购买、出售或保留酒店？业主如何做选择

　　购买、出售或保留酒店的最佳时间是什么时候?

　　这个决定并不简单，它需要广泛的分析、前瞻性思维和一定程度的风险。

　　我们目前正处于近年来最长的上升周期之一，强劲的经济指标正在推动酒店交易——低利率、不断增强的国内生产总值、可用资本以及与其他周期相比的可衡量增长。此外，美国各地酒店客房的供需缺口虽然在缩小，但仍是有利的，预计2019年客房入住率和每间可用客房收入(RevPAR)将出现增长。

　　不过，周期的变化是不可避免的。市场何时会经历低迷?在客房供应过剩或引入新酒店品牌的情况下，房地产如何繁荣发展?Airbnb和其他潜在行业颠覆者的持续影响如何?面对这些市场波动的现实，酒店业主必须考虑在投资周期的最后阶段，他们应该做什么，是买进、卖出还是持有?

　　启动“大采购”

　　位置、位置、位置是酒店成功的关键。在投资周期的最后阶段购买之前，要了解目的地的增长潜力，选择一个鼓励多种收入来源来推动盈利的地点，研究你要进入的市场的当地经济状况。品牌选择也很关键。选择一个能够提升市场当前产品组合的品牌物业，这样你就能很好地吸引到大量的客户，而不会与品牌家族中的其他人竞争。

　　此外，探索街角评估，以确定物业价值，研究交易具体指标，并了解现实的融资选择，以便作出明智的购买决策。

　　考虑一个战略性的1031交换——您出售一个合格的物业，并在短时间内获得另一个合格的物业。该交易被视为交换，而不是简单的出售，纳税人享有重大的税收优惠。对于1031交易，请与Marcus & Millichap这样的专家保持一致，他们了解该交易的严格时限和规则;这家总部位于加州的公司每年会完成60%以上的此类收购。

　　销售也是一种解决方案

　　在投资周期的这个阶段，业主们越来越多地检查酒店的物业改善计划(PIP)，看看是否有必要进一步分配资金资源，或出售酒店，然后转移到其他项目。

　　如果市场上类似酒店的供应开始过剩，或者一个品牌的PIP深入业主的口袋，业主可能会选择出售。查看可信的在线评论网站，看看顾客对酒店的评价，因为这可以帮助确定现有的标识是否物有所值。不过，那些在出售前确实投资了物业增值计划的业主通常会让物业对买家更具吸引力。

　　其他销售的好时机是在《特许加盟协议》结束时，或当1031交易所是一个可行的选择时。不管出售的理由是什么，业主都应该有现实的定价预期，这样他们就不会错过经过审查的买家所提供的机会。

　　坚持下去——保留酒店

　　在持有酒店资产时，对于酒店业主来说，制定一个旨在培养盈利能力的长期战略计划至关重要，但这也能适应酒店业有时不稳定的发展周期。

　　保留一家酒店会让如今的业主在支出方面处于一种新的监督模式，所以要小心当前成本上升和新支出增加的影响。当业主开始增加支出时，需要根据房地产表现和基于供需指标的增长预测，仔细衡量这些支出。

　　PIP预期也是一个决定因素。对品牌要求的遵从性进行投资可能会增加收入，增强客户忠诚度，并形成更健康的资产。根据市场状况和某一地点的现有产品，业主在长期内可能还会探索更适合不断变化的目的地的其他品牌选择。

　　无论是购买、出售还是在投资周期的任何时候保留酒店，我们都鼓励业主与Marcus & Millichap这样的专家合作，该专家在提供专家建议和定制咨询分析方面有良好的记录。2017年，Marcus & Millichap 国际酒店集团完成了237宗酒店交易，价值13亿美元。

　　环境和经济的变化是不可避免的，所以酒店业主必须考虑如何处理这种不可避免的情况——以及是购买、出售还是保留一家酒店。不管采取什么行动，目标都是一样的——确保酒店产品的繁荣，提供完美的客户体验，并提高盈利能力。

　　本文作者：Marcus & Millichap

　　(本文由迈点网编译自hotelmanagement，原题《To Buy, Sell Or Hold Your Hotel…That Is The Question》，本文所使用图片也来自此文)