆续出来后，各项数据并不好看。从酒店的收益来看，尤其是在城市中心商务型酒店、高端酒店我们的影响还是比较大，度假酒店表现总体向好。由于市场的变化，酒店投资今年开始，也正悄悄发生了一些分化。

　　雷迪森旅业集团总裁叶泰山认为，酒店行业，整体感觉今年开发力度下降，但是事实上今年签项目的速度比过去都要快，不过背后是发生了变化——投资者主体已经发生了很大的变化，过去大是的地产商、民营老板，一部分是政府，但是今年的主推力量，央企、国企大的企业，这股力量在推动产业不断上升。

　　所以，疫情下酒店投资市场并没有趋缓，很多是国家层面在助推这个产业的发展，国企和央企作为国家意志的商业排头兵，自然要推动，这些企业也获得了一些国家经济政策的扶持。

　　相比于“国家队”，其他属性的投资机构和投资人则要谨慎许多，投资的态度发生变化。今年不少酒店集团和投资人洽谈品牌的时候，被问到最多两个问题，第一是酒店集团的背景，能够有什么支持的力度；第二是投资人会很看重投资回报，特别是前期的造价，以及后期运营期的成本。

　　特别是酒店品牌，很多投资人直言，市场上缺乏品牌知名度的酒店，越来越少有投资人加盟。同样，一些国企或者房地产商做酒店，也不再一味地追求国际品牌，开始倾向于国内知名酒店品牌，或者是自身孵化的品牌。

　　保利酒店发展副总裁蔡荣辉表示，以前保利和国际管理公司合作比较多，但是一些酒店因为用了国际管理品牌，它的国外设计师，国外技术团队没办法能够及时给到反馈，影响了工程进度。另外，因为疫情，国际形势有一点复杂，作为央企，保利对酒店选择品牌来说，开始有新的考量。对于国际酒店集团，最大的合作伙伴，目前是和洲际签的比较多，有17家了，其他的美国品牌也都有签，但是后续会慢慢有侧重点。“新的项目我们会评估一下，保利有自己的奢华五星的，品牌也越来越成熟，后续也会考虑自己的品牌。”

　　二、文旅板块迎来新机遇，布局度假康养市场

　　第二个有趣的变化是，今年的文旅板块开始火爆，一些国有或者百强房企，手里屯了大量的土地，而随着房住不炒的大趋势，房地产商手里的土地不再以住宅为主，而是结合空间的多元化综合业态。

　　从目前的情况看来，文旅板块迎来新机遇，地产商和政府都在积极布局度假和康养市场。

　　郡安里文旅发展有限公司执行副总裁王芳认为，以郡安里为例，藏在莫干山深处的郡安里文旅项目，7月份创造了开园以来最高纪录，8月份创造单日最高营销记录，其实从市场端反映来看，这样的业态在未来是比较新兴的业态。“对于中国人来讲，无论是商旅还是纯度假，单一的住宿体验远远不够。中国有非常大量的山川资源，非常优秀的文化小镇，宾客来到这种地方的时候，其实他更想要回归田园的心态，是对城市生活的一种疗育。”

　　不过，对于文旅产业的布局，总投资一般是比较大的，很多的地产公司都在投这样的文旅项目，文旅项目和文旅项目怎么选择，则是一门大学问，因为它中间也分很多形态。王芳表示，郡安里是小而美的项目，教育、体育、康养是三大组合，加上地产和旅宿的加持，这种组合既轻盈又有机，这样的投资模式或是未来文旅方向的新风口。

　　不过，坦白讲，根据熊老师的观察，无论是度假还是康养的文旅业态，总体场景没有问题，但是背后的投资逻辑需要一套贯穿始终的运营逻辑。早些年地产商的文旅产业，不少遭遇滑铁卢，并不是商业模式的问题，说到底是运营思维的问题。过去是地产思维，现在则要是运营思维。

　　王芳认为，现在布局文旅产业拿项目主要看两个因素：第一是政策因素，第二是团队运营能力，是不是能够让项目整体升值，这是投资的核心关键。

　　投资人在选品牌的时候怎么选，现在选品牌不仅仅是选一个名字，而最关键是选运营团队，运营团队打造的产品、服务、运营模式以及这种运营模式是不是和业主当下的项目，或者它想投资的项目在当地匹配，现在业主很实际，就是要赚钱，要盈利，这是最核心的点。

