“裸奔”之下，民宿经营者何去何从？

　　上个月底，Airbnb宣布连续第二年实现盈利，正在准备上市。而Airbnb里的民宿主们，也将迎来新一年的旺季。

　　根据国家信息中心分享经济研究中心发布的《中国共享住宿发展报告2018》显示，2017年我国主要共享住宿平台的国内房源数量约300万套，参与者人数约为7800万人，共享住宿市场交易规模约145亿元。

　　但民宿“政策不清晰，监管不完善”成为不少想要入局者，以及已入局者的主要顾虑，加之国内不少房源被租赁公司垄断，从而进行二次装修后提高租金价格，使得民宿经营成本上升。

　　那么，民宿经营者该何去何从呢？

　　个人民宿鱼龙混杂

　　在不少民宿主身上，都发生过因为经营问题引发的冲突事件，小到被周围业主贴条、砸门，达到因为经营问题被拘留。

　　“现在我找房源的时候一定会跟房东说清楚是做民宿，还要观察好周围邻居的接纳程度，有次装修好的房子没做几天就被周围邻居找上门，最后只有转租，前期投入亏了不少。“有位在上海拥有8套房源的民宿主对创业邦感慨道。

　　虽然去年10月，国务院办公厅印发了《完善促进消费体制机制实施方案(2018-2020年)》，进一步放宽旅游服务消费领域市场准入，提出鼓励发展租赁式公寓、民宿客栈等旅游短租服务。但民宿经济牵扯到公安、消防、旅游、环保、市场监督、卫生等多个方面，导致民宿相关政策一直难以出台。

　　而在现有的政策体系下，一家城市民宿想要合法经营，需要取得至少6个证件：卫生许可证、营业执照、税务登记证、特种行业许可证、消防检查合格意见书和食品流通许可证或餐饮服务许可证，这些证对个人房东而言，想要拿到，困难重重。

　　因此，目前城市中的个人民宿大都是无证经营，游走在灰色地带，处于“裸奔”状态。正是因为如此，任何风吹草动，都让从业者草木皆兵。

　　前两天，有位民宿主对创业邦说，现在有民宿被查违反治安管理处罚法、物业管理法，是不是国内要拿民宿开刀了？

　　但从数据来看，城市民宿的需求远远没有被满足。

　　据途家2018年数据显示，北京、上海、杭州的民宿预订以中高端为主，占比分别到达76.9%、68.4%和60.1%，用户在往更高层次消费方面和对品质住宿追求方面意愿更强烈。成都、重庆和西安等西部城市，中端和经济型订单为主，占比分别为69.4%、70.8%和66.8%，在满足中高档用户消费空间层面，存在较大增量空间。

　　民宿品牌渐成气候

　　从另一个角度来看，民宿也逐渐分食着原有的酒店市场。

　　短住科技创始人韩哲说，“民宿”这个词来自台湾，在台湾的民宿中，房主会和客人生活在一起，给予客人很多在地旅行的体验，但实际上它并不能代表“民宿”这个词之下的所有形态。

　　也正因此，近几年，不少城市民宿品牌出现，如城宿、城家、路客、有家民宿、大象民宿等等，同时，也不断传来这些民宿品牌获得融资的消息。一位研究民宿的投资人对创业邦记者说，相比乡村民宿，他们更看好城市民宿，因为相对而言可复制性更强，可以利用财务杠杆扩大规模，回本周期更短。

　　这些民宿品牌弱化了传统民宿“房主”的角色，由管家，甚至线上的服务团队来进行统一服务；相比酒店而言，又更强调“居家感”，增加了更多的交互体验。

　　如酒店更强调商务服务，如干洗，熨烫等，但民宿则普遍配备有厨房、微波炉、洗衣机等，在热门的旅游目的地，很多民宿可以为用户提供跟旅游相关的服务，通过构建微信群构建社群，在线上回答客人的各种问题，附送旅行行程，订餐、攻略等等，如果是海外民宿，甚至还可以提供翻译服务。

　　以获得Airbnb的500万美元A轮投资城宿为例，它主要选择一二线城市的高档社区公寓、胡同四合院、洋房别墅等房源，为这些房东提供软装设计、平台运营、保洁维护等一站式托管服务，打造民宿品牌。此外，城宿还同多家房地产商达成了合作，将适合做民宿的物业进行升级改造，进行运营。

