一篇文章搞懂酒店资产生命周期的4个基本阶段

对于资产管理经理而言，在制定详细而周全的酒店资产管理过程和计划之前，必须先充分了解酒店资产管理周期。酒店投资目标的确立要依赖众多因素，同样对于资产经理的作用也是如此。资产管理的周期相对是比较固定的，它包括从资产的获得、持有到处置的全过程。所不同的是依投资目标的不同，资产在周期内停留的时间不同（资产持有时间不同）。

资产管理周期有四个基本阶段：

　　一、确立投资目标

资产经理应尽早参与到在酒店资产收购法定程序中，由于法定程序的每一步都与投资目标有关，此时业主的意图和目的是显而易见的。一个卓有成效的资产经理在此阶段应寻找机会与收购团队进行沟通解读物业的价值，特别是在增加物业价值需要资本注入的情况下更需要把此因素考虑在投资决策中去。在该时段内，资产经理还应了解投资方对于沟通、汇报方式和频率以及在资产管理运营过程中业主参与程度的期望。资产管理过程和资产管理计划是紧密相关的：资产经理在法定收购程序搜集和分析的信息在资产管理周期的早期会派上用场。

　　二、收购和吸收资产

随着酒店收购法定进程的展开，投资者的投资目标、风险承受程度以及投资时段会越来越清晰，同时资产经理用来实现业主目标的工具和手段也会越来越明了，资产经理应接触到在收购过程中产生的、绝大部分信息。一旦存在收购的可能性，就打开了机会的窗口：

（1）根据新获得的信息重新评估先前的建议。

（2) 鉴别在法定程序启动初期还不太清晰的其他机会，一个卓有成效的资产经理了解资产被收购或处置只是资产管理周期的一部分，而释放资产价值和监管物业运营效益却是其周期的主要部分，这也是对于资产经理来讲风险最大的时期。

（3) 在收购协议签字之前对有关影响物业持有时间的、对业主有危险的信息都要进行有效沟通。

一旦酒店收购成功，资产经理开始了详细了解物业经营管理的全过程。对于一个被收购的大型复杂酒店资产来讲可能需要资产经理在一开始的前几周或前几个月多进行几次现场考察；对较大资产组合，挑战是如何应照顾到机会和危机的轻重缓急；对于大型复杂的组合资产需要的是理清一个合理的计划，因为没有这样的一个计划，资产经理不可能清楚资产本身的情况，更不用说就此与业主进行有效沟通了。在收购法定程序的早期资产经理就应细化物业的定位，包括考察管理团队的能力，了解资金需求，相应的成本以及市场的动力性等。

　　三、释放物业价值和监控物业运营效益

释放物业价值和监控物业运营效益应贯彻在物业持有的全过程。如下图所示，此阶段的任务是重复的，其中起决定作用的是业主的投资目的。

　　释放价值/监控运营

一旦资产被成功收购，资产经理即担负起实现业主投资目标的使命，一切能增加物业价值的措施和手段都应被优先计划和实施，要注意在收购过程中不要让那些未被考虑的因素影响物业的生意。这些措施和手段包括：关掉效益差的部门；在重新定位和重新启用新品牌方面集中优势资金；重新审视运营队伍的人员结构和效率；建议管理公司撤换新的总经理和其他行政管理委员会的成员。如果资产经理耗时对酒店资产进行了研究，得到了业主对有关酒店价值提升建议的支持，就应毫不犹豫地实施变革措施。将资产管理日常性的工作--阅读运营报表、审核资本性支出预算和跟踪竞争对手的业绩表现同时进行。另外，一旦时机成熟或机会降临，资产经理应及时进行现场分析，评估方案，作出决策，确保酒店价值的增加，例如，监控酒店员工配备标准和实际需求，或管理到期的合同。

在酒店资产的收购过程中，资产经理应该通过建立起与酒店行政管理层的定期会议或拜访制度（同时进行最理想）评估酒店的运营绩效，同时资产经理还要和酒店业主定期沟通。其他如保险和税收方面，资产经理要不断地寻找降低保险本金和合理避税的机会和方法，甚至要评估电子分销系统的效益来决定按客人间夜支付给中间商的佣金是否合理。上述分析将帮助资产经理全身心地参与酒店的经营从而发现在此阶段增加酒店价值的机会。

　　四、处置资产

酒店业主不可避免地在某个阶段要作出资产处置的决定。这是资产经理全部投入得到回报的时刻。非常重要的是资产经理要积极地参与向管理层提出影响资产处置决策建议的全过程。作为资产和其业主的联系纽带，资产经理应及时将会影响资产价值的市场和物业方面的信息向所有者进行报告。资产经理的终极目标是基于业主的投资目标提出资产出售的最佳时机。

除了明显的节点--酒店的业绩达到或超出了预算指标，资产经理还要将影响物业价值的因素如市场需求的增加和减少的情况向所有者进行报告。例如，酒店市场供给的增加；由于所在城市接待大型活动导致的年度需求的波动; 长期贷款的到期; 一个急需资金的装修项目; 管理或特许经营合同的到期。所有这些都会对资产的处置有所影响，同时也影响着资产持有还是出售的决策。接下来的步骤是为潜在的买家提供谨慎信息，陪着买家参观酒店设施，成为买家和酒店管理层的缓冲地带。资产经理带给有意向出售酒店资产业主的最大的利益是在酒店资产最大化的时候为业主把窗户打开。

资产管理过程和高效的资产管理计划是清晰和相互依存的。与资产管理计划的目的类似的资产管理过程实质是在反映酒店业主投资目的同时经历了酒店资产的生命周期。一旦实现了初始投资目标，酒店业主和资产经理就会设立新的目标。如果业主的目标发生了变化，这些变化必须反映到资产管理计划里，随着时间的推移，资产经理对于资产、市场、管理团队及各类影响因素愈加地了解就会愈产生一些在资产收购过程中无法预见到的新的机会，当时设计的投资目标也有可能要重新设立。但是，有一点是不会改变的--资产经理的任务就是瞄准业主的目标并确保业主资产的最大化。

　　部分素材来源：《酒店资产管理原理与实务》