潜在客群庞大 2018中档酒店品牌进入“黄金时代”

　　各大酒店集团一系列新品牌推出，将中档酒店再次聚焦在镁光灯下。

　　中端市场缘何有如此之大的吸引力?2018年中档酒店将如何发展?

　　市场潜力：中档DNA与潜在客群的刺激

　　开放商对中档酒店的兴奋点在于其物业面积较小。百丽宫酒店(Paragon Hotel Company)总裁Mitesh Patel认为，开发一家4.2万平方英尺、95客房的中档酒店只需要1.5亩土地，这是许多酒店经营者和开发商关注的焦点。“从运营的角度来看，当你管理和拥有这些资产时，你会看到很高的利润，可能带来30%的营业收入占比。换个角度看，这也是中档酒店的魅力所在。”

　　而另一方面，中档酒店也无需太多的高档奢华装修。参与 Avid 开发的设计咨询公司IDEO设计总监Alex Gallafent认为，中档酒店这一品类在把简化客房设计作为保证高效高品质的工具、在其定价上做运营。“换种方式思考问题，这也是消除客人焦虑或失望的机会，因为他们所遇到的就是他们的期望。”

　　2018年中档酒店之所以会如此受关注，除了其天然的DNA之外，还有一个很大的刺激因素就是潜在客群的庞大。

　　洲际酒店集团Avid酒店和智选假日副总裁 Jen Gribble表示，中端市场潜在客人将有1400万人次增长，预计带来200亿美元年收入。基于这样的考虑，洲际酒店集团已经花费了大量的时间去了解这个市场的目标受众，以确保其新的产品能够迎合和满足这部分客人的需求。这也就是洲际为什么会在去年9月份推出Avid品牌。

　　洲际酒店集团核心品牌发展副总裁Chris Drazba表示，“现在是像Avid这样的新品牌推出和筹建新酒店的机会，并且它对于整体品牌的一致性有很好的作用。”Gallafent说，中档酒店的客人不一定节俭，但是他们会避免浪费。只要他们能得到他们正在寻找的产品或服务，他们就愿意在这些特殊的场合花费更多的钱。“他们不会冒险，而是会寻找那些不需要在成本上妥协的地方。”

　　世邦魏理仕酒店部(CBRE Hotels) 高级董事Mark Woodworth表示，酒店业每年入住率都在刷新纪录，未来也将可持续增长。因此，现在是开发新酒店的好时机。“同等定价水平的老酒店，你想不一样，你就要推新。不仅是因为它是“新”的，更重要的是它反映了你在做满足客群喜好的新事物。”他指出，从历史统计数据来看，中档酒店会有如此大的变化，可以追溯到2014年。根据那个时期的数据，他猜测那时许多酒店转向经济型酒店，仅仅有一小部分在做像avid这样的中档酒店。“我们认为这预示着很好的机会，经济型酒店的运营和开发是这类产品的本源，我们期待中档酒店也将越来越好。”

　　更多的需求：“钱”在哪儿机会就在哪儿

　　如果你想创新一个中档酒店品牌，但你不知道机会在哪里，Woodworth 建议“追随资本”，他指出，美国机场周边的市场机会直接吸引资本投资建设新的航站楼和酒店。与此同时，为将来的需求设定阶段，同时计划提前适应它，但这并不是唯一的热门市场。

　　Drazba指出，洲际旗下Avid 品牌酒店早期很多都建在机场周边，也是很有目的性的。“高端连锁酒店可能不想要航空公司工作人员和一些麻烦的乘客，这对于中档酒店来说就是个好机会。”“除了高铁、州际公路、机场附近的休闲市场之外，我们也在探索高校周边市场”Patel 表示，“在运营效率之外，可使用面积也是一个很好的因素。”

　　接受与这些市场有关的基本业务挑战是开发工作的一部分，但投资额度又是另一个问题。Berk说，2017年酒店业在收回商业抵押贷款证券交易中赚了1000亿美元，而这超过了2016年CMBS交易的收入。很明显，早前由于酒店通常被视为风险资产，银行只为酒店提供银行先前针对CMBS贷款。时代正在改变，现在零售业的发展被认为比酒店更危险。最后，有实力的酒店又获得了银行的青睐。Berk表示：“酒店被认定为是风险资产，是因为酒店间夜价格都是自己制定的，这与办公楼恰恰相反。因此，相比其他资产类型，贷款方要收取更多的费用，他们在任何一个CMBS只会花 10 %。然而到今天，这种情况发生在零售业身上。”

　　PMZ Realty Capital创始人Peter Berk认为，中档酒店开发融资现在来得比较容易，主要是因为投资者认为，相较于其他品类，中档酒店投资回报高、风险低。“当我们想银行申请贷款的时候，关注的是在同类酒店RevPAR以及酒店未来的发展，而不是品牌在集团业务是比重，相比较而言，中档酒店申请贷款会更容易。很多老板喜欢中档酒店就是因为其更容易承保。”

　　未来之路：黄金年代，中档酒店前途光明

　　在一个被新品牌困扰、依靠中档品牌重燃希望的行业里，推出新的中档酒店品牌，这是个很好的开端。Drazba称，洲际去年12月份已经在俄克拉何马州(Oklahoma)启动首个Avid 品牌项目，还有34个签约项目和100个待审项目。“感兴趣程度已经非常高了，我们要把这一势头带到2018年。”

　　Patel 感叹分包商和总承包商缺乏的问题，希望2018年将与酒店开放商保持良好的关系，以及放缓开发进程加强监管。但是他赞同对于中档酒店的乐观主义。“除此之外，2018和2019都将是好年景。”

　　Woodworth相信，酒店业目前正处于旅行的黄金时期，在这样的背景下，同行业下的其他版块也将迎来很好的发展机会。他当前时期比作1970s晚期和1980s早期——女性开始大批进入社会工作并且外出旅游。这个行业正在寻找新的消费群体，因此市场细分是必然的结果。“当我想到‘黄金时代’这个词时，我会想到一些美好且不会经常发生的事情。我认为，未来我们会回过头来看，这将是全球旅游业一个非常重要的转折点。”