　　城宿创始人谭胜虎曾对媒体表示，城市民宿是一个新兴行业，具体体现在四个方面：

　　新用户，一开始民宿的用户是海外人士和海外出行的年轻人，向下影响大学生，往上传导至白领，而他们是未来5-10年中国的主流消费群体；

　　新需求，年轻人的旅游方式发生改变，从景区游转变为城市休闲游，商旅人群也越来越不满足于纯功能性的住宿；

　　新的住宿产品，相比酒店，民宿能提供更好的个性化体验，同时也具有更高性价比；

　　新的渠道和营销方式，酒店已经形成成熟的营销渠道，但民宿是另外一套不同的逻辑。

　　而从入住人群上来看，目前的城市民宿也大多以22～35岁的白领和年轻学生为主，女性用户居多。

　　海外民宿，又一大市场？

　　根据途家2018年数据显示，境外民宿入住平均间夜为2.5天，高于境内的1.8天，入驻时间均超过酒店的平均停留时间。因此，面对巨大的出境游住宿市场需求，小猪短租、途家等民宿平台都在积极拓展海外房源，布局海外市场，其中本、泰国、印尼、越南、马来西亚等地是主要的目的地国。

　　2017年11月，薛蛮子高调宣布在日本买下一条街，并表示将在京都拿下120幢町屋。虽然在创业邦的后续了解中，很多在日本从事旅游业的人都鲜有听说“蛮子民宿”的实际所在，但这还是引起了国内对于日本民宿市场的关注。

　　而从数据来看，中国也是日本最大的入境国。但去年6月15日，日本民宿新法正式实施，根据《日本住宅宿泊事业法》规定，经营民宿的户主，需要在6月14日之前，向所属的都道府县知事申请并获得审批，才能继续合法经营。并且一年中营业时间不得超过180天。

　　这让日本的非法民宿一秒入冬，随之合法民宿进入春天。根据当时的数据统计，2018年6月撤销的非法民宿占总民宿的八成。

　　事实上，在日本，民宿牌照分为“个人民宿”和“民宿”两种，个人民宿不用纳税，也不用对房屋进行改造，上述180天政策主要针对的就是这类民宿。但民宿是类酒店的牌照，要缴纳商业税，并且必须拥有一家酒店管理公司，通过公司进行申请才能够获得。

　　而此前中国人在日本从事的也主要是个人民宿。

　　但在日本打造精品民宿品牌“在川”的前穷游网COO、短住科技创始人韩哲看来，个人民宿现在看来短期之内不会有大的爆发。因为在日本，个人民宿有一个先决条件，就是需要“住民管理委员会”同意，但目前想要他们同意很难。

　　如今，能获得个人民宿牌照的也大都是整栋公寓。此外，根据现有政策，申请个人民宿牌照还需要委托管理公司进行申请，进一步增加了个人民宿的门槛。

　　在日本，民宿品牌机会更大

　　而合法的民宿品牌在日本同样具有巨大的潜力和机会。

　　韩哲说，当初之所以选择在日本打造民宿品牌，是因为权衡了几个方面：

　　第一，虽然成立在川时，日本的民宿牌照还没有发布，但当时日本已经有相关预案，初步确定了什么样的房屋可以从事民宿，什么样的不能。“日本有预案的事儿最终都不会落空，而现在看来，2018年实施的民宿法，跟当时的预案基本是一致的。”韩哲说。

　　其次，从金融角度来看，日本房产是很标准的证券化，但国内房产很难使用金融杠杆，直到2018年，才有一少部分长租公寓做了ABS债，前几年都是靠和趣分期这样的分期机构绑在一起，这就产生了很多负效应，从去年爆出的很多租赁问题就可以看出。

　　此外，从投入产出比来看，日本的房产结构不同，大部分日本人并不喜欢住在市区，日本的年轻人也更喜欢租房，因此，在市区大部分的制式房屋在建造时就是“长租公寓”性质，房屋各个方面都比较完善，这就减少了前期投入成本，以及空置时间。

　　从房间价格来看，日本的价格相对较高。反观中国，过去几年，因为酒店过剩，很多五星级酒店的价格甚至要低于周遭平均价格的一半。这就使得民宿的回本周期大大缩短，拿国内酒店进行参考，亚朵的官方招商数据显示，6年能够收回成本，但在川只需要两年左右。

　　“在日本做民宿相比酒店优势挺多的，拿大阪为例，有牌照的标准酒店只有140多家。此外，日本很多商务酒店也没有太多服务项目，酒店也有严格的入住时间，入3点入住，10点退房等等。”韩哲说。

　　从客源来看，目前在川的客人主要来自中国大陆、台湾、香港，以及韩国、泰国等地。

　　虽然，从2017年的数据来看，中国是日本的第一大入境国，入境人口大约为800万人左右，但自由行只占了一半比例，相比其他地区，台湾自由行人数达700万人，香港为400万人，由此可见，大陆出境游仍处于初级状态。

　　相信，随着市场培育的成熟，日本市场，乃至海外民宿市场还有巨大机会等待挖掘。