审视海外酒店投资 中企出海要绕过哪些槛？

（迈点网讯）近年来，中国酒店迎来跨境并购热潮，一方面是出于货币保值的考量，另一方面是因为国内经济增速放缓，资金流向经济环境相对稳定的成熟市场，此外，国内优质资产竞争激烈，回报率下行，也推动了企业的海外投资。锦江买下卢浮后又入股了雅高，海航购买了卡尔森又入股希尔顿，而像世茂、恒大、苏宁等一面发展自有品牌，一面与国际酒店集团合作的企业也不在少数。企业出海都要迈过哪些槛？如何做出正确的决策？2017年3月22日的第十七届中国饭店全球论坛上，开元资产、港中旅、东呈国际集团和英峰环球地产投资咨询有限公司四位高管就“投资与并购”这一话题各抒己见。

　　港中旅：海外并购需警惕黑天鹅事件

2015年8月份港中旅斥资4亿英镑全资收购英国大型酒店集团Kew Green Hotels，此后于2016年9月诞生的“混血儿”睿景酒店，该品牌继承港中旅与Kew Green Hotels的强大品牌基因。港中旅酒店有限公司董事、常务副总经理黄鹏表示：“单纯的购买资产，你可能只是一位投资人，而现在，并购考虑更多的是如何抓好反向管理，引进更先进的管理、技术和人才。新品牌只是其中之一。无论是在国内还是国外，所有的收购都是经过深思熟虑，仔细甄选的。品牌的软实力非常的重要。”黄鹏还透露，港中旅即将在香港设立办事处，把国外的第三方管理引入香港，进而引入大陆。“收购带来了软实力和管理方面的提升，从这一点上来看，收购是值得的。”

此外，黄鹏先生还表示，虽然中国国旅、港中旅在国内赫赫有名，但在英国却鲜为人知。“并购需要有一个认知的过程，如何让别人对标的感兴趣，如何让人信服，第一次出海必然会遇到这样的问题，选择的第三方公司也很重要。当地的法律是什么？交易规则是什么？对方会怎么理解你的目的？本土酒店在海外有没有公司？资金充不充沛？能不能按时交割？等等因素都会影响卖家对交易的信心和对我们的信任。此外还有黑天鹅事件的影响，没有人预测到英国去年居然投票同意脱欧，汇率跳水，怎么办？海外并购，除了英镑资产，还要考虑要不要配置美元资产和欧元资产，通过不同的货币的平衡来抵消一部分汇率上的损失，Kew Green Hotels标地物整个收购周期为20个月，在我们当时做的可行性分析报告的预期之内，营业额表现也不错，达到了我们当时收购的目的。黑天鹅事件可能是今后企业时需要考虑的。”

　　开元：战略投资和财务投资不可混为一谈

从1988年开元萧山宾馆开始，开元旅业集团近30年来发展稳健，2013年，开元旅业集团成功收购德国法兰克福市的原金郁金香饭店，而后酒店更名为法兰克福开元大酒店，是开元酒店品牌走出国门、走向国际的第一家酒店。开元收购郁金香饭店的初衷是什么？开元资产管理有限公司 执行董事兼行政总裁张一鸣表示：“我们是摸着石头过河，希望把开元品牌推广到全球，因此我们先从做好一家酒店开始，再慢慢把这个模式推广到其他的酒店。我们的投入多，时间长，但我们的初心不变。”

张一鸣表示，在国外运营，因模式和文化的差异，酒店也遇到了一些困难。“因此酒店聘请了一位当地的德国人做总经理，希望可以培训属于开元的专业的团队，但是主要靠的还是学习，酒店的业务也逐渐有了改善。”

2016年7月，开元产业信托宣布以总价2.15亿元的价格收购位于荷兰埃因霍温市的假日酒店，此次收购与收购原金郁金香饭店相比，在想法和初衷上又有何不同之处呢？张一鸣指出，收购荷兰的酒店用的是在香港上市的开元产业信托，信托的收购只是财务的投资，和投资德国的酒店是不同的。“一般来说，香港人投资一般会选择英国和法国，开元看中的是投资回报率，很多地方虽然大家很少有听说，但这些地方可能机会更多。从财务投资的角度来看，我们是租赁方，当地有一个第三方酒店是承租方，每一年给我们租金回报，如果他们做的好，我们和他们分成，他们做的不好，我们收取的是租金。投资必然会关注风险，这样的做法让我们的现金回报有了保障。开元是用两条腿走路，除了做投资以外，还是希望可以做运营管理公司，信托是财务投资，关注的是现金流和投资回报率。”

