进军酒店资产投资领域，华住与光大安石成立投资平台“安住此间”

　　近期，华住集团与光大安石联手，宣布联合成立全新投资平台——安住此间，共同发起设立泛居住地产投资基金，专项投资于中国境内的酒店及公寓等居住类不动产物业。今年下半年，该平台的首个项目——上海浦东明悦项目即将完成改造并亮相市场。

　　华住集团是多品牌酒店集团，在全国400多座城市，运营4,400多家酒店。光大安石是房地产基金管理公司，此前主要专注于综合体、商场、写字楼等物业的持有及运营。

　　在过去10年中，中国房地产投资中收益最高的是住宅，其次是写字楼，最低的是酒店。光大安石董事总经理杨鹏表示：“此前房地产基金看到一个酒店项目，都是考虑如何改为写字楼，甚至是公寓。而现在我们看到一个物业会开始考虑是否可以改为酒店。”

　　然而，随着商旅市场需求和消费力的持续提升，以及华住等酒店管理集团的快速发展，酒店投资盈利性明显改善。华住集团战略投资副总裁叶菲表示：“不同于中国酒店业曾出现过的几波较大供给——有些是政府行为，比如北京奥运会、上海世博会前大量的五星级酒店入市，有些是企业跑马圈地行为，比如经济型酒店发展初期，给酒店经营造成了短期的压力；现今随着商旅住宿需求的持续旺盛，以及酒店品质的升级，酒店供需已逐渐平衡，而且酒店平均房价持续增长。以华住管理的酒店为例，2018年平均出租率达到87%，RevPAR较去年增长了10%。”

　　“一方面酒店市场供需情况确实更为健康了，这是基本面。另一方面通过改造提高酒店的坪效，这是安住此间作为资产管理人要做的工作。”叶菲表示。

　　安住此间将采用基金模式，先通过物业的收购来持有资产，之后对物业重新定位和改造翻新，然后通过华住的品牌输出和高效运营，提高盈利能力。

　　国内酒店的空间使用效率有待大幅提升。过去，很多酒店设计建造时没有充分考虑效率，比如国内很多酒店都有五个餐厅，有的会议设施、健身娱乐等配套面积较大，套房比例过高，这些都可以改为酒店房间、商业以及办公等坪效更高的形态。

　　酒店管理效率的升级空间同样巨大。在全球成熟市场，酒店连锁化率已达到70%左右，而中国目前的酒店连锁化率只有20-30%。华住先进的连锁化经营模式和IT技术的深度使用可大幅提升酒店的运营效率、降低人力成本。此外，华住拥有的1.3亿酒店会员，有助于降低对OTA等预订平台的依赖，提升出租率的同时降低酒店的获客成本。

　　“成熟市场都有专业的酒店私募基金或REITs，比如美国、日本、东南亚及欧洲，中国也一样会有，只是早晚问题。目前，中国酒店市场的健康程度在持续改善，消费升级趋势明显，且安住具有提升酒店坪效的能力，像明悦酒店，我们把酒店重新定位并减少单房面积、将部分非有效面积改为办公，收益明显改善。综上，我们觉得中国酒店的投资时代已经来临。”杨鹏表示。

　　华住从最早的经济型品牌汉庭发展到目前囊括花间堂、桔子水晶、全季等18个品牌，覆盖高中低各级市场，在酒店运营方面的能力处于领先地位。光大安石在房地产基金方面具有10多年的经验，积累了良好的口碑，在基金募投管退，以及房地产开发建设、写字楼及商业的运营方面具有丰富的经验。两者合作的互补优势将得到充分发挥。

　　“安住此间应该是目前中国第一个酒店及公寓类地产投资基金。投资者表达了浓厚的兴趣，但也提出了很多问题：比如日租型酒店风险比长租约的写字楼具有更大的波动性，到底应该给予酒店多少风险溢价？机构投资者倾向于资产包，而不是单体酒店，但资产包的形成又需要一个过程，投资节奏如何平衡？”叶菲表示，“新生事物必然会面临更多的疑问和阻力，但我们对安住的发展充满信心。”