2018年东北、西北地区重点城市酒店投资分析

　　豪威盛和中国旅游研究院携手，对中国大陆主要城市的旅游和酒店市场情况进行深入剖析。其中东北和西北地区选取了大连、沈阳、哈尔滨、西安、乌鲁木齐作为本年度研究对象。从酒店聚集区的角度阐述各城市酒店市场的布局和特色，从不同档次酒店市场的供给和业绩来分析市场的发展现状，帮助读者以及投资者从更加全面宏观的角度了解东北和西北地区酒店市场的发展现状，从而更加细致准确地把控市场。

　　一、大连

　　大连是东北地区最大的港口城市和对外开放的窗口。这座著名的海滨旅游城市拥有丰富的人文、历史和自然旅游资源，是中国最宜居的城市之一。

　　1.旅游业主要指标：

　　2013 年至2017 年间，大连市总访客人次保持稳步增长，复合年均增长率达到12.3%。国内访客人次占总访客人次的比重不断增大，2017 年国内访客人次达8,410万，占总访客人次的98.7%。入境访客人次在过去五年间波动较大，受持续低迷的国际经济及中日外交关系紧张等因素影响，2013 年及2014 年入境访客人次大幅下降，2015 年以后开始缓慢回升。

　　随着总访客人次的连年增长，大连市旅游业总收入也呈稳步增长态势，过去五年间复合年均增长率为9.2%。旅游业已经发展成为大连市的新兴支柱产业，是经济增长的重要推动力。

　　2.酒店区分布

　　3.星级酒店市场业绩

　　整体来看，近年来大连市星级酒店市场表现平平，市场需求并未出现明显的增长动力。五星级酒店通过降价策略使得入住率出现小幅回升，四星级酒店入住率及平均房价均维持在较低水平。三星级酒店入住率在过去近五年间呈下滑态势，平均房价表现较为波动，2017 年实现显著增长。大连酒店市场具有明显的季节性特点，第三季度是旅游及会展旺季，入住率明显高于其他季节，第一季度入住率表现惨淡。

　　在大连市星级酒店每可售房收入构成中，客房收入和餐饮收入分别占44%和40%，其他收入占16%。

　　4.未来展望

　　“十三五”期间，政府将进一步加大对旅游业的扶持力度以增加淡季访客人次。随着大众旅游的不断普及、旅游及配套设施（特别是大连新机场）的不断完善，旅游业对大连经济的促进作用有望进一步加深，为大连酒店市场的发展带来机遇。随着东港新区的进一步开发，市中心仍然是未来几年新增酒店供应最集中的区域。

　　二、沈阳

　　沈阳是辽宁省省会、东北地区最大的中心城市东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，也是东北地区重要的商务目的地。拥有沈阳故宫、张帅府等旅游景点和冰雪旅游资源。

　　1.旅游业主要指标

　　2016 年沈阳市地区生产总值暴跌，经济疲软、商务活动减少导致国内访客人次出现大幅下降，降至2013 年以来的最低值。2017 年该市国内访客量回升至7,160 万人次，同比增长13.1%。一直以来，沈阳市入境访客量较少，仅占总访客量的1%左右。2017 年接待入境访客77 万人次，同比增长13.2%。

　　受访客人次变化影响，2016 年沈阳市旅游业总收入急剧下降，降幅超过50%，2017 年回升至人民币660 亿元。

　　2.酒店区分布

　　3.星级酒店市场业绩

　　除了受经济下行及政府“八项规定”政策影响外，2013 年沈阳君悦、香格里拉、万达文华等新增供应入市，加剧了市场竞争，导致2014年五星级酒店入住率及平均房价均出现明显下滑。此后，五星级酒店通过降价方式换取入住率提升，挤占一部分四星级酒店市场。受此冲击，四星级酒店平均房价也出现不断下降的态势。三星级酒店的市场表现相对比较稳定。整体来看，沈阳星级酒店市场仍面临压力。

　　在沈阳市星级酒店每可售房总收入构成中，客房收入和餐饮收入占比相当，分别为45%和40%。一方面是由于客房入住率水平较低，另一方面是因为酒店餐饮在当地高端餐饮及婚宴市场占据很大比例。

　　4.未来展望

　　作为东北地区的工业重镇和重要商务目的地，东北经济的持续疲软给沈阳酒店市场带来下行压力。“十三五” 期间，沈阳积极发展旅游产业和会展经济，有望带动休闲旅游及会议需求的增长。

　　金廊仍然是未来两年新增供应集中的区域。随着新世界、康莱德、W 酒店、万豪等酒店的入市，将形成高端酒店的短期集中供应，有望提升沈阳高端酒店市场的整体房价水平。但同时也将进一步加剧市场竞争，给酒店经营带来挑战。

　　三、哈尔滨

　　哈尔滨是黑龙江省的省会，东北北部交通、政治、经济、金融和文化中心，也是中国历史文化名城和国际冰雪文化名城。

　　1.旅游业主要指标

　　2013 年至2017 年，哈尔滨市的国内访客人次稳步增长，年均复合增长率为8.6%。2017 年，国内访客量达7,688 万人次，占总访客量的99.7%。入境访客在2015 年起开始缓慢回升，2017 年入境访客量为23.9 万人次，同比增长10.1%。

