酒店变现不及物业抢眼 万达酒店、文旅价值何在？

　　沸沸扬扬的万达转让文旅和酒店项目事件已发酵了一段时间，除了融创，其间还突然“杀入”富力，三巨头的戏剧化情节跌宕起伏。

　　当有关交易的一切都尘埃落定后，很多人不禁要问，以地产起家的万达此番走轻资产化路线，如果光靠文旅和酒店的管理收益，真的可以赚钱吗?事实上，根据2016年世界500强排行榜数据，万达集团去年的净利润率竟不到0.4%。

　　记者调查后发现，万达商业的主要收益并非来自酒店，而是物业销售以及投资物业和管理，其中光是物业销售就占总收益的67.3%，酒店经营收益仅占7%。

　　有研究人士指出，万达系大量开拓文旅项目的背后是城市大型项目用地的匮乏和高成本，而旅游地产给了万达低成本拿地的机会，尽管旅游用地有销售限制，但其拉动的相关可售地产项目溢价非常高，在文旅的背后，地产一直是万达系收益不可或缺的根本。万达此番只是卖了自己想卖的，但却保留了自己想留的。

　　物业销售是主力

　　万达系如今的架构颇为复杂，大连万达集团现有四大产业集团——万达商业、万达文化、万达网络和万达金融。酒店重资产及万达广场商业项目都在万达商业麾下;而轻资产的酒店管理则归于万达文化，同时万达文化麾下还有万达旅业，主要是旅行社业务，目前万达旅业已交给同程整合，影视文化和体育等也算在文化板块。万达网络和万达金融的业务较容易理解。

　　2016年上半年，万达文化集团收入290.3亿元，占集团总收入24.2%;同比增长57.1%。

　　既然王健林一再强调万达的文旅属性，那么万达商业是不是都依靠酒店和文化项目在赚钱呢?

　　事实似乎并非如此。

　　根据万达商业2016年中期报告，期内其收入376.35亿元，同比增长21.82%;公司权益拥有人应占核心溢利为27.11亿元，同比增长19.74%;每股基本及摊薄盈利为1.36元。

　　物业租赁、物业销售和酒店经营是万达商业的三大业务板块，在万达商业2016年中期报告中，记者看到占据最大份额的收入并非酒店，而是物业销售——物业销售收入占67.3%，投资物业租赁及物业管理收入占21.6%，而酒店收入仅占约7%。物业销售方面，物业销售确认的收入为人民币253.15亿元，同比增长20.61%。来自投资物业租赁及物业管理的收入为81.23亿元，同比增长28.02%。而以上述三大业务板块的EBIT比重来看，物业销售占35.3%，投资物业租赁及物业管理占69.3%，酒店为负1%。

　　截至2016年6月30日，万达商业累计在95个城市开业142个，总可租面积约1487万平方米，所有已开业购物中心的平均出租率为96.3%。

　　梳理财报和资料可见，收入占比仅约7%的酒店业务变现远不如物业租售抢眼。截至2016年6月30日，万达商业有79家已开业豪华酒店，总客房数量24435间，其中49家为万达自营酒店，30家则是由第三方酒店公司管理，2016年上半年酒店业务实现业主利润为3.47亿元，同比增长21.4%，但其业主利润率为12.35%，较2015年同期相比下降0.41%。

　　“酒店和文旅项目都是要靠养的，并不是像租金或销售地产项目那样快速回收资金的，所以万达商业的收入主力自然是物业租售板块。”劲旅咨询首席分析师魏长仁指出。

　　酒店与文旅价值何在

　　再说酒店，既然酒店并非收入主力，那么酒店资产的价值何在?

　　“富力此次收购的万达系酒店投资回报水平高于全国五星级酒店。一家五星级酒店的单体项目造价可以高达10亿元，即便有些折旧，但以万达系麾下这70多家酒店大多都是高端定位来看，单体的市场价格应该也不会低于4亿~5亿元，所以原本融创计划以超过4亿元每家酒店的价格接盘还是比较合理的，但这次富力突然加入，根据绝对数字计算，199.06亿元转让了77个酒店，那单个酒店仅3亿不到的转让价，富力是很划算的。”华美首席知识专家赵焕焱告诉记者，且万达这些酒店基本没有贷款，富力低价接盘后其资产负债表会很好看，有利于净资产提升。

　　不过，从长远而言，酒店的盈利挑战很大。

　　“酒店一定时期的亏损是正常的，高端酒店投资回报期可能要10年~20年。酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的，酒店作为商业地产有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础，包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。”赵焕焱告诉记者。

　　而轻资产化的万达在抛掉酒店物业后，依然保留了酒店品牌和管理权。这被业界认为是酒店板块留给万达最大的财富——单纯依靠管理收益的模式抗风险能力强，酒店业务要的就是品牌。

　　除了酒店，此次涉及转让的10多个文旅项目也是万达转型的重点业态。但文旅项目大多涉及百亿元投资规模，目前还在投入期，盈利尚需时日，从绝对数字来看，这不是万达系赚钱的项目，而是“烧钱”的板块。不过令融创董事局主席孙宏斌看重的却正是这个“烧钱”的板块。

　　记者梳理公开信息后发现，万达对于旅游项目的投资已达数千亿元。2016年5月，南昌万达主题乐园开业，占地200公顷，总建筑面积480万平方米，总投资400亿元，其中文化旅游项目投资220亿元，其他包括200多万平方米的房地产投资、住宅写字楼的投资。2016年7月，海口市政府与万达签约，万达拟在海口桂林洋投资不少于300亿元建设海口万达文化旅游城。2016年9月，合肥万达主题乐园开业，占地约2500亩，投资超300亿元。

　　2016年11月，万达集团宣布在湖南增加投资1000亿元，其中在长沙投资600亿元，包括投资500亿元建设一座万达城，集主题乐园、购物中心、酒店和住宅于一体。加上之前在湖南的投资，万达在湖南投资累计超过1200亿元。之后，万达集团计划投资500亿元在长沙、岳阳、衡阳、常德、株洲、郴州、永州等投资建设15个万达广场，其中万达拟在长沙新投资建设5座万达广场。

　　“万达的文旅项目并不是简单的旅游项目，而是结合了商业、住宅、写字楼等共同发展。这就是万达文旅项目的最大意义——以旅游地产拿地，然后配套发展一定规模的可租售房产项目。如今在一线城市，好的项目越来越难拿，拿地成本非常高，这样的项目别说拿不到，拿到了也很难赚钱。所以只有去二三线、三四线城市拿项目，尤其是拿旅游地产项目，成本非常低。”克而瑞乐苇创始人兼克而瑞旅游地产总经理胡晓莺向记者透露。

　　查阅资料后，记者发现，万达商业目前按总建筑面积来看，一线城市仅占10.5%，二线城市占42.6%，三线城市占46.9%。

　　万达商业公开信息显示，其2016年上半年总土地储备7641万平方米，新增土地计容建筑面积548万平方米，而平均土地收购成本仅每平方米1346元。

　　“这些大量集中在二三线城市的万达商业项目，不乏结合文旅项目配套开发的，很多二三线城市对于旅游用地有优惠政策，万达依靠自身品牌和综合实力优势可以低成本获得文旅项目用地，尽管旅游用地有销售限制，但其配套开发的商业项目中多少都有住宅、写字楼等可租售项目，这就形成了一套低成本开发、高租售收益回报的模式。孙宏斌看重的就是租售收入，这就是文旅项目最大的低成本、高溢价价值——通过旅游项目来拉动周边可租售项目价格。融创花438.44亿元将近5000万平方米可售物业拿下，是笔划算的生意。”胡晓莺分析。