英国脱欧变数陡增，伦敦楼市还值得投资吗？
2018-12-11
当地时间10日下午，英国首相特蕾莎·梅发布声明，确认政府推迟原定于12月11日举行的脱欧协议投票。她承认，若如期投票，脱欧协议会以“相当大的（票数）差距被否决”。由此，英国议会将取代内阁主导后续脱欧程序进度，不排除在英国出现“二次公投”，甚至重新选举的可能。而谈判的另一方，欧盟已先于特蕾莎·梅发表声明前，给了挣扎于脱欧泥淖中的英国政府一个“台阶”：欧盟最高法院称，英国有权撤回根据《里斯本条约》第50条做出的脱欧决定，且无需其他成员国同意。
英国政府推迟脱欧协议投票的消息传出后，英国资本市场全面告急。英镑对美元应声下跌超0.9%，触及日内低点1.2616，跌至一年半低点。英国5年期、10年期和30年期国债收益率纷纷创下新低。 不仅仅是资本市场，楼市也在观望，充斥着不确定的英国脱欧究竟会掀起多大的涟漪。 12月6日，“莱坊房产盛会”在上海举办。会议期间，聚集了来自英国、美国、德国、爱尔兰、日本以及中国香港地区的莱坊代表及开发商，聚焦各地区楼市未来的发展以及特点。精耕于英国楼市的莱坊中国国际投资部董事程怿在接受第一财经记者采访时表示，脱欧不确定性会在短期内给英国楼市带来波动，但从长远来看，影响不会很大。他对于包括伦敦在内的英国楼市的未来，还是较为乐观。 或波及英国楼市 莱坊的最新研究《2018伦敦报告》显示，伦敦已重新成为全球最活跃商业地产投资的市场，比任何一个全球城市都吸引更多的海外资本。莱坊提供的数据显示，伦敦房地产市场的交易额较去年上升33%，达至170亿英镑，其中海外资本占83%（约合142亿英镑）。在15个不同国家的资金中，大中华区的买家占比达40%。 对于英国楼市在海外卖家中的受宠，程怿指出，人口是否有净流入、当地的基建如何以及教育环境和就业条件是否成熟，是判断一个地区楼市是否值得投资的三大评判标准，“伦敦，具备上述所有特点。而且，与欧洲其他国家以及地区相比，作为全球金融中心，伦敦的流动性要更快。” 在回顾了英国楼市自2008年金融危机以来的周期后，程怿并不否认，2016年6月23日，也就是英国举行脱欧公投给投资者带来的不确定性。“有投资者认为，（英国）脱欧是个好机会。毕竟英镑当前兑人民币汇率较脱欧前相比，下跌了18%。”程怿说道，“当然，有些投资者担心，脱欧会导致英国楼市价格下行、英镑汇率继续下跌等，因此持观望态度。”英国央行此前发出警告，“硬脱欧”比金融危机给英国经济造成的影响更可怕，不仅英镑价值将下跌25%，楼市也将下跌30%。 尽管当前的英国楼市因英国的脱欧进程存在诸多不确定性，但程怿还是对英国楼市的未来相当看好，“这就相当于一个健康的中年人，打了个喷嚏，会迅速恢复。”鉴于伦敦市场在2007~2008年金融危机期间出现的抗跌性，程怿认为，脱欧之后的1~2年，英国楼市以及英镑都会迅速回调，甚至超过之前的表现。 就在英国与欧盟就脱欧谈判进行拉锯战时，作为欧盟中唯一一个与英国陆上接壤的国家爱尔兰，也正准备从英国脱欧所产生的诸多不确定性中分一杯羹。爱尔兰中央统计办公室（CSO）最新数据显示，目前爱尔兰房价以3年来几乎最高水平持续上涨。截至今年2月，爱尔兰全国房价比去年同期上涨了13%，平均单月1%以上的涨幅对于房市交易淡季的2月也难得一见。 在爱尔兰楼市火爆的背后，程怿告诉第一财经记者，这不仅仅是英国脱欧造成的。“从全球范围内的主流移民目的地来说，美国、澳大利亚、加拿大等热门移民目的地的移民政策近来纷纷收紧。而爱尔兰的投资移民门槛近年来虽有提高，但资金需求与上述目的地相比并不是那么高。”程怿说道。 伦敦房价虚高？ 英国最大房地产门户网站Rightmove的最新数据显示，英国11月房价平均环比下跌1.7%，跌幅超5000英镑。这是自2012年以来，房价跌幅最大的11月。其中，伦敦房价下滑最快，卖方出价已下降2.4%。在伦敦众多区域中，市中心交通一区的房价跌幅最大，今年以来已下跌6.9%，平均每套房屋的售价为130万英镑。 英国皇家特许测量师学会（Royal Institution of Chartered Surveyors）9月在月度调查报告中表示，英国房价的未来3个月和12个月的预期价格将达到自2016年6月以来的新低，“脱欧”影响是买家关注的主要问题，特别是伦敦的买家。房地产数据公司LonRes的数据显示，在2018年第三季度，200万英镑以上的房产供给数量同比下降25%。 一直以来，伦敦房价是否虚高，是各方关注的焦点。对此，程怿对第一财经记者表示，不能笼统地评判伦敦地区房价是否存在泡沫，“以国际上惯用的衡量标准，即3%的租售比来看（低于3%，房产投资价值较小；高于3%，投资潜力巨大），伦敦核心区域租售比仅在2%左右，可能存在些许泡沫。但是在非核心区，租售比能达到3%~4.5%。”此外，程怿认为，英国伦敦的银行能够给客户提供贷款，说明当地的物业还是有价值的。 “当然，投资伦敦楼市，享受的是资本增值。”程怿说道。他不否认伦敦楼市的投资门槛比较高，因此，这一点会促使当前很多买家会把目光投向英国的其他地区，比如伯明翰、曼彻斯特，甚至更小的城市等。“这些地区的投资特点便是资金的租售比比较高，有些地区甚至能达到6%、7%，但涨幅有限。毕竟，（地区）流动性不如伦敦那么强。”程怿说道。
