日本民宿合法化：带来了哪些机遇与挑战？

　　在 2016 年之前，把自家闲置的空屋以低廉的价格出租给游客的情况，在日本法律里，都是违法的。伴随着访日游客的剧增，日本的住宿业开始蓬勃发展，保守的日本人，开始逐渐思考起如何把民宿合法化。

　　从今年 4 月份开始，日本的旅馆业法终于对民宿有所实际意义上的放缓了。现在这条法律的适用范围扩展到了全国的多个地方，同时，滞留时间缩短为了 2 天 1 晚，对于房屋面积的限制，人均 3.3 平方米以上即为合法。租用之前的申请也不再强硬，而是变成了“有向当地自治体告知的义务”这样的模糊说法。

　　民宿，闲置资源合理配置的新方向。

　　随着新生育人口减少，日本的闲置住宅越来越多。最近的一个数据显示，在日本，总住宅数为 6063 万户，其中，闲置的住宅高达 820 万户。仅仅在东京，就有 81700 户闲置住宅，大阪则有 67900 户。拥有这些闲置住宅的屋主并不知道应该怎样处理这些空房，一方面，日本的房地产业一直都不十分景气，二手房的买卖也不尽人意。另一方面，翻新旧房所要花费的金额巨大。这些房主们没有将旧房翻新的意愿。

　　与此同时，东京、大阪等热门旅游目的地城市的宾馆入住率高达 80% 以上。

　　面对着越来越显得供不应求的旅馆业和亟待解决的空屋闲置问题，把这些闲置住宅经过翻新之后改建为民宿，似乎成为了资源合理配置的一个新的方向。

　　《Wedge》杂志在 2016 年 4 月报道了这样一个公司：在东京池袋，一所古旧的大楼里面，有一家来自中国的房屋中介，仅仅三个人，却占据了整整一层楼的空间。在民宿放缓的背景下，这家管理会社应运而生，他们所瞄准的目标客户，正是面向那些赴日购置房地产的中国人。其中一个负责人对《Wedge》表示，“赴日旅游的中国人暴增，在他们看来，民宿比传统的旅馆更加便宜和人性化，如果同样是中国人运营的民宿的话，在语言沟通上更为便利，也就更有吸引力。因此，越来越多的中国人会想到日本来投资房地产，进而把它们打造成民宿。民宿在逐渐成为吸引中国人投资日本房产的一个重要的诱因。”

　　这些房产中介的出现，搭建了闲置住宅屋主和民宿业主的桥梁。他们扮演着中间人的角色，把资源和需求进行匹配，一定程度上缓解了目前空屋闲置过多的压力。

　　山区的“地域活性化”的新的解决方案。

　　兵库县篠山市，乘坐电车的话，这里距离大阪市区约有一个小时的车程。位于山间的篠山市，是一个有着 400 多年历史的古镇，作为京都和山阴、山阳间的中心地域，篠山市有着多处国家指定的传统建筑保护点。

　　NIPPONNIA 是日本兵库县篠山城的一个民宿组合，与其它民宿不同的是，它拥有四栋民宿，分别是 ONAE、SAWASIRO、NOZI、SION，每一栋都是超过 100 年历史的古老建筑。你可以在 NIPPONIA 的主栋进行住宿登记，然后去这四栋属于 NIPPONIA 的民宿内用餐、下榻。

　　负责这次改造工程的 NOTE，是一家专注于日本全国地域再生的公司。

　　从 2015 年 10 月，篠山市的第一处民宿开张开始，至今，NOTE 已经完成了 60 多栋篠山市老宅的改建工作，据 NOTE 的代表理事，出身于篠山市的藤原岳史所说，日本国内现存古民居约 149 万栋以上，因为这些民居多半处于闲置的状态，如果不进行翻新改造的话，恐怕会自然崩坏、腐朽。这 149 万栋民居里面，即使 NOTE 能够承担其中五分之一的改建工作，假设以每天能够翻新 30 栋的速度，每栋的花费在 3000-4000 万日元，每年可以翻新一万栋，将产生高达 3000-4000 亿日元的花费。

