上海整治“商改住” 酒店式公寓项目风光不再？

酒店式公寓项目某种程度上已经风光不再。

在房地产市场，商改住是一个比较敏感的话题。一方面，因为牵涉到可能的违规问题，开发商多以打擦边球的方式私底下进行；另一方面，因为灰色利益的存在，在一些地区这种问题却又屡禁不绝。比如，北京市2011年就已经出台相关规定叫停商改住，但据《北京日报》报道，目前北京房地产市场仍有类似项目存在，俨然“怪胎”。

不过，记者注意到，或许是出于鼓励住房租赁消费以及去库存的考虑，目前全国已经有十余省区放开了商改住，包括广东、河北、辽宁、吉林、甘肃、河南等在内，都允许“商业用房改建为租赁住房”。

但与此同时，也有许多地区对商改住持否定或谨慎观望态度。比如，今年1月6日，上海住建委便出台规定：为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。

2月28日下午，随着两份盖有红色公章的《业主告知书》与《峰尚汇处理方案》在微信朋友圈里疯传，外界似乎看到了上海整改商改住问题的一丝倾向。具体来看，文件落款均为上海通盈置业，落款日期为2月27日，具体内容为绿地峰尚汇因商改住而主动向业主发函整改及赔偿的书面材料。

记者第一时间联系上述房产项目，一位营销人士表示，赔偿和整改都在缓步进行。有分析指出，该事件表明，类似企业正积极遵照相关要求进行整改，政策风险已经成为很多开发商需要警惕的风险之一。除非已经入住和成熟的社区，其他的(商改住项目)都可能面临被整改的风险，酒店式公寓项目某种程度上已经风光不再。

赔偿整改在缓步进行

公开信息显示，上海通盈置业成立于2013年8月底，当前注册资本为2.6亿元，唯一股东为绿地集团。

记者注意到，2016年3月之前，上海通盈置业投资人为上海大隅实业，此后投资主体变更为绿地集团。在前述两个文件中，上海通盈置业表示，在自查中发现峰尚汇项目中存在更改房屋用途，且将其原本的商办性质作为住宅来使用的情况。

上海通盈置业宣布，将对上述项目进行整改规范，也就是小区内具有居住功能的插层、隔墙、烟道等设施必须予以拆除至彻底恢复其商办用途。在赔偿方面，前述文件公布了对愿意以及不愿意退房的客户的不同补偿方式。其中，对于不退房的客户，还祭出了减免三年物业费的条款。

为了解问题详情，记者致电绿地控股董秘王晓东与绿地媒体对接人田新杰，但截至发稿前尚未得到具体回复。记者随后又联系到涉事项目的一位营销人员，其回应称，“赔偿和整改都在缓步进行，一开始有不理解的客户，但是现在接受的更多了，因为也没办法了，而且我们的赔偿措施也很具体。”

部分网站已下架该项目

对于整个上海楼市，此类不规范楼盘可能不在少数。

今年1月初，有媒体刊文报道称，当前上海大概有146个类住宅项目、338万平方米的可售面积被暂停销售。

一位从事地产行业的资深人士告诉记者，“很多项目打擦边球的方式就是有两个交房时间，一个是政府审批验收(时间)，一个是二次装修(时间)，因为那些分割两层居家装修的，不可能通过办公楼的验收标准。但(这种整改)动辄就是一个项目，执行难度大。如果一旦整改成功，以后就没有酒店式公寓这一说。”

根据记者观察，截至目前，安居客、搜房等网站或是将绿地峰尚汇项目下架或是删除了有loft公寓(酒店式公寓)等词汇的全部动态。

前述业内资深人士告诉记者，“(绿地峰尚汇)这件事为什么会引起广泛关注，就是因为如果商业项目不能改的话，很多郊区的项目会非常难去化，对于市场的影响也是极大的。拿绿地峰尚汇来说，这个项目闹得沸沸扬扬，就是因为自住比例非常高，很多已经在装修了。”

非入住项目或面临整改

一位知情人士向记者透露，绿地峰尚汇作为一个已经交房的楼盘，被整顿的理由是其符合未入住的条件(即大部分业主并未实质入住)。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，大体上除非已经入住和成熟的社区，其他的(商改住项目)都可能面临被整改的风险。他认为，从前述文件对绿地峰尚汇业主发出的整改信息要求看，类似企业正积极遵照相关要求进行整改，并对业主的实际问题作了考虑。

对于该事件的后续影响，严跃进认为，近期酒店式公寓的销量将严重受挫，(消费者)担心被整改是最大原因。此外，相关房企也会面临经营上的损失，就从和业主的沟通成本来看，存在大量的风险和麻烦。同时，整改以后的物业性价比可能降低，使得相应的物业经营成本加大。

前述行业资深人士表示，所谓的“酒店式公寓，就是在商办土地上做的‘擦边球’产品，风险太大且不可控。近些年，甚至有些开发商还用工业用地建‘类住宅’，违规情况五花八门。”

严跃进指出，“政策风险已经成为很多开发商需要警惕的风险之一，整改会带来很多成本。对于房企来说，投资酒店式公寓项目某种程度上已经风光不再，后续对各类物业的政策研究显得很重要。”