长租公寓和O2O业务仍亏损 南都物业靠理财和政府补助增加净利润

　　前三季度归母净利润增长30.32%，扣非净利润却只增长3.5%，南都物业服务股份有限公司（以下简称“南都物业”）主营业务增长乏力，而政府补贴和委托他人投资的收益占据了净利润的42.29%。

　　净利润增长乏力的主要原因，是毛利率下滑，从近3年的毛利率水平来看，始终处于下滑状态。

　　国海证券的研究报告指出，南都物业前三季度主营业务成本同比增长31.8%，增幅高于营收增幅，另外前三季度管理费用同比增长32.6%，管理费用率10.5%，较去年同期提升0.43%。

　　近年来，南都物业扩展了业务范围，在物业服务的基础上增加了个性化专项的增值服务以及长租公寓等，但这些业务前期投入较大，目前仍未取得盈利。

　　关于怎样改善业绩状况的问题，记者向南都物业董秘和证券代表办公室分别发送了采访函，但截至发稿之日尚未获得回复。

　　北京某国企即将开拓长租公寓业务，其相关负责人告诉记者，长租公寓业务投入大，周期长，回报较慢，对企业的资金状况是一种考验。

　　业务拓展致毛利率降低

　　前三季度，南都物业综合毛利率水平为22.6% ，2017年上半年毛利率为26.23%，2017年全年为24.35%，近3年来，其毛利率水平一直处于下滑状态。

　　记者梳理发现，南都物业前三季度营业成本5.71亿元，相比去年同期增加了1.38亿元，据其三季报称主要是因为物业管理服务项目增加。

　　6月15日，江苏金枫物业服务有限责任公司（以下简称“金枫物业”）完成股权转让的工商变更登记，南都物业取得金枫物业70%股权，成为金枫物业控股股东。

　　收购金枫物业，让南都物业上半年新增不少项目，截至9月底，南都物业累计签约项目411个，累计签约面积 5288.44万平方米，较2017年底增长 36%，主要来自于金枫物业的收购和自身新项目拓展。1-9 月新增签约物业服务项目56个，新增签约物业服务面积 666.43万平方米，完成了2017年全年新签约面积的90.4%。环比来看，今年前三个季度新增签约面积分别为103.4 万平方米、265.3万平方米和297.7万平方米。

　　虽然金枫物业带来不少新增项目，但被购买时，金枫物业负债累累，根据评估价值，截至被购买日其总资产为6876.96万元，其中包含6023.42万元的负债，负债率高达87%。今年上半年，金枫物业净利润只有142.61万元，而为了收购净资产只有800多万元的金枫物业的70%股权，南都物业花费了1亿元。

　　据南都物业称，对金枫物业的股权收购，符合公司以江浙沪为中心，进行全国化布局的战略发展规划，有利于公司进一步扩大经营规模，提升企业市场竞争力。

　　这同时也导致南都物业的商誉从4359.67万元增加到1.38亿元。

　　长租公寓和O2O业务仍亏损

　　除收购同行业企业外，南都物业还拓展了自己的业务范围。

　　南都物业半年报显示，为了自身经营需要，增强盈利能力，公司在基础物业服务之外设立了悦都科技、大悦资产、乐勤清洁、乐勤楼宇等专业子公司为住户提供个性化专项服务。

　　2015年以来，南都物业先后上线了“悦嘉家”“悦服务”与“joypark”APP，这是为住宅、办公等不同用户搭建的线上线下一体化的社区移动服务平台。悦都科技便是主要从事这种O2O业务的子公司。

　　另一家子公司大悦资产则负责长租公寓业务。据南都物业称，其长租公寓打造以群岛MOMA(服务公寓)、群岛 JUNGLE(国际青年社区)、群岛HOME(托管公寓)和群岛PARK(复合型园区) 四大产品为核心的群岛品牌，实现客户投资、持有资产的持续增值。

　　不过，目前这些业务虽然贡献了一定的营业收入，但截至6月底还没有实现盈利。大悦资产上半年营业收入为460.48万元，亏损却达到1155.76万元，净资产仍为负。悦都科技上半年营业收入216.25万元，亏损392.74万元。

　　政府补助和理财占净利润的42.29%。

　　今年年初南都物业通过证监会审核，在上交所首发上市，是中国第一个登陆A股的物业公司。彼时募集了2.87亿元资金，计划用于物业管理智能化系统项目、全国物业服务业务拓展项目、社区O2O平台建设项目、公寓租赁服务项目、人力资源建设项目。其中公寓租赁项目花钱最多，约1.08亿元，O2O平台建设也计划用掉3000万元。

　　南都物业于2017年在杭州推出MOMA服务公寓和JUNGLE国际青年社区两个长租公寓项目，据其此前在互动平台上称，这两个长租公寓大部分已出租，目前入住率达95%以上。

　　不过，国海证券研究指出，长租公寓的租金和装修费用会平均摊至各期，在项目整体盈利之前仍会对公司利润造成一定压力。

　　事实上，悦都科技和大悦资产的亏损确实很大程度上侵蚀了南都物业的净利润。上半年这两家公司一共亏损1548.5万元，而其扣除非经常性损益的净利润也只有6946.43万元。

　　在新兴业务需要资金投入而又不能马上盈利的情况下，南都物业将大量闲置资金用于购买理财产品。

　　根据南都物业最近一期发布的《使用闲置自有资金购买理财产品到期并继续购买理财产品的公告》，3月30日其董事会便同意公司拟使用最高额度不超过12000万元人民币的闲置自有资金进行现金管理，该额度可滚动使用。5月11日将这一最高额度增加到18000万元。截至9月26日，南都物业累计使用闲置自有资金购买理财产品尚未到期的金额为30000万元。

　　对此，南都物业称，通过对暂时闲置的自有资金进行适度、适时的现金管理，有利于提高自有资金使用效率，且能获得一定的投资收益，有利于进一步提升公司整体业绩水平，为公司和股东谋取更多的投资回报。

　　而事实上，如果不是购买理财产品的贡献，南都物业前三季度的净利润要减少一千多万。财报显示，其前三季度实现净利润5056.57万元，同比增长30.32%，但扣非后净利润为4845.33万元，同比仅增长3.5%。因为扣非前的净利润包含了1095.74万元的政府补贴和1042.59万元的理财收益。这两项几乎占了净利润的42.29%。