　　“仅仅靠行政补助是远远不够的，如今来看，也只有把翻新后的民居作为民间产业，来实现资金的积累这一个办法了。”在接受《Discover Japan》的采访时，藤原岳史是这么说的。

　　得益于日本对民宿政策的放缓，这项民居改建成旅馆的方案得以顺利进行。NOTE 在整个改建过程中，扮演着一个“中间人”的角色。他们为这次的民居改建，制定了一个多方分工、各自收益的流程。

　　为此，NOTE 先是找到了适合做民宿，地理位置还不错的民居，通过当地自治会，与民居的主人进行洽谈。屋主将无偿或者以极低的费用，把房屋提供给 NOTE。然后 NOTE 从日本政策投资银行获得房屋改建的贷款，用这笔钱，NOTE 寻找到合适的建筑事务所，请专业的建筑师来承担这次的改建工作。改建完成后，住宿、饮食等方面的运营，NOTE 请来了专业的管理公司。广告宣传方面，则是请一休株式会社代为负责。

　　NOTE 的改建工作，为什么能够进行地如此顺利并且快速呢?

　　原来，虽然说屋主都是以极低的报酬把房屋委托给了 NOTE，在改建完成之后，这个房子就算是由负责民宿运营的公司的一部分暂时性资产了，运营公司通过民宿运营，获取利润，以十年为界限。在开始运营的十年之后，再把房屋完好地归还给屋主。

　　这么一来，当地自治会通过这项举措，既解决了旧民宅保护修缮的难题，又很好地实现了地域活性化发展。民宅的屋主得到了修缮后焕然一新的房屋，而运营公司和提供贷款的银行，则在房屋作为民宿运营的十年间，收回了当时所耗费的成本。

　　专业的管理公司出现，民宿开始“无人化”发展。

　　按以往的定义来看，民宿，本该是屋主把自家住宅的一部分出租给旅客，以较为低廉的价格，让旅客能够得到在普通宾馆难以实现的更加 local 的居住体验的一种方式。然而，旅客的增多，法律的允许，使得越来越多人的看到了民宿作为一种新的商业模式的巨大潜力。随之而来的是，有的人拥有投资了多处房产作为民宿，如何对民宿进行管理，成了一个困扰房主的大问题。

　　一些专业的房屋管理公司出现，帮助房东解决这个难题。按照每间房屋的管理费可以收到住宿费的 20%-30% 这个比例来看，对于拥有强大的管控能力和充足的人力资源的管理公司来说，这也许是一项不错的生意。

　　生意归生意，要解决的麻烦事儿，可不止是收租这么简单。

　　管理公司要代替行驶全部的房东的职能，也就意味着，他们需要对应来自周边住客的投诉、检查房屋损坏与否，还要雇佣清扫公司来进行屋内清扫。

　　与宾馆不同的是，民宿的分布十分分散。如果是仅仅依靠传统的人工服务，这些管理公司的效率将会变得低下。于是，一些科技公司开始面向民宿这个市场，研发出可以代行人工服务的高科技产品。比如为了解决民宿会产生噪音引发周边居民投诉的问题，日本市场已经出现了可以智能监控噪音的科技系统。这种系统被安置在房间之后，一旦噪音吵过它所设定的分贝，可能会对周遭居民产生影响的话，就会自动地与管理公司取得联系。管理公司在获得信息之后，会采取相应的措施来提醒住客。

　　保洁公司也在民宿业蒸蒸日上之时，寻找到了合适的商机。Axismotion 是位于东京都新宿区的一家专业的不动产管理公司。他们通过活用那些平日里时间自由的家庭主妇，解决了保洁业务增多、人员不足的问题。“我们认为对于主妇来说，这也是一个很好的选择。毕竟在饮食店里打工，偶尔会被熟人看到，主妇们觉得很没有面子。” 田中祥司代表说。