　　东呈国际集团：民企出海需循序渐进

2016年2月万豪国际与东呈国际集团签署独家发展协议，在中国内地市场推广“万枫”酒店品牌。东呈国际集团副总裁兼国际事业部总裁赵海生表示，和万豪国际合作推广万枫，不是简单的“拿来主义”，产品需要根据中国客户，消费者的实际需求，让品牌变得更加本土化，东呈国际集团这个本土的公司也得到了万豪国际集团的认可。

赵海生指出，在真正IPO之前，集团并不希望股权被稀释。东呈国际集团把国际化分阶段来实现，且每个阶段要分得细致，这样做反而能提高国际化的进程。“相比国企，民企在发展的过程中速度会更快，在操作的过程当中，风险相对可控一些，毕竟刚起步，准备国际化的过程中，在人才储备、内部和外部的决策流程、以及对于相关操作的理解方面都需要一个过程。控制好各个阶段，对于迈出下一步是有好处的。”

对于并购以及并购后可能面临的困难，赵海生指出，首先是人才。“并购是一个专业化的行为，靠原有的人才架构肯定是不足的。要有这方面的人才储备，包括专业公司和人员合作。”其次是政策。“在实际的操作过程中，国家的规定，相关资金等等会有一些新的政策出来，要有相应合规的方式来操作。”第三是IPO，会有很多的这方面的要求。

　　英国脱欧后，投资人如何看待英国这个市场?

港中旅酒店有限公司董事、常务副总经理黄鹏表示，过去海外投资选择英国，是因为在语言、政治环境、经济发展、法律体系包括劳工法等等方面，英国是一个比较稳定、高度市场化、法律非常健全的国家。“未来是否会继续选择在英国投资，要取决于集团的战略，未来港中旅可能还会选择在欧洲以及全球的一些战略城市进行投资，平衡外汇资产，降低汇率风险。”

东呈国际集团副总裁兼国际事业部总裁赵海生认为，英国有自己独特的优势，语言首当其冲，此外，商业环境、人员的素质、法律等方面，沟通的效率非常高。而沟通是企业出海非常关键的因素。而选择哪一个城市，哪一个区域还是取决于投资的目的，根据需求的优先级来做出选择。

开元资产管理有限公司执行董事兼行政总裁张一鸣指出，英国脱欧短期可能会有一些波动，长期来看可能国家的效率更高，环境更安全。英峰环球地产投资咨询有限公司董事总经理陈麒旭则认为，企业应该做好风险管控，英国脱欧后市场可能会存在一些不确定因素，影响可能会持续三到五年。

　　企业出海是必然趋势 关键在于抓准机会伺机而动

英峰环球地产投资咨询有限公司董事总经理陈麒旭认为，中国经济的突飞猛进，让很多国内的企业包括个人，有更多的资产和财富需要去做管理。“全球经济一体化，当财富累积到一定程度，必然是会流动起来，走出国外的，这是必然的趋势。我们公司从2003年进入中国，是一个犹太人背景的创投公司，也有PE，房地产板块比较年轻，从2013年开始的。房地产是一个趋势为主的市场，也非常需要当地的合伙人。我们陆陆续续在中国找寻比较有实力的合伙人，一起做开发和投资。从海外到中国，再从中国到海外，这样的经验可以让我们成为中国国内资本最好的合伙人。”

“好的项目其实要是靠抢的，拼的是速度，速度和时间是非常重要的。第二是融资，我们不可能用百分百的自有资金投资，美国、英国和欧洲等地区都非常讲究信用，没有在当地累积信贷历史是非常难做贷款的。我们是一个国外的公司，一直做各种投资，我们和中国的资金和合伙人做接轨，把他们纳入到我们的系统里面来，辅助中国国内的资本投入到海外的项目中。比如纽约的一个项目，用三个礼拜就拿到了，一个月内拿融资计划与三家银行签订了协议，如果没有国内资金和境外投资的背景，这个项目的进展可能不会这么顺利。”陈麒旭还指出，海外交易，相比价格，卖家在意的是交易需要多长时间可以完成交割，因此内部决策要快，当看到心仪的项目时，应该马上拍板，并表现出可以快速交割的信心。

2017年2月，商务部部长指出，开展非主业、非理性的大额对外投资，盲目投资房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域，存在着较大的风险隐患。这是否意味着海外并购被限制？陈麒旭认为，在某些领域发展过快、市场变乱的时候，有国家的监管能维持市场的秩序。外汇的管制并不是说国内的钱不能走出去，而是出去的钱一定要曝光在阳光下，从国内合法合规地走到国外去。“虽然在国际化的进程中，会面临一些比较复杂的流程，但我们无需气馁，只需要跟着国家的政策继续前行，适时做调整即可。”