2018酒店业市场新风向：整体收入缓慢增长，二线城市成投资热门

　　整体来看，在酒店业市场预期良好的背景下，国内酒店市场整体业绩持续增长，二线城市成为投资热点。但从具体营收数据来讲：酒店收入增长缓慢；一二三线城市的酒店客房收入差距明显；酒店餐饮营收压力巨大；人效急需提升；理性投资趋向更加明显。酒店需要更加重视和利用技术创新，提升运营效率和服务体验。

　　在12月11日“石基数字化创新峰会－技术驱动资产和运营提升”大会上，浩华顾问管理公司北京办公室项目总监祝一尘通过一系列最新调研数据，深度解读了2017-2018年中国酒店市场的发展动态和趋势预测。以下是精华内容分享。

　　一、中国酒店市场整体业绩：持续攀升

　　2018年上半年旅游业整体数据发展态势良好，不论是旅游人数还是旅游总收入都维持两位数增长。截至9月，整体中国高端酒店业平均入住率和平均房价呈现上升态势，平均每间房收益达到3.6%的增长。

　　分区域来看，相对来说，西南以及西北地区涨幅明显，达到了10.2%和6.2%，而东北地区成为唯一平均每间房收益下降的区域。

　　在这样相对积极的市场环境中，2018年9月市场景气报告显示，酒店业主对2018年酒店的业绩和2019年年初业绩呈积极乐观的态度。

　　二、酒店投资现状：二线城市成热门

　　在多元化酒店产品开发和新城建设带动二线城市发展的背景下：过去三年，国际中高端品牌酒店的整体签约量以平均每年40%的增速发展。到2018年上半年，共有284家酒店签约。在如此高的签约数量中，二线城市名列前茅，并且以新一线城市为重点。这些城市酒店签约数量猛增的原因主要在于：利好政策多，经济活力强。

　　分层次来看，2016、2017、2018年酒店投资态势整体趋向务实理性，中档及中高档酒店占比60-80%，这也是推动酒店签约数量不断上涨的原因。

　　值得注意的是，2018年上半年高档及以上酒店签约量有所回升，占到25%：一方面，选址主要集中在二线城市新城区域，发展潜力较大；另一方面，市场回暖使投资者对高档酒店信心回升。

　　三、酒店营收真相：改善空间巨大

　　1.整体收入缓慢增长

　　据《2018年中国饭店业务统计》的五星级酒店数据，每可供房经营收入在过去五年呈缓慢复苏迹象，其中主要由增速为5%的一线城市带动，二三线城市稍逊，三线城市甚至停滞不前。

　　原因在于二三线城市投资回报不理性，供需尚未达到平衡。还需要指出的是，从2016到2017年，二三线城市每可供房经营收入分别上升了14％和7%，2017年整体数据相对积极。

　　2.客房收入差距明显

　　一二三线城市的酒店整体收入差距情况，从客房收入最能直接体现。

　　具体来说：一线城市平均入住率在70%以上，平均房价接近900元，是相对健康水平；而三线城市相对令人担忧，平均房价不足500元，入住率不到50%。这导致很多酒店在三线城市没有使用更多的技术应用，而只在考虑如何提高房价。在这种情况下，三线城市每间房客房收入只达到一线城市的三分之一。

　　3.餐饮营收压力极大

　　餐饮业务在高端酒店一直是重中之重，不论一线城市还是三线城市，餐饮收入基本能占到总收入的40%及以上，尤其是三线城市在客房收入陷入瓶颈的情况下，其餐饮收入更是占到总收入的半壁江山。因此酒店业的餐饮营收压力越来越大。

　　在2015到2017年，大量酒店餐厅开始转型并打造大众亲民路线，餐饮使用率有一定程度上升，但整体仍处于偏低状态，与社会餐饮还存在明显竞争差距。同时，酒店餐厅人均消费呈相对下降趋势。在整体运营成本和人工成本不断上涨的大环境下，酒店餐饮经营仍承受着巨大压力，改善任重道远。

　　4.人工成本大涨，人效急需提升

　　除了餐饮收入和客房收入外，酒店不容忽视的业绩数据还有人工比。举例来说，在过去五年，二三线城市的每可供房均摊员工数和每住客房均摊员工数皆呈下降趋势。原因在于二三线城市长期处于入住率较低状态，酒店经营者对人工比越来越理性。然而，大陆一线城市的均摊员工数仍高于香港。这也是当前众多的数字化解决方案致力于提升酒店人房比的原因。

　　当人工成本不断上涨，如何提升人工效率成为酒店业亟待解决的课题。2017年一线城市五星级酒店每员工人工成本超过了10万元，由于一线城市收益能力相对较高，人工成本占比控制在28%左右是相对合理状态；而三线城市员工成本达到每年6万元，这是非常没有竞争力的员工成本水平。因此，未来二三线城市需要提高营收才能合理控制人工成本。

　　5.理性投资凸显重要

　　过去五年，国内酒店业经过镇痛调整，其经营毛利率在缓慢上升。一线城市基本控制在37%。随着新增供给逐渐被消化，包括收益管理概念逐渐普及，未来一线城市酒店经营毛利有望进一步提升。而二三线城市相对惨淡一些，特别是三线城市经营毛利率在20%徘徊，并且在未来较难有快速提升。因此在三线城市投资五星级酒店是值得反复商榷的。

　　按坪效来算，三线城市和一线城市每平米经营毛利差距明显。从每间房均摊面积来看，二三线城市更大一些；但在五星级酒店每平米造价上，二三线城市和一线城市没有明显差距。所以，在未来二三线城市投资中，酒店需要严格控制建筑面积和造价。

　　四、从标杆数据看酒店业未来趋势

　　从以上梳理的酒店市场关键数据中，我们可以合理预测未来酒店业需求端和投资端的发展趋势。

　　1.消费分化带来新机遇

　　从需求端来看，消费分化是大趋势。在此带动下，未来消费会更加呈现出本土化、个人化、价值感多样化的特点。从产品端来看，需要针对不同的细分市场，培育更多元化的酒店品牌和产品。每类产品都需要有明确的个性表达，不论高价商品还是低价商品都要有明确的价值体现，才能与新一代消费者产生共鸣。

　　2.酒店投资和资产更新以坪效为驱动

　　在去地产化的整体经济形势下，未来的酒店投资和资产更新会更加以坪效为驱动。中国酒店招人难、招人贵的问题一直是酒店痛点，也影响着酒店服务水平。组织架构创新，包括管理扁平化、职能复合化、集中运营中心的建造以及专业外包管理等，会是未来酒店业主和服务方要着重考虑的议题。

　　3.重视技术革新，显著提升运营效率

　　越来越多的酒店智能化解决方案都在关注如何帮助酒店更好地服务客户。其中最重要的是CRM解决方案，如何细分酒店客人，提供更个性化的服务体验等都将是未来行业需要解决的问题。因此可以预测，行业中会有更多的解决方案着重于运营流程优化和酒店空间合理配置，以促进运营效率、人员效率以及能源效率的提升。