　　此外，民宿业的蓬勃发展，催生了一些老牌的不动产管理公司纷纷开展了新的业务。最初以提供不动产情报的手机应用起家的 Investor Cloud，旗下的 taterukit 公司就在售卖一种可以连接住客和房东的智能屋内终端。这种智能的平板电脑终端可以提供英语、中文、韩文等多种语言的服务，旅客可以通过这个终端，与管理公司进行视频对话。这样一来，即使屋主不在场，也可以很方便地进行房屋安全检查，随时随地地对应旅客的要求。此外，通过 taterukit 的技术，可以实现整个房屋的智能联动，从电灯、空调到房间的安保系统，屋主都可以通过手机进行智能化设置。

　　上个月，Investor Cloud 甚至还专门成立了一个针对民宿的子服务公司 tateru bnb。从普通住宅到民宿的改建装修、帮助申请民宿的经营许可、代替屋主登录 Airbnb、代替管理和运营，到房屋的清洁工作。在整个服务期间，tateru bnb 会收取住宿费的 20% 作为服务费用，然而它所提供的全方位服务，使得成为 Airbnb 屋主的这件事儿，变得越来越简单了。

　　专业化的管理公司使得一人同时运营多处民宿成为可能，而这也意味着，民宿逐步地“无人化”，旅客不需要与房东进行任何的沟通。

　　民宿业的前景明朗，亟待解决的问题依然有很多。

　　拥有 15300 个成员的日本全国旅馆联盟认为，“现在的民宿和旅馆并没什么不同”，但实际上，这些民宿并不符合消防法规和建筑基准法的要求，存在着一定的安全隐患。除此以外，在 Airbnb 上面登记的 2.6 万间日本民宿中，约有 61% 的民宿，都是“无人”住宅。也就是说，这些民宿背离了合理利用空屋的初衷，而是为盈利目的存在的。

　　民宿业的发展，损害的不仅是传统的旅馆业者，还有民宿周遭的居民。

　　关于民宿是否会对周遭居民产生影响的这个问题，justsystems对东京都内在住的 20 岁至 69 岁，拥有一间房的 290 个人进行了调查。调查结果显示，认为如果自家开始经营民宿之后，可能会对邻居产生影响的有 61.4%，不希望自家住宅附近有人经营民宿的有 55.2%。很显然，不喜欢给别人带来麻烦的日本人，对民宿这件事儿，并没有那么热忱。

　　“去年的时候还没有任何投诉，今年，就收到了关于民宿的 23 封投诉了。每次处理一件投诉，就需要耗费大量的时间和精力。对此，Airbnb 没有相应的问询服务，房东那边也没有明示的话，如何判断实际情况，是一件极为困难的事情。”东京都千代田区保健所的上村课长对《Wedge》杂志说。这些关于不正确垃圾分类的投诉，在日本社会，是一个特殊的难题。

　　由于民宿遭到了附近居民的强烈反对，以及此前曾发生过的民宿内自杀事件，民宿对集合式住宅大楼的声誉造成了不好的社会影响，从而损害了房屋的资产价值。于去年年底，高层住宅楼白金 tower 就制订了一系列禁止民宿的措施。他们依靠 Airbnb 的网站监测，一旦发现有人将白金 tower 内的房屋作为民宿在 Airbnb 上进行登记，大楼的管理者会对入居者进行警告。

　　反对的本质，是民宿越来越多的同时，对传统的旅馆业，就越来越构成威胁。面对着不用缴纳过多赋税，却能提供更好更便宜的住宿体验的民宿，传统旅馆业的竞争力不断地被削弱。

　　此外，那些在共同的居住空间里进行民宿活动的行为，对普通居民的正常生活产生了巨大的影响。这一点，令既有利益者们无不感到忧心忡忡。

　　民宿和传统旅馆的界限，是越来越模糊了。