英国政府推迟脱欧协议投票的消息传出后，英国资本市场全面告急。英镑对美元应声下跌超0.9%，触及日内低点1.2616，跌至一年半低点。英国5年期、10年期和30年期国债收益率纷纷创下新低。 不仅仅是资本市场，楼市也在观望，充斥着不确定的英国脱欧究竟会掀起多大的涟漪。 12月6日，“莱坊房产盛会”在上海举办。会议期间，聚集了来自英国、美国、德国、爱尔兰、日本以及中国香港地区的莱坊代表及开发商，聚焦各地区楼市未来的发展以及特点。精耕于英国楼市的莱坊中国国际投资部董事程怿在接受第一财经记者采访时表示，脱欧不确定性会在短期内给英国楼市带来波动，但从长远来看，影响不会很大。他对于包括伦敦在内的英国楼市的未来，还是较为乐观。 或波及英国楼市 莱坊的最新研究《2018伦敦报告》显示，伦敦已重新成为全球最活跃商业地产投资的市场，比任何一个全球城市都吸引更多的海外资本。莱坊提供的数据显示，伦敦房地产市场的交易额较去年上升33%，达至170亿英镑，其中海外资本占83%（约合142亿英镑）。在15个不同国家的资金中，大中华区的买家占比达40%。 对于英国楼市在海外卖家中的受宠，程怿指出，人口是否有净流入、当地的基建如何以及教育环境和就业条件是否成熟，是判断一个地区楼市是否值得投资的三大评判标准，“伦敦，具备上述所有特点。而且，与欧洲其他国家以及地区相比，作为全球金融中心，伦敦的流动性要更快。” 在回顾了英国楼市自2008年金融危机以来的周期后，程怿并不否认，2016年6月23日，也就是英国举行脱欧公投给投资者带来的不确定性。“有投资者认为，（英国）脱欧是个好机会。毕竟英镑当前兑人民币汇率较脱欧前相比，下跌了18%。”程怿说道，“当然，有些投资者担心，脱欧会导致英国楼市价格下行、英镑汇率继续下跌等，因此持观望态度。”英国央行此前发出警告，“硬脱欧”比金融危机给英国经济造成的影响更可怕，不仅英镑价值将下跌25%，楼市也将下跌30%。 尽管当前的英国楼市因英国的脱欧进程存在诸多不确定性，但程怿还是对英国楼市的未来相当看好，“这就相当于一个健康的中年人，打了个喷嚏，会迅速恢复。”鉴于伦敦市场在2007~2008年金融危机期间出现的抗跌性，程怿认为，脱欧之后的1~2年，英国楼市以及英镑都会迅速回调，甚至超过之前的表现。 就在英国与欧盟就脱欧谈判进行拉锯战时，作为欧盟中唯一一个与英国陆上接壤的国家爱尔兰，也正准备从英国脱欧所产生的诸多不确定性中分一杯羹。爱尔兰中央统计办公室（CSO）最新数据显示，目前爱尔兰房价以3年来几乎最高水平持续上涨。截至今年2月，爱尔兰全国房价比去年同期上涨了13%，平均单月1%以上的涨幅对于房市交易淡季的2月也难得一见。 在爱尔兰楼市火爆的背后，程怿告诉第一财经记者，这不仅仅是英国脱欧造成的。“从全球范围内的主流移民目的地来说，美国、澳大利亚、加拿大等热门移民目的地的移民政策近来纷纷收紧。而爱尔兰的投资移民门槛近年来虽有提高，但资金需求与上述目的地相比并不是那么高。”程怿说道。 伦敦房价虚高？ 英国最大房地产门户网站Rightmove的最新数据显示，英国11月房价平均环比下跌1.7%，跌幅超5000英镑。这是自2012年以来，房价跌幅最大的11月。其中，伦敦房价下滑最快，卖方出价已下降2.4%。在伦敦众多区域中，市中心交通一区的房价跌幅最大，今年以来已下跌6.9%，平均每套房屋的售价为130万英镑。 英国皇家特许测量师学会（Royal Institution of Chartered Surveyors）9月在月度调查报告中表示，英国房价的未来3个月和12个月的预期价格将达到自2016年6月以来的新低，“脱欧”影响是买家关注的主要问题，特别是伦敦的买家。房地产数据公司LonRes的数据显示，在2018年第三季度，200万英镑以上的房产供给数量同比下降25%。 一直以来，伦敦房价是否虚高，是各方关注的焦点。对此，程怿对第一财经记者表示，不能笼统地评判伦敦地区房价是否存在泡沫，“以国际上惯用的衡量标准，即3%的租售比来看（低于3%，房产投资价值较小；高于3%，投资潜力巨大），伦敦核心区域租售比仅在2%左右，可能存在些许泡沫。但是在非核心区，租售比能达到3%~4.5%。”此外，程怿认为，英国伦敦的银行能够给客户提供贷款，说明当地的物业还是有价值的。 “当然，投资伦敦楼市，享受的是资本增值。”程怿说道。他不否认伦敦楼市的投资门槛比较高，因此，这一点会促使当前很多买家会把目光投向英国的其他地区，比如伯明翰、曼彻斯特，甚至更小的城市等。“这些地区的投资特点便是资金的租售比比较高，有些地区甚至能达到6%、7%，但涨幅有限。毕竟，（地区）流动性不如伦敦那么强。”程怿说道。
