乡村民宿要持续发展，三得利是前提
2021-07-29
住宿业近年来品种在不断增加，民宿作为新成员在各地的崛起，已经成为消费者度假旅游的住宿选择之一。笔者在五年前就“民宿”在行业的兴起，写过两篇文章，一篇题为“老板娘文化是否适合与风险投资对话”，第二篇题为“热浪袭来，民宿还在吗”，时隔五年，民宿至少经历过两次惨重的关停，一次是河、湖生态保护，一次为去年的疫情影响。
对于住宿业中的这一成员笔者做过一些调查，从业者有原来业内人士自主创业，租赁乡村老屋请设计师设计后自己经营管理的；有设计师、文艺爱好者投资租赁，请职业经理人日常经营的；也有乡村居民拿出宅基地集资开民宿的。无论哪种形式对于初期的主题设计和把握，一般都感到困难不大，但对于如何持续经营，做到投资有理想的回报往往比较迷惑。迷惑关键在于两点：一是随着民宿投资的热潮兴起，固定的租金和不固定的收入使盈利成为不确定性；二是经营管理专业的缺乏，没有特色和好的产品，难以满足消费者需求，在竞争中盈利并不容易。再有热情与爱好，不盈利的产品最终难以持续。最近体验了一个经营很成功的乡村民宿度假产品，提到成功，因为有25%的盈利。笔者在该民宿和一群朋友一起，住了四晚，主要目的是休闲和品尝乡村美食。这个民宿在宜兴张渚镇金家村，由五栋民宅改造而成，其中四栋改成22间客房，一栋成为餐饮中心。旅客到店，在前台登记入住的同时，几位乡村大妈已经站立在旁，登记结束，大妈们帮助将行李拿进客房。客房并不奢华，但面积够大，各项设施符合标准，五栋房之间有庭院设计。这家民宿的餐饮是特色，在当地闻名，土灶篜饭、炒菜，我们一连四天除了早餐房价包餐，其他中晚餐全在该民宿食用，居然可以做到餐餐菜肴不重复，荤素菜原材料新鲜，味道极佳。每晚服务员还给每间客房送来夜宵点心，有百合汤、红豆汤、绿豆汤、南瓜汤等。这样一家规模和产品搭配的民宿，有员工42位，所以从早到晚服务到位。和多数民宿用工少、餐饮简单形成了明显的差别。在休闲体验的过程中，笔者作了一些调查，找到了这家民宿能持续发展和盈利的模式。随着城市化进程的发展，不少年轻村民进镇入城工作，留下家中老人守着一栋栋闲置空房。在振兴乡村的政策感召下，在村、镇政府的支持下，采取一种“三权分置”经营模式：村民方 / 投资方 / 经营方村民的宅基地所有权、资格权不变， 14户村民出让15栋房屋，流转20多亩土地；政府在使用权上做了文章，引进投资方租赁经营，和镇政府、村委会签订15年的三方协议，每家每户根据面积大小，每年平均得到租金4-5万元， 每年春节前结算。从2018年投入运营的是第一期，共五栋房，第二期正在改造装修。民宿中除管理者是专业酒店出身，其他38位都是周边的村民，每年人均收入5万左右，按月发放，既解决了村民的就业，因为就近还节省了很多费用，减少了员工的流失率。民宿用的家禽、时令素菜、瓜果等都是周边村民百姓自己养殖、种植供应，平均每人每年有2-3万收入，每月结算。这些食品原材料品质好、新鲜，还去除了供应链中间环节的成本， 使得消费者感觉菜肴性价比高。目前第一期规模的经营结果，房间均价在800元左右，出租率在80%左右，客房和餐饮收入对半开，营收在1100万左右，利润在25%。这样“三权分置”模式，由政府出面，保证了村民、投资方和经营管理方的各自利益，盘活了闲置的房屋，解决了村民的就业和收入的增加，也保证了投资方的回报收益。“三权分置”下的三方得益，其模式保证了该民宿的持续发展。对比目前其他民宿的开发模式，这一模式给民宿业发展的启示为：征得政府支持，解决顶层设计，是民宿持续发展的关键。
对于住宿业中的这一成员笔者做过一些调查，从业者有原来业内人士自主创业，租赁乡村老屋请设计师设计后自己经营管理的；有设计师、文艺爱好者投资租赁，请职业经理人日常经营的；也有乡村居民拿出宅基地集资开民宿的。无论哪种形式对于初期的主题设计和把握，一般都感到困难不大，但对于如何持续经营，做到投资有理想的回报往往比较迷惑。迷惑关键在于两点：一是随着民宿投资的热潮兴起，固定的租金和不固定的收入使盈利成为不确定性；二是经营管理专业的缺乏，没有特色和好的产品，难以满足消费者需求，在竞争中盈利并不容易。再有热情与爱好，不盈利的产品最终难以持续。最近体验了一个经营很成功的乡村民宿度假产品，提到成功，因为有25%的盈利。笔者在该民宿和一群朋友一起，住了四晚，主要目的是休闲和品尝乡村美食。这个民宿在宜兴张渚镇金家村，由五栋民宅改造而成，其中四栋改成22间客房，一栋成为餐饮中心。旅客到店，在前台登记入住的同时，几位乡村大妈已经站立在旁，登记结束，大妈们帮助将行李拿进客房。客房并不奢华，但面积够大，各项设施符合标准，五栋房之间有庭院设计。这家民宿的餐饮是特色，在当地闻名，土灶篜饭、炒菜，我们一连四天除了早餐房价包餐，其他中晚餐全在该民宿食用，居然可以做到餐餐菜肴不重复，荤素菜原材料新鲜，味道极佳。每晚服务员还给每间客房送来夜宵点心，有百合汤、红豆汤、绿豆汤、南瓜汤等。这样一家规模和产品搭配的民宿，有员工42位，所以从早到晚服务到位。和多数民宿用工少、餐饮简单形成了明显的差别。在休闲体验的过程中，笔者作了一些调查，找到了这家民宿能持续发展和盈利的模式。随着城市化进程的发展，不少年轻村民进镇入城工作，留下家中老人守着一栋栋闲置空房。在振兴乡村的政策感召下，在村、镇政府的支持下，采取一种“三权分置”经营模式：村民方 / 投资方 / 经营方村民的宅基地所有权、资格权不变， 14户村民出让15栋房屋，流转20多亩土地；政府在使用权上做了文章，引进投资方租赁经营，和镇政府、村委会签订15年的三方协议，每家每户根据面积大小，每年平均得到租金4-5万元， 每年春节前结算。从2018年投入运营的是第一期，共五栋房，第二期正在改造装修。民宿中除管理者是专业酒店出身，其他38位都是周边的村民，每年人均收入5万左右，按月发放，既解决了村民的就业，因为就近还节省了很多费用，减少了员工的流失率。民宿用的家禽、时令素菜、瓜果等都是周边村民百姓自己养殖、种植供应，平均每人每年有2-3万收入，每月结算。这些食品原材料品质好、新鲜，还去除了供应链中间环节的成本， 使得消费者感觉菜肴性价比高。目前第一期规模的经营结果，房间均价在800元左右，出租率在80%左右，客房和餐饮收入对半开，营收在1100万左右，利润在25%。这样“三权分置”模式，由政府出面，保证了村民、投资方和经营管理方的各自利益，盘活了闲置的房屋，解决了村民的就业和收入的增加，也保证了投资方的回报收益。“三权分置”下的三方得益，其模式保证了该民宿的持续发展。对比目前其他民宿的开发模式，这一模式给民宿业发展的启示为：征得政府支持，解决顶层设计，是民宿持续发展的关键。