　　正因如此，酒店投资更要学会放在整个国家战略的风口之中，投资人要思考如何融合到文旅大产业中，并寻找到市场上最合适的运营团队和运营模式。

　　三、不再奢侈大而全，投资趋向理性和时效性

　　因为越来越重视投资回报率，所以未来的酒店投资不会再像过去那样奢侈和大而全。

　　按照以往经验，高端奢华酒店投资量比较大，投资周期以及回报周期比较久，一般要15年上下时间，这样的投资逻辑肯定会逐步被市场淘汰。

　　蔡荣辉表示，今年他感觉这方面变化比较明显。以保利举例，保利前几年我们在拿地的时候，政府指定要求一定建一个奢华五星级。这几年保利开始犹豫，和政府开始交涉，酒店投资是重投资，如果业主和实力现金流不够，对你后期会产生很大的影响，太占资金了，这两年保利的酒店，第一个就是专业化掌控建造成本。

　　叶泰山则表示，以前投高星级酒店经常听说一句话，不指望酒店赚钱，最近这两年，这样的声音少了。现在投资者对投资更谨慎，希望酒店本身可以盈利，过往不是这样的。

　　当然，这里面的逻辑是，过往这么多年发展高星级酒店因为它有带动性和议价的作用，大的综合商业体、房地产楼盘，都是通过高端品牌、高端物业形象，提升了整个楼盘的议价。

　　现在的态势已经完全不同，再搞高端酒店没有办法了，大项目是大项目的算法，小项目是小项目的算法，酒店本身就要有盈利，至少不能给项目拖后腿。所以必须要融合，设计方、投资方，真正回归酒店是实实在在的生意，必须赚钱。

　　瀚雅设计创始人魏雪松也意识到了这些投资变化，多年来从事酒店设计业务，公司成立以来，做了一百多项酒店设计，国际品牌万豪、洲际也有一些项目在内，国内的自创品牌也有重仓参与。他举例说，疫情过后，酒店设计更趋于理性和成本管控，过去他接触过一些国内酒店品牌，花了很大代价，但是体验感并不是太好，“云南的一家酒店，董事长说投资了三个多亿，整个设计风格是地中海风格，我定了高标准的套房，入住以后体验感不够，比如智能光灯光，人性化不够，晚上是感应式的，一开灯所有的灯光都打开，一关灯所有的灯又关闭了。这种设计花了大价钱，但无疑是失败的。”

　　3亿的投入，要过多少年才能回收成本？魏雪松认为，酒店的设计也是投资的一部分，设计的内容，不是让业主满意，不是让酒管方满意，最终是让客人满意，要围绕客人的服务、需求、体验做设计，这是非常重要的。

　　四、现金流仍是王牌，并购机遇在哪里

　　因此，正是因为整个行业趋于理性和务实，酒店投资下一波的机遇，可能需要关注两个关键词：现金流和并购。

　　——现金流就是手里要有钱。今年不少酒店集团采取各种预售、直播等形式，就是为了保证手里有钱，以期度过最困难时刻。可以预见，未来的钱会越来越紧，市场上可以钻空子的投资热钱或民间资本也会越来越少。

　　近期，最热的新闻就是房地产的“三条红线”，所谓“三道红线”是指：

　　红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

　　红线2：净负债率大于100%；

　　红线3：现金短债比小于1.0倍。

　　也就是说，如果三道红线全部命中，开发商就不能再借钱；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条，增速不得超过10%；一条未中，不得超过15%。

　　按照这个标准，目前百强中的61家上市房企，踩了一条以上红线的就有48家，接近80%。可以预见，因为钱没有那么容易借了，房地产行业会发生前所未有的大洗牌，一些房企会被打回原形。

　　同样，酒店投资逻辑和房地产一样，机遇属于有钱的或者融资成本较低的投资人或者机构。

　　并购最好的时机可能是明年。疫情推动了全球化的投资并购的过程，除了一些大品牌酒店，市场上的中小品牌，也被酒店投资界所重视。对于中国的很多业主来说，他们的持有力是比较强，机遇收购，一定要谨慎分析，随着中国疫情的明朗化，不少挺过最困难时期的业主现在这个时候也不是太适合卖，除非他真的不行了，现金流断了。有专业人士分析，酒店并购的最好时机可能要到明年，因为很多不能适应新变化的酒店，可能还剩下最后一口气，到了明年才甘心彻底放手。

　　综上，中国酒店的投资风口会朝哪个方向吹，还需要时间来实践和证明，不过，未来最有投资潜力的酒店，一定是以服务为核心，以人为本，具有温情的酒店，能赚钱的酒店，这是整个行业共同的使命。