成为全球最大豪华酒店业主的富力地产，仍在负重前行

　　“成为世界最大的豪华酒店业主，感觉怎么样？” 3月20日下午，在富力地产的2018年业绩发布会上，《中国企业家》问该公司董事长李思廉。

　　“感觉很好。起码自己在出差的时候，可以得到特别的关注。而且我们的确买得不贵，所以OK的，当时的交易应该是双赢的交易。”李思廉笑答。

　　李所说的交易，指的是2017年，富力地产以约190亿元的对价，收购了万达的74家酒店。该交易是当年万达甩卖资产案的一部分，该等交易总额超600亿元，被称作“世纪大并购”。按照原计划，原酒店及文旅城资产包均归融创所有，但富力地产半路杀出，在短短9天时间里，切下了酒店资产的“蛋糕”。

　　藉此，富力地产现已拥有89间酒店，其中不乏万豪国际、洲际、希尔顿、凯悦、雅高万达等知名酒店集团。此外，还有37家在建及规划中酒店。在其发给现场媒体的业绩报告彩页中，“全球最大的豪华酒店业主”的标题赫然在列。显然，李思廉对他拥有的这个新名号非常满意。

　　由于2018年是万达酒店资产合并入富力地产报表的第一个完整财年，现已有71家酒店被合并报表，业界十分关注这块业务的进展情况。经营酒店是一项长期而精细的工作，当王健林谈到出售酒店资产的初衷时，也曾说过：“没有必要持有回报率偏低的酒店资产”。

　　然而，就在3月初，富力地产联席董事长兼总裁张力接受采访时却说：“收购的万达项目现在有近10%的回报了。”这当然是一个相当不错的数字，但却和人们对豪华酒店业现状的认知有所背离。会甲集团CEO汤新满告诉记者，近几年，国内的豪华酒店的经营状况普遍不太好，具体要看城市，赚钱的不多。

　　同样，记者在业绩报告中并未找到“近10%的回报”的相关数据，反而，业绩报告中显示，富力去年的酒店运营业绩仍处于亏损状态，当年酒店业务的亏损额达4.59亿元。在过去6年中，除去2017年，富力的酒店业绩有5年录得亏损。

　　谜之酒店业绩

　　富力地产是业内比较少见的发布业绩盈警的地产股。

　　2月17日，富力地产就发布公告称，截至2018年12月31日，集团未经审核管理账目初步评估，2018年度合并利润将较2017年度减少约 60%。该公司解释的理由是，集团于2017年收购酒店资产带来大额的非经常性议价收购收益，而2018年此类非经常性交易相对较少，预期2018年非经常性议价收购收益较2017年减少所致。

　　这份公告将人们的记忆拉回到2017年7月19日的北京万达索菲特酒店，万达出售资产发布会在此举行。前往采访的记者原本以为主角是万达和融创，但现场却张贴着万达、融创、富力三家合作的背景板。突然，背景板被换下，主角又只剩下万达和融创，贵宾室里传来嘈杂声响，不久后背景板再次更换，富力地产的名字又回去了。

　　及至发布会举行，大家发现，富力地产的收购对价比原先融创谈的，少了136.89亿元。签约仪式的第二天，富力地产董秘胡杰在招商证券电话会议上透露部分交易细节，称富力从获得消息到签字拍板只用了三四天时间，强调“只接受6折价格”，并且承认收购价格的确有变化，“直到签约前最后一刻才定下”。

　　富力地产“砍价能手”的声名由此传开。

　　但从报表来看，上述交易在2017年为富力带来大额非经常收益之后，至少2018年没有给该公司带来正面的收益。

　　业绩报告显示，期内酒店营业额70.27亿元，年内净亏损4.59亿元。 而在2017年，这一板块营业额为23.75亿元，但盈利高达129.36亿元，是当年净利润主要贡献来源。

　　业绩会现场，关于过去一年公司酒店业务的详细亏损数据，李思廉和在场其他管理层没有说明。李思廉表示，酒店方面一般看现金流。“因为酒店的账，本身很难赚钱。”

　　“在账面上有会计的处理，所以大家很难看到我们酒店的实际情况，而目前酒店整体的净利润，返还给业主的大概是13.5亿元。”富力地产董事长助理陈志濠也未直接回应媒体关于“酒店业务亏损”的疑问。

