2019年国内饭店业务统计数据：近郊度假酒店将更受青睐

　　本文将从整体市场的发展情况、中国城市群发展趋势下五大核心城市群当下酒店发展状态、目的地度假酒店与近郊度假酒店的对比三个方面对酒店市场进行回顾分析与展望。

　　度假市场路在何方？

　　随着中国休闲旅游消费的爆发式增长，近郊休闲度假市场经历了较快发展，并已初具规模。目前，近郊休闲度假市场已经成为一个十分具有成长潜力的细分市场，并与目的地度假村呈现出截然不同的业绩特点。

　　从发展历史来看，自2003年开业的三亚喜来登酒店以来，高品质目的地型酒店间经历了十年的高速发展期，形成了三亚及海南、丽江、西双版纳、长白山、千岛湖、黄山等众多知名度假目的地。但近两年来随着旅游地产市场管控的加强，目的地度假村的发展也进入了瓶颈期，新增供给增速明显减缓。

　　而高品质近郊度假酒店则起步较晚，整个市场从2006年左右才开始萌芽，目前市场仍处于发展初期。当下近郊休闲市场中仍以农家乐、民宿以及国企运营的单体会议度假型酒店为主。高品质近郊度假酒店市场规模与目的地度假市场仍有较大差距，存在一定市场发展空间。

　　目的地度假村为了营造出浓厚的度假氛围，通常容积率低、占地面积广、建筑面积大，并且在客房与配套设施面积上都出手十分阔绰。与之相比，近郊目的地的设施情况则更类似于城市酒店，平均客房体量在300间左右，面积却更为精简，平均每间房面积明显小于目的地度假酒店。

　　从客源结构上来看，近郊度假村较目的地度假村而言有更多的会议会奖客源，而目的地度假酒店由于地理位置较远，对大中型会议会奖团队的吸引力有限，因此更着重于散客的经营。同时，由于靠近传统旅游目的地，在旅游团队客源上的接待量也明显高于近郊度假村。

　　客源国籍方面，近郊与目的地度假村并没有较大的差别，国内客源的占比分别为91%与92%，从而体现出中国的旅游市场整体受国内客源所驱动的特点。

　　目的地度假村在餐饮方面挑战明显，客源严重依赖住店客人，导致餐饮收入占比受限。餐饮部在酒店中只能作为辅助部门，盈利能力相对逊色。近郊度假酒店在宴会及会议收入的带动下，餐饮收入显著，有助于提升酒店总体收入规模。

　　对比近郊度假村和目的地度假村各餐厅的具体表现，可以发现目的地度假村的平均每间房餐位数配比相对更高，尤其表现在全日餐厅和中餐厅，这是因为目的地度假村中通常每间房住客密度较高，客人行动时间也较为一致，因此需要更大的餐位数配比从而缓解用餐高峰期的拥挤。而近郊度假村的特色餐厅和酒吧的用餐使用率则相对较高一些。

　　与近郊度假村相比，目的地型度假村的整体议价能力明显更高。这一方面得益于目的地度假酒店普遍较高品质的酒店设施。另一方面，高比例的旅游散客占比也拥有非常突出的房价支付能力。近郊度假酒店则受城市扩张的影响，缺乏高品质的超高端及奢华近郊度假酒店产品，产品层级多以标准五星级酒店为主，因此平均房价也较为受限。此外，由于家庭散客集中在周末及节假日，近郊度假村更需要会议会奖客源在周中的收入贡献。而接近三成的会议会奖客源占比也限制了近郊度假村平均房价提升的空间。

　　在住宿率方面，不论是近郊度假酒店还是目的地度假酒店都面临着严重的季节性因素的挑战。特别是近郊度假酒店，受到明显的全年季节性以及周季节性的双重挑战，因此其平均入住率始终徘徊在55%以下。而目的地度假村由于包含海南区域，平均住宿率高于近郊度假市场，但整体市场平均住宿率依然难以超过56%。

　　对比过去两年业绩，目的地度假村平均房价的下滑直接导致了平均每间房收益的降低。过去两年，国内经济环境波动以及新增供给的增加导致远途目的地度假村竞争更加激烈，需求量相应减少，使得各酒店纷纷需要通过下调价格来稳定住宿率。相比之下，近郊度假村表现则相对平稳：平均入住率由于新酒店的开业而小幅下跌，平均房价则在新酒店的带动下小幅攀升。

　　对比三亚、长白山、丽江和千岛湖四个不同的远程目的地的情况，可以发现由于三亚、长白山、丽江受经济环境影响更加强烈，价格下滑较为明显。而千岛湖这类靠近城区的度假目的地在过去两年则表现相对稳定。

　　受限于较低的住宿率水平，五星级度假酒店整体的人房比明显高于全国平均值。而近郊度假酒店由于为会议会奖客源配有更大的餐饮功能，因此人员配比更高。实际每间住客房平均员工数远超全国五星级酒店平均值。

　　人工成本方面，度假酒店则显示出相对优势。由于度假酒店大多会使用区域内或本地居民为主要员工来源，因此平均支出低于全国五星级酒店平均值。但考虑到度假酒店较低的人工效率，近郊度假酒店和目的地度假酒店的人工支出占比分别达到32%与34%，明显高于全国五星级平均水平。

　　受制于较低的入住率水平以及人员效率，整体度假市场的经营利润率明显低于城市商务酒店。有趣的是，两类度假村的平均利润率并没有明显区别，均在28%左右。但近郊度假村受益于其较高的餐饮收入水平，每间房平均经营利润明显高于目的地度假酒店。若考虑到近郊度假村较低的平均每间房均摊面积，可以发现近郊度假酒店的坪效及整体盈利水平明显高于目的地度假酒店。目的地度假酒店的经营业绩则存在一定的提升空间。

　　展望未来，我们认为近郊度假酒店所代表的“微度假”模式更符合国人假期少且计划性弱的消费习惯，而更加低廉的总费用也更加符合人们在经济下行时期对于旅行消费的预算预期。此外，城市群的打造也将加强区域间的交通联动，有助于人口流动，进一步刺激近郊需求的萌发。同时，目前高品质近郊酒店仍是少数，大片的市场空白为产品升级和市场发展带来空间。

　　反观目的地度假酒店则在多年的快速发展后略显疲态，其业绩在当下的经济波动中受到更加明显的影响。综合来看，交通通达性仍是许多度假目的地最大的发展瓶颈。而在这类度假目的地中，住宿产品作为末端产品的特点更加明显，业绩很大程度上依托着整体目的地形象的打造，较难独立吸引客源。而在激烈的竞争下，目的地度假村整体利润率出现下滑，预计在中短期内将有较大的经营压力。

　　2019市场展望

　　从浩华所发布的2019年第一季度的景气数据来看，受整体经济的影响，酒店景气指数在时隔五年后又重新跌至负值。其中，受对外贸易及国际金融影响较大的深圳与上海酒店从业者表现出明显的信心不足，城市景气指数为-38和-16。而旅游市场，则是另一派景象。在国内旅游、出境游和入境游三类中，旅游从业者对国内旅游尤其充满信心。特别是国际形势的不稳定加大了市场对国内旅游的期待程度。从目的地景气指数来看，华东地区景气指数最高，华南其次，因此也显示出从业者对于近郊度假旅游市场发展的信心。综合来看，经过2018年的一个小幅高峰之后，2019年商务市场的业绩可能会波动下降，而旅游市场在国内游客的带动下，依旧会稳健发展。