　　随着访客总量的稳步增长，哈尔滨市的旅游业总收入也呈逐年增长态势，虽增速有所放缓，但增长率仍保持在两位数，年均复合增长率达15.2%。人均旅游消费由2013 年的人民币1,205 元增长至2017 年的人民币1,525 元，与国内大部分城市相比，人均旅游消费水平较高。

　　2.酒店区分布

　　3.星级酒店市场业绩

　　2013年至2017 年，哈尔滨市五星级和四星级酒店的入住率虽有波动，但总体较为平稳，平均房价则呈逐年下滑的态势。2017年多家高档酒店开业，进一步加剧了市场竞争，导致平均房价继续下跌。三星级酒店的市场表现相对较为稳定。从季节性来看，夏季和冬季是旅游旺季，加之夏季是会奖高峰高峰期，因此第三季度各星级酒店的入住率均达到最高值。

　　客房收入是哈尔滨星级酒店收入最重要的来源，占比50%，餐饮收入和其他收入分别占比34%、16%。

　　4.未来展望

　　2018 年，随着新增供应的放缓以及酒店需求的进一步增长，预计哈尔滨市高档酒店的平均房价将不会出现明显下滑。市中心及松花江沿岸地区仍然是未来几年新增供应较为集中的区域。

　　四、西安

　　西安是中国西北部最大的中心城市，也是国家明确建设的3 个国际化大都市之一和全国第9个国家中心城市。作为世界四大古都之一，西安拥有丰富的旅游资源，是世界闻名的历史文化名城

　　1.旅游业主要指标

　　2013年至2017 年间，西安市总访客人次的复合年均增长率为15.6%。2013 年该市累计接待国内外游客1.013 亿人次，2017 年则达到1.809 亿人次。

　　2013 年西安市旅游总收入为人民币811.4 亿元，2017 年达到人民币1,633.3 亿元，复合年均增长率为19.1%。从人均消费来看，2013 年到访西安的游客人均旅游消费为人民币801 元，2017 年增长至人民币903 元，复合年均增长率为3.0%。与杭州、成都等其他热门旅游目的地相比，到访西安的游客人均旅游消费水平较低且增速缓慢。

　　2.酒店区分布

　　3.星级酒店市场业绩

　　2013年至2017 年间，西安五星级和四星级酒店入住率稳中有升，而三星级酒店入住率存在波动。其中五星级酒店入住率增长最快，从2013年的54%增至2017 年的65%。在此期间，五星级和四星级酒店平均房价逐年下滑，三星级酒店平均房价处于呈现波动状态，但整体也呈现下跌趋势。

　　在西安市星级酒店每可售房总收入中，客房及餐饮收入所占比例分别为48%和43%。

　　4.未来展望

　　作为国家中心城市，西安将成为国际和国家级特色会展、博览、商贸、论坛和现代文化活动的聚集地，加之西安本来就是一个热门旅游目的地，这势必会带来更多的商务、会议及休闲需求，为酒店业繁荣带来新的契机。2017 年，随着华为、京东、华侨城文化旅游、吉利新能源汽车、阿里巴巴西北总部、360OS 项目总部、三星二期、延长壳牌石油等众多重量级企业落户西安，将会推动该市商务及会议客群持续增长。未来2 至3 年里，流动人口对西安的酒店需求将会进一步增长，特别是高星级酒店和特色酒店。同时，随着大量新增酒店供应不断入市，将进一步加剧市场竞争，为酒店经营带来下行压力。

　　五、乌鲁木齐

　　乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区首府，全疆政治、经济、文化中心，我国向西开放的重要门户，也是“丝绸之路经济带”核心节点城市。

　　1.旅游业主要指标

　　作为重要旅游目的地，乌鲁木齐的总访客人次在过去五年中保持平稳增长，复合年均增长率达13.4%。就客源地来看，国内访客人次平稳增长，而入境访客人次整体呈现递减趋势，过去五年期间的复合年均增长率为－1.6%。

　　乌鲁木齐市旅游业总收入在2013 至2017年间整体呈现上升趋势，且增长较快，年均复合增长率为11.7%。

　　2.酒店区分布

　　3.星级酒店市场业绩

　　2013年至2017 年间，乌鲁木齐五星级酒店入住率稳中有升，从2013年的47%上升到2017 年的59%；四星级酒店入住率呈下降态势，从2013 年的64%下降到2017 年的53%；三星级酒店入住率趋于平稳，仅有小幅波动。

　　2013 年至2017 年间，乌鲁木齐市五星级酒店平均房价从2013 年的人民币575.79 元下降到2017 年的人民币414.20 元；三星级和四星级酒店平均房价趋于平稳。

　　4.未来展望

　　乌鲁木齐是丝绸之路经济带上的重要节点、核心地区，中央要求把乌鲁木齐建设成为“丝绸之路经济带”旅游集散中心、丝绸之路文化和民族风情旅游目的地，促进“丝绸之路经济带”沿线国家增进政治认同、经济合作、人员往来和文化交融。在未来1 至2 年里，乌鲁木齐将会迎来更多的国内游客，特别是在7、8 月份的旅游旺季， 对三星级和四星级酒店需求将会有所增加。另外，随着新疆政治、经济、文化的进一步发展和繁荣，持续稳定的社会环境会吸引更多境外游客，为酒店市场带来更多高端需求。