浩华发布：从标杆数据看行业趋势

 

　　由浩华管理顾问公司与中国旅游饭店业协会合作、至今已连续十五年出版的《中国饭店业务统计》，已成为中国迄今为止最详尽、最全面的酒店业统计刊物。在为酒店同行源源不断地输送酒店市场及财务信息，还提供了制定预算与行业分析的重要工具。

　　此报告从浩华2017年《中国饭店业务统计》中抽取了650家五星酒店进行分析，从浩华海外数据库，包括香港、新加坡、泰国、马来西亚等，筛选出高端及以上定位的酒店，香港市场则选取了平均房价在港币1650元以上的酒店作为中国五星酒店的对标比较，带来浩华对酒店市场的解读。

　　Part 1 : 坪效

　　众所周知，目前中档酒店市场已经成为各路资本与品牌竞相追逐的热土，而中档酒店，包括前十年发展如火如荼的经济型酒店，他们的故事线除了庞大的市场容量所支持的巨大收入规模外，另外一个重要的支撑便是出色的投资回报率，而投资回报落实到经营环节，即是优秀的坪效，也就是每平米产生的收入或是经营毛利。比方说最近比较热闹的业内新闻，华住旗下开业不久的上海静安CITIGO，4500平米面积，日坪效达到24元。

　　而反观国内的五星酒店，我们很少去追究它的坪效究竟几何？因为它的结果有些不忍目睹，大家就直接忽略了。而不忍目睹的根本原因就是在这个行业高速发展的20多年里，政府主导的开发模式占据了统治地位，权贵消费以及围绕权力的消费对这一开发模式起到支撑作用，但这种开发模式本质上是缺乏投资回报的商业逻辑，这使得中国的高端酒店市场从基因里便存在缺陷。当真正的市场化时期来临，便各种弊端凸显。

　　落实到具体数字，我们看到，五星酒店的坪效基本徘徊在低位，尤其是以经营毛利计算时。2013年很显然遭遇了滑铁卢，这一年其实也是真正市场化周期的开启元年，酒店市场在动荡中。15和16年市场业绩有所回暖，但幅度微乎其微。

　　基于2016年高档及以上酒店数据，除吉隆坡和雅加达为2015财年数据，香港样本酒店为平均房价为港币1,650元以上的酒店。

　　从城市等级看，相邻两个层级的酒店市场不论收入还是毛利坪效，落差都在100%以上。三线城市的毛利坪效基本趋近为0. 这不禁让人反思，在市场容量有限的三线市场，高档酒店除了承载个人情怀、社交公关、融资渠道的目标之外，它的商业资产属性，也就是盈利的属性，在开发决策中究竟承担了几分权重？

　　以中国最成熟一线城市对标亚洲主要城市，尽管它的坪效业绩与曼谷、雅加达等城市基本相似，但与香港、新加坡的差距显著，基本是3到5倍的落差。

　　显然，经营收入持续走低而建筑面积居高不下是中国酒店坪效低下的主要原因。

　　总体而言，中国酒店的收入与毛利业绩呈现负向增长。而这背后，供需严重失衡是最主要的原因。供需失衡的主要推手是我们之前提及的政府主导的非市场化的开发模式。如果真正按照商业模式考虑中国酒店的开发，我们相信有相当一部分酒店根本不会出现。

　　因此，即便2016年创下了近年业绩新高的中国一线城市，与成熟市场香港和新加坡的经营收入差距仍是十分显著，大致是在2.5倍左右。

　　收入低的同时，建筑又缺乏经济性，这进一步拉低了中国酒店的坪效。

　　须知酒店是功能性建筑，但许多开发商要求建筑这个抽象的空间艺术能够有足够的故事性，因而嫁接了各种象征主义的手法表现，因此各种奇异形态的酒店建筑层出不穷，但过度的象征主义本身就是功能性建筑的大忌。此外，追求大的偏好始终未变，这使得酒店的每房建筑面积一直居高不下。