卖掉76个酒店项目 万达将酒店重资产剥离

　　就在近期，万达刚刚高调举行了哈尔滨万达文旅项目的开业仪式，然而没过几天，7月10日，万达商业、融创中国联合公告披露，将包括哈尔滨万达在内的13个文旅项目和76个酒店项目转让给融创。这笔逾630亿元的交易一时间让万达酒店发展快速拉升，一度涨幅逾155.1%。

　　正当大家还没有从这笔巨额交易中缓过神来，当天下午，万达电影公告称，拟发行股份购买万达影视传媒有限公司100%股权，涉及重大资产重组，经公司申请，股票自2017年7月11日开市起转入重大资产重组程序继续停牌。

　　万达集团因此引发各种猜想和议论。

　　第一财经记者多方采访了解到，从把万达旅业交给同程整合，到此番转让大量酒店资产，再到对影视板块业务的加码，这一系列动作的背后，都是对万达整体地去地产化，尤其是要突出万达文旅的品牌与管理功能，剥离重资产。而未来还要结合万达系的影视IP开发更多品牌与管理输出的文旅项目。

　　“干湿分离”模式

　　说起万达，大家都知道，该集团董事长王健林更是知名企业家，然而万达麾下有诸多细分集团和业务，却有些让人觉得错综复杂。尤其是在文旅板块，万达一直采取一种类似“干湿分离”的模式。

　　“有人觉得万达突然将几十家酒店和十多个文旅项目转让给融创太突然，是不是不想好好干旅游产业了?其实恰恰相反!从一开始构建公司架构，万达就做好了‘干湿分离’这样的准备，万达将酒店分别设置在两个平行的板块下——酒店物业资产设在万达商业旗下，酒店品牌和管理设置在万达文化板块，万达文化麾下还设立了万达旅业，万达旅业主要是并购旅行社资源。也就是说，酒店重资产归万达商业，而酒店轻资产归万达文化，这种分离模式就是为今后剥离重资产、保留轻资产做了铺垫。”曾经在万达集团任职管理层的张伟(化名)告诉第一财经记者。

　　“万达文旅目前主要的项目就是酒店、万达城、主题乐园等。多年前，万达还是单纯的业主方，使用大量国际品牌酒店管理公司对酒店项目进行管理。而此后万达就自己‘杀’入了酒店管理领域，自创了万达嘉华、万达瑞华等高端酒店品牌，当时让一批外资酒店集团很是尴尬，因为一下子少了很多管理商机。而万达也是最强势的酒店业主方之一，其拓展了百余家酒店。”华美首席知识专家赵焕焱指出。

　　此番，万达商业、融创中国签订了西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、哈尔滨万达文旅项目、无锡万达文旅项目、青岛万达文旅项目、广州万达文旅项目、成都万达文旅项目、重庆万达文旅项目、桂林万达文旅项目、济南万达文旅项目、昆明万达文旅项目、海口万达文旅项目等13个文化旅游城项目股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店转让协议。万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将13个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。融创房地产集团以335.95亿元，收购前述76个酒店。

　　整合文旅产业链

　　既然主打“干湿分离”模式，那么万达此次与融创的交易明显是将酒店重资产剥离。

　　万达和融创双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”：品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控;运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。酒店交割后，酒店管理合同仍继续执行，直至合同期限届满。双方同意在电影等多个领域全面战略合作。

　　万达集团方面表示，从四个不变的合作可以明显看到万达剥离的是酒店重资产，而保留的是轻资产即品牌和管理输出。这就是万达一直想做的去地产化战略。

　　王健林此前在万达集团业绩会上明确表示，在商业地产上相比于营业收入，他更看重的是利润结构的改变，也就是租金收入在净利润中的比例要不断提升。有数据显示，今年上半年，万达商业735亿元收入中，来自于地产业务收入为563.4亿元，而来自于租金的收入为116.9亿元，租金收入34.3%的增速远远高于地产业务收入11.3%的增速。按万达的设定，预计未来两年左右的时间，万达商业租金等收入将超过地产收入。

　　“因此，王健林要提速去地产化，更加突出商业和酒店管理的轻资产主业特性。而此次其与融创的交易就是将酒店重资产剥离。王健林一度表示过，2020年以后万达原则上不再搞重资产，全部为轻资产。不仅是酒店，万达商业等也在轻资产化。”劲旅咨询首席分析师魏长仁认为。

　　记者梳理公开信息发现，2016年开业的50个万达广场，有21个为轻资产，万达商业今年上半年开业的12个万达广场中，万达自持物业的只有3个，其余9个都是轻资产化运作;在新发展的26个万达广场项目中，全都是轻资产项目。此外，万达还有大量的大型文旅储备项目，也都希望强调品牌和管理。

　　万达对文旅的整合同时还体现在旅游业，就在近期，同程宣布正式对万达旅业整合，将十多家旅行社对接同程，包括部分万达系旅行社的翻牌、线上线下对接合作、供应链建设等。

　　与此同时，万达电影拟发行股份购买万达影视传媒有限公司100%股权，进一步加码万达影视。

　　“转让酒店，整合旅行社、拓展影视产业其实是万达文旅下的一盘大棋。将酒店轻资产化就意味着万达以后不再是房地产企业了，而万达文旅要发展，除了开发酒店和万达城之外，还需要配合客源输送，因此万达旅业并购旅行社，但旅游业琐碎而专业，要打通线上线下就需要专业公司操作，于是万达将旅业交给同程整合。至于万达影视则负责开发IP，这些IP可以植入万达文旅项目中，打造类似迪士尼这样的文化主题旅游。”张伟(化名)进一步向第一财经记者透露，轻资产化后的万达就是依托影视IP来建设主体文旅项目，坐收相关产业万达城和酒店的管理费，再由同程连接线上线下业务并输送客源，形成一个文旅产业链闭环。

　　上市猜想

　　有消息称，王健林表示，此次交易完成后，万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款，万达商业负债率将大幅下降。

　　公开数据显示，未来1-3年内，万达债券到期规模将达250亿元，3-5年内，万达债券到期规模将达620亿元。债券评级方面，万达发行债券评级基本保持为AAA级。

　　“从战略上来说是好事，彻底轻资产了，不再是房地产企业了，就更有利于上市。此次价格上也比较正常，王健林说过每个万达城现金流投入大约需要50亿元，13个万达文旅项目中大多还是规划中，一旦建成则是负债占‘大头’，所以这次交易对万达是好事。至于融创，其看重的应该并非文旅，而是整体转让项目中所涉及的住宅业务，这才是回报较快的。只是融创是否会消化不良就不太好说了。”张伟(化名)表示。

　　2016年8月，万达商业私有化方案临时股东大会以88.49%赞成、7.33%反对、4.18弃权通过申请于9月20日起撤销H股在港交所上市。这将成为港交所有史以来最大的私有化交易。

　　“万达已经是全球最大的酒店业主、影院集团和文旅公司之一，《财富》杂志2016年7月公布2016年世界500强企业名单，万达集团2015年位列第385名。因此当这样一家大公司价值被低估时，其自然会想到私有化。只是私有化后，万达商业极有可能会回归A股或做其他资本运作。此番其剥离酒店资产就是助推了上市计划，当然，如果A股上市排队时间较长的话，也不排除万达商业此次是进一步把文旅项目和酒店业务整体争取在香港借壳上市的筹划。”赵焕焱分析。