错收万达酒店？“踏空者”富力净负债率飙升至210%

　　两年前，从王健林手中收购万达酒店，是富力地产的高光时刻，和万达、融创一起上了“头条”。

　　然而不久之后，这家公司就从高处跌落。近200亿的收购资金，成为公司流动性的难以承受之重。

　　7月26日，富力地产内部文件流出，下半年“原则上暂停拿地”，这距其宣布投资新能源汽车仅20天。截至目前，富力没有对“暂停拿地”的传闻进行回应。7月27日，公司又公开拿了两幅地。

　　截至今年一季度，公司净负债率继续上升至210%，现金短债比不到1，资金缺口超过百亿。

　　2018年以来，房地产行业的经营风险点状凸现，一些房企成为样本，如华夏幸福、泰禾集团、新城控股，富力是最新的一家。

　　“冰冻三尺，非一日之寒。”作为一家上市14年、“华南五虎”之首的老牌房企，富力如何走到今日的境地?又如何度过今年下半年的艰难时日?

净负债率再次上升

　　“原则上不拿(地)，不代表一块都不拿”，接近富力的人士说。根据富力内部文件，也提到“如遇优质土地，可单独呈报董事长审批”。

　　对一家销售超1400亿的房企而言，富力大幅减少拿地背后，是资金链的持续紧绷。4月20日，富力公布了一份未经审核的财报，让其资金状况清晰呈现。

　　截至今年一季度，富力净资产为704.18亿元;有息负债1879.25亿元，其中短期借款153.23亿元，一年内到期的非流动负债347.28亿元，长期借款813.43亿元，应付债券565.31亿元;货币资金为398.19亿元。

　　据此计算，富力的净负债率再次上升，由2018年末的184%升至210.3%。

　　此外，一季度，富力经营活动产生的现金流净值为-170.59亿元，比2018年年末新增84.42亿元。此前的2012-2018年，富力现金流净值已连续七年为负。

　　作为衡量短期偿债能力的重要指标，富力现金短债比不到1，短债超500亿，货币资金仅有398亿，资金缺口超百亿。

　　相比富力，万科的资金链则稳健得多。据一季报，万科持有货币资金1432.2亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和703亿元，现金短债比超过2。

　　对此，富力有关人士表示，公司倾向于用资产负债率、流动比率、速动比率来衡量负债及偿债能力，截至2018年底，这三项分别为80.9%、1.53、0.44，均在安全范围内。

　　对一家销售超1400亿的房企而言，富力大幅减少拿地背后，是资金链的持续紧绷。-宋文辉 摄

　　富力提供的资料显示，公司2019年债券到期总额为245.5亿，其中1-6月内的均全额续期留存，合计176.5亿元，减少了短期偿债压力。

　　不过，“借新还旧”的游戏并未终结，新的债务还在增加。7月8日，富力公告显示，上半年公司新增借款320亿元，借款余额约为1952亿元，累计新增借款超过2018年末公司净资产的40%。

　　其中，境外优先票据、公司债及超短期融资券净增223亿元，占比69%，又一次动用了超短融。此前的2018年，富力超短期融资券82亿元，占比34.3%。

　　China Knowledge分析师何子扬表示，超短融是一种激进的加杠杆行为，意味着富力可能无法较好地筹集资金。

　　此外，去年平均借贷成本在6%以下的富力，今年不惜高成本融资。1月18日，富力公告拟发行一笔优先票据3亿美元，利率高达9.125%。

　　不断增加的债务和上升的杠杆率，带来了沉重的利息压力。财报显示，富力2018年总融资成本为52.12亿元，相比2017年的16.72亿元，暴增211.7%;今年还未公布该数据，但预计也不低。

错收万达酒店？

　　时光倒流十几年，2007年的富力，以161亿元的销售位列房企第四，仅次于万科、绿地和中海。

　　然而，由于公司战略的摇摆，富力的经营业绩起起伏伏，2008年重仓商业地产、2013年深入三四线，接连错失住宅市场发展的良机。

　　2017年，富力200亿收购万达酒店。在房企多元化转型背景下，富力想另辟蹊径，成为全球最大的豪华酒店资产拥有人，但却给公司带来沉重的资金压力。

　　2018年，富力归属上市公司股东净利润为83.71亿元，同比下降60%;原因为收购万达酒店的溢价收益大幅减少;净负债率也继续攀升至184%。