长租公寓遭遇成长难题

长租公寓正吸引越来越多的业者和资本涌入。从青客到魔方，数千万元至数亿元的融资金额不断刷新新纪录，甚至还吸引了如家、华住等酒店业者也投入到公寓行业中。

看似热火朝天的背后，长租公寓业者却遭遇到越来越多的挑战。

首先是二房东不规范的问题。

如今的租赁市场可谓鱼龙混杂，既有专业的连锁公寓运营商，也有不少不规范经营的二房东。

不规范的二房东通常是只管闷声发财，对于物业的选择、审核等都并没有太高要求，只要能低成本运作即可，甚至他们还不具备一些相关资质。这导致有些项目并不适合做长租公寓，或选址不科学、安全性低等。而住客因为难以了解运营者背后的情况和模式，容易造成纠纷，也使行业混乱。

规模化的品牌公寓大多拥有专业的开发团队，对物业选择有一定的要求。在考虑得房率的前提下，同样也考虑楼宇改造后每一间房间的租住舒适度和楼体安全性。规模化品牌公寓运营商从自身公司发展角度来看，规避风险往往比获取利润更重要，任何有改造隐患的物业首先通过不了公司审核流程。

其次，“群租”也是一大隐患。群租现象让物业管理、小区业主都头痛不已，除了会破坏小区正常秩序，还会带来如盗窃、斗殴等治安隐患。

有公寓业者测算，推出“蓝领公寓”——类似宿舍上下铺的公寓，单个床位价格偏低，适合蓝领消费层。而对于业者而言，这类“蓝领公寓”的人均单价虽然低，但一间房间可以入住多人，那么每间房的收益其实可以大于单人入住的“白领公寓”，这是一笔划算的生意，也可以在一定程度上缓解“群租”问题。不过，这种宿舍式的长租公寓只能在部分暂获许可的区域做试点经营，帮企业自有员工宿舍做托管，目前还难以全面推广，这也让部分原本打算开展这类细分公寓项目的业者望而却步。

此外，行业标准规范细则尚不明确也令业者颇为头疼。例如，注册是按照酒店还是公寓标准，或是物业管理来划分等，这些在不同区域有不同说法，还有消防等等相关标准，都是在业者看来亟待明确的问题。

不少经营者反映，长租公寓行业缺乏具体的规范化细则，有些公司开发公寓项目的流程非常严格，取得各类资质和证照后才营业，有些公寓项目则缺乏部分资质，这就会造成消防、卫生、违规隔断等方面的诸多隐患，而这些隐患又会导致经营者和住客发生矛盾。

笔者与一些酒店业者的交流后了解到，不少酒店业者开始尝试长租公寓业态，除了考虑到公寓的投资回报期限比酒店短之外，公寓的“灵活化”操作也是吸引酒店经营者的一点，相比较，酒店行业已经有一套非常完备的细则标准，公寓行业的细则标准的不十分明确，使得有些难以达到酒店标准或不适合作为酒店运作的项目，就会被酒店公司转而列入长租公寓开发计划中，以此来加大市场占有率。

然而也正因缺乏细则，一批长租公寓在“缺胳膊少腿”的状态下经营，导致市场混乱。如今，有部分存在明显隐患的不规范经营公寓已经面临停业。

未来究竟要如何开拓长租公寓项目才能将风险降到最小，成为诸多公寓开拓者正在思考的问题。