　　李思廉则接着陈志濠的话表示，“13.5亿的利润，已经足够覆盖我们整个酒店的支出”。

　　当然，陈志濠也表示，要进一步优化酒店运营，包括成本、售价、收入、利润率。

　　成为全球最大豪华酒店业主的富力地产，仍在负重前行。

　　李思廉表示，“公司针对酒店有很多计划，包括在中国通过酒店资产包在市场融资，REITs等，会在二季度实行，这对公司都有非常大的帮助”。

　　规模方面李思廉也有计划。“目前富力有十几间酒店在建，两年内公司酒店数量会增加到100间左右。”陈志濠也透露，公司希望酒店加上其他投资物业的规模，在5年之内可以“翻一番”。

　　弯道超车的压力

　　就在富力签下万达酒店资产前一个月，该公司刚刚走完2017财年的上半年。根据后来披露的报表，截至2017年6月末该公司可自由支配的货币资金仅为156.84亿元，比整个交易对价都少。据了解，签约后的一段时间里，富力地产曾给旗下地产在售项目压力，要求迅速回款。

　　值得注意的是，2018年全年，富力地产权益合约销售金额约1310.6亿元，擦线完成1300亿的年度目标，对于这种规模的企业来说，近200个亿的交易所形成的财务压力，不可能是短时间的。

　　据2018业绩，截至报告期末，计入流动负债的借款为524亿元，长期借款为1109.48亿元。而报告期末现金为347亿元，其中可自由支配的现金仅为198亿元。

　　当然，富力地产董事总经理李哲明表示，2018年到期的短期负债为160亿元。而近期所进行的一些融资项目，其时限均在一年以上。“富力地产短期内的负债压力已经基本解决。”

　　据统计，2018年富力公开发债超过20次，融资金额将近800亿元。不过，融资道路并不顺利。过去一年中，富力地产曾4次取消融资计划。

　　尤其是，自2006年上市以来，富力还首次进行股权再融资。2018年11月5日，富力地产公告，决定发行不超过8.06亿股新H股，若以当日收盘价12.14港元/股计算，富力地产将融资97.79亿港元。

　　2019年伊始，富力继续开启融资之路的“高举高打”。其已完成了8笔融资，包括3笔超短期融资券、2笔资产支持证券-ABS、1笔公司债和2笔优先票据，融资规模超250亿元。

　　此外，富力的融资成本还在不断攀升。据富力地产2018年中期报告，上半年融资成本高达27.5亿元，同比上升184%。据2018年年报，报告期内，公司融资成本更同比增加212%，达到52.12亿元。

　　关于2019年房地产金融信贷政策的判断，张力曾在今年两会期间公开表示，其持有较为乐观态度。“当前融资情况已经好了很多，利率也较前几个月有明显下降”。同时，“总体融资环境对于地产应该说比较好，没之前那么紧了”。

　　富力地产曾经是华南五虎之一，即中国房地产市场中最早冒出来的弄潮儿。但是最近几年，富力地产出现过掉队。

　　2018年是富力地产历史上首次突破千亿大关。“千亿”曾是这家老牌儿房企早在2016年就立志达到的目标。那一年，富力达到600亿左右的销售额，当年过“千亿”的房企不过十二三家，业绩最高的恒大也刚达到3700亿元。

　　分化从2017年开始拉大。这一年，行业前三的销售额均已超过5000亿，千亿房企数量也增加至17家。步入2018年，千亿规模房企阵营已超30家。如今，富力这一阶段性进程的达成，整整晚了两年。

　　非常明显的迹象是，富力地产希望通过收购，来实现弯道超车。继收购万达酒店资产后，2018年3月，富力以57亿收购海航资产。

　　一个问题是，大环境是否支持富力去实现上述愿望。2019年初，中国房地产市场出现了明显的拐点，1~2月全国商品房销售面积出现负增长。几个月前，万科董事长郁亮甚至提出了“活下去”的口号。

　　业绩发布会上，在被问及诸如万科提出“活下去”的口号，而富力地产是否有类似的公司策略时，李思廉表示，那是郁亮开玩笑，他是提醒大家活下去。

　　“万科是国内毋庸置疑的最强大的房地产公司，我们理解万科也是国营。按照万科提供的业绩，拥有的土地储备，拥有的税后利润，在市场的影响力和融资能力，它肯定能活下去的。”李思廉说。

　　富力当然不是国营企业，但李思廉表示，富力地产在市场打拼了二十多年。经历了国家宏观调控、世界金融海啸和其他一些挫折，都能够坚持下来的公司，都应该具有市场的保护能力，在市场竞争中活下去。

　　“没有什么难受的。”李思廉说。