斯维登罗军：赋能不动产，打造文旅新消费

　　2018年11月15-16日，2018智慧旅游产业高峰论坛(ITIS2018)暨目的地营销闭门会在上海外高桥喜来登酒店隆重举办，来自海内外旅游局及机构、景区目的地、在线旅游、出入境旅行社、文旅集团、酒店及住宿业、航空公司、邮轮用车、旅游科技、文创IP、金融资本、行业协会、营销机构等900余名高管和负责人参加此次论坛。

　　本届论坛口号“文旅 · 融合 · 智慧”。协助旅游产业链，在文化和旅游元年，更好的资源融合，打造智慧旅游战绩。

　　斯维登集团董事长、途家创始人兼CEO 罗军以《赋能不动产，打造文旅新消费》为题进行了演讲。

　　罗军：非常高兴有机会跟大家在这里有一次交流的机会。谈一个行业，如果只是从这个行业出发往往会显得浅薄，看不到更深入的点。所以今天我会从两个不同产业去对旅游、大住宿行业做一些看法的分享。

　　大住宿产业的演变史就是一个不动产的赋能史

　　大住宿行业的演变史和不动产是整体联动的，它是一个事物的两个点。我们看到大量的建筑被改造，它成为了住宿空间。住宿空间的改造，产品、定位、商业模型都会随着时代的变化会发生很多变化，它一头是源自于本身物业产品价值实现的诉求和主张，另外一面来自于消费需求，所以大住宿整个产业的演变史就是一个不动产的赋能史。

　　我们来看一些分析，城市里面越来越多的像仓库、工厂、超市都在大概十多年前就开始做一些改造，改造以后被谁用的比较多?是被经济连锁酒店，经济连锁酒店原来都是在城市里面的那些不再适应市场发展所留下的一些产物。在我原来住的虹口区，我看到原来有一个配件厂，因为城市里的地价太贵，一天这个厂突然就变成了如家。它是一种装配的地方，所以它的那个空间建筑还是可以的，外墙一涂，里面一改一弄就变成如家出来了。这就是工业化向商业化变迁的大城市，就遇到了这些问题，这些问题就很好的给经济连锁酒店赋能。

　　最近我们发现由于电商的冲击，导致了对ShoppingMall的改造。上海有一句话说走走逛逛南京路，买卖就到四川路，走走逛逛南京路还在进行买卖，但是四川路没有了，因为大家都去到淘宝了，去“双11”了，全民“双11”，“双11”不买就像年夜饭不吃饭一样，是很奇怪的。所以现在电商对于ShoppingMall的改造，使得商场大部分都是以餐饮为主。这个流动性给经济连锁酒店和碎片化住宿的机遇。最近上海房地产价格降了差不多10%，为什么会这样?其中很重要的一个原因是拆迁户越来越少了，所以动能需求就少了。大量的持有物业在房价下降以后对持有的成本的考虑和对利润的追求，一个家庭也是一样，一个房停租一个月会着急的，在这种情况下就会变现长租，这是一块很重要的市场。还有一块就是RBA碎片化的住宿，很快这方面的国家政策和制度体系全部上来了，接下来会完全开放这个行业，这是城市里面的一个发展。

　　对应的还有一块，著名的企业就是Airbnb。作为旅游地来说有大量的开发项目，以及土地的闲置，这些开发项目土地闲置以后碰到很大的问题，如果你有钱在旅游地买房子，旅游地买房子不会涨价，因为土地太多了，交易非常少，所以房子买进来永远卖不出去。但是城市里买房子就不一样，房地产是消费产品，这个消费产品运气非常好，虽然旅游地消费产品滞销非常好，但是碰到了消费者画像的升级，我们称之为多人、多天、个性化、性价比。斯维登在做什么事情?斯维登在做北雁南飞，让那些想去海南或者南方度假的人去住我们的公寓，我们已经做了第七年，开始做还没有感觉。一开始有人说，罗军，我爸妈想今年冬天在海南住两个月，你帮我找找房子，你不是在海南有途家吗?我心想同样在海南你为什么不让我代卖猪肉呢，这不是一个活。后来我们知道其实是有需求的，他们其实并不想住酒店，而是几个老人住一套房子能聊天，性价比比较高。你租一个月5000块，两个老人住在里面2000多块。

　　我曾经碰到东北大妈说的是我在东北的烤火费都不只5000块，我还不如冬天到海南去，机票也便宜。在这种情况下其实旅游地的项目对于它的增值的社会对象是很匹配的，这是两个产业行业，很多行业说短租，短租在城市里的经济模型产生的结构是不一样的，它是由于本身的城市化改造、城市化进程，对于既有老产品的消化导致新的商业模型的产生。但是在旅游地不是这样，沉淀产生了新的消费需求，我们可以断言接下来度假将会是衡量这个人社会阶层的一个显著的标志。你有没有钱并不是用时间去衡量，最重要的是你用哪种方式去度假，有没有人去度假三个月，住在五星级酒店里的?没有，他会去租两房一厅，带设施设备，可能还带着滑板车，这会是未来这两个产业的结合。

　　重新定义“非标”住宿

　　所以今天讲这个点很重要，因为这是一个产经结构，了解这个基础会知道大住宿，尤其是非标准住宿，也谈到一个词，我一直反对“非标”这个词，因为这个词是没有逻辑性的，一个行业有标准才有规模，有规模才会有利润，哪个行业没有标准是起不来的。但是实际上大家对于“非标”这两个词的理解错了，非标就是非酒店标准，而不是非标准酒店，这个行业就会涉及到对标准这件事情的定义。