开发商陷盈利之困，集中土拍的三大后遗症爆发！
2021-07-26
近日，宋都退地的消息在地产圈弥漫。 在杭州首轮土拍中，按照原计划，宋都本来是想拿三块地，那是他们最舒适的状态。但因为杭州是热点城市，争抢的房企太多，宋都一激动就拿了五块地。因为开发商们的哄抢，杭州也成为22城首轮集中供地的最大赢家，两天揽金1197亿。 疯狂过后，往往是一地鸡毛。 集中拍地过后的2个月零12天，宋都发布了放弃竞得土地使用权的公告。挑重点说就是：宋都宁愿损失5000万保证金，也要退了那块地。关于宋都退地，官方给的解释很简单：审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策。结合几个月前轰轰烈烈的杭州土拍，宋都退地其实只是首轮集中土拍后遗症在杭州爆发，折射的是开发商普遍面临的盈利难题。后遗症一 ：没利润 宋都退地最深层次的原因，是不赚钱。这实际上是杭州首次集中供地拿地房企的共同焦虑。 杭州首批集中供地的57宗地块中，有41宗地块拍至封顶，进入“火拼”自持比例的阶段，其中12宗自持比例超过20%。此前有媒体计算过，在杭州首轮集中出让中，由于“双限”+高自持，挤压了开发商的利润空间，57宗地块中能盈利的寥寥无几。尤其是建发竞得的主城区祥符东商住地块，自持高达38%，扣除商业建面比率和自持比例，可售住宅建面仅在11%左右，已经相当于拿地自己住自己玩了。住宅产品售价是已知答案，自持部分不能出售，说白了就是长期租赁。如何经营，怎么盈利，一直是让开发商头疼的问题。 这时候比拼的就是成本控制了。 滨江是杭州的老牌房企，以产品品质见长，在市场上享受高端溢价。连戚金兴都说“争取做到1%-2%的利润”，更别提其他本土中小房企了，还有那些对市场不熟悉的外来房企了。宋都退掉的这块位于杭州拱墅区的地，楼面价20962元/平方米，溢价率29.86%，自持21%。对比29500元/平方米的商品房限价，利润空间难言可观。如果不退，拿下开发具体有多少盈利?答案可能只有宋都知道。 但问题是，7月份中旬，杭州出台了一个新的 “限商墅令”。 该通知主要针对杭州市场上住宅项目中商铺改建商墅的行为，覆盖杭州十个区。商墅，简而言之就是商铺改建成的有40年产权的别墅。是在限墅令加码，以及住宅限价后，开发商利用商业产品不限价的优势，把他们打磨成高溢价产品，从而提高整盘的货值和利润。 这类商墅产品因为拥有小区最好的景观和位置，往往能卖出比商铺更高的价格。同时因为不限购，面向的客群更广，也更有价格提升的空间。虽然官方没有正式出台文件，但已经有开发商的商墅规划更改后重新公示了。 比如在杭州首轮集中土拍中拍下了7块的融信。限商墅令出来后，有人发现融信此前公示的萧政储出【2021】34号地块住宅项目规划设计方案已经更改了。独立布置的商墅将被底商取代，意味着房企想以独栋商墅的形式变相拉高货值的“小心思”完全被堵死。 在此情况下，宋都一定是算出了项目开发的损失一定是比5000万多很多，才会选择退地这一“破财消灾”的方式。 后遗症二 ：回款难 不赚钱是杭州拍地房企普遍面临的困境，但杭州开发商还存在着回款难的问题。 去年，为了谨防出现“万人摇”，政府在批预售证时做了排期，有意让一批红盘同时入市，通过分流来抑制楼市热度过剩。到今年，政府严卡预售证的情况仍旧没有改变。这个政策，导致很多项目明明已经达到预售条件了，预售证却动辄被卡上几个月，开不了盘，回款就有问题。比如滨江，去年销售额是1350亿，回款约510亿，这个数字本来可以更高，但因为有的项目取证目取证困难，到今年才开盘，影响了当年的结算情况。 同时杭州的预售证制度，在将高周转的房企往死里逼。本来拿地快速开发，这些房企本来可以在多长时间内回款实现资金的再利用，但现在大环境不好，再加上预售证被卡，现金流吃紧，他们的处境更加岌岌可危。 另外就是，今年以来全国各地的银行基本上都掀起了一股“房贷荒”的现象。杭州也不例外，有的银行直接不受理房贷业务，有的虽然受理，但放款期限被大大的延长。这种对银行的管控，导致开发商去化也变得困难了。 而那些卖得动的，明明卖了那么多房子，应该有那么多资金，回款却被延迟了。并且这种政策是不可控的，开发商可以发挥的空间也极其有限。后遗症三 ： 合作方违约变频繁 基于上述的市场因素，不少开发商想利用合作开发这条路也开始被堵死。杭州很多企业虽然在公开市场单独拿地，但实际上后续都会引入合作方进行合作开发，典型如滨江，基本合作开发项目居多。 宋都也是如此。 在今年杭州首次集中供地中，宋都共拿了5块地，除了退掉的这块地，其余4宗均已正常进入开发流程，两个临安及一个富阳项目均已进行了项目公示。实际上，退掉的这块地，据知情人士透露，在拿地前，宋都股份也谈好了合作方，但事后合作方违约，造成宋都的处境变得十分尴尬。毕竟拿地前资金都已经安排好，合作方退出，牵一发而动全身。 对于宋都而言，自己承担17亿元多的土地额也的确有资金压力，无奈之下只能损失保证金退地。而对于宋都此次的合作方，市场猜测颇多。其中猜测最多的是宝龙，但经过与宝龙核实，宝龙与宋都有合作意向的是临安地块。据说双方拿地前签订了备忘录，但具体合作细则均未谈定，等到地块拿下后，面对如此高的自持比例，宝龙也被“劝退”，双方终止了后续合作。 实际上，杭州市场上这种合作方退出的例子在不断增多。 杭州是互联网之都，是网红新一线，且杭州人民都爱买房，基于对杭州市场的看好，开发商前赴后继进入布局。越是热点城市，进入门槛越高，不少开发商企图通过合作来介入，但经过杭州楼市的敲打，他们发现：杭州楼市有流量没利润。利润和回款成了所有入杭房企的尴尬。 合作之前，这些房企之间其实也签订有“君子协议”，只不过为了保证整体利润，保证能安稳活下去，他们宁愿折面子要里子，损失违约金退出合作。合作方退出后的一系列连锁反应，便造成了站在明面上的房企，如宋都，在拿地之后损失保证金也要退地。 结语 总的来说，宋都退地其实只是首轮集中土拍后遗症在杭州爆发，折射的是开发商普遍面临的盈利难题。 在这种趋势下，多元化拿地的重要性更加凸显。今后房企通过拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力，将是平滑利润率的一大出口。同时，在招拍挂市场，房企拿地也会更趋于理性，更注重现金流的管控，也更关注项目的去化率和资金的利用率。还想说的是，在高杠杆、高负债实现弯道超车很难重现后，从规模转向品质的房企只剩下了一条路——进一步加强精益管控，向管理要红利。
