天津房地产市场平稳向好 | 2021年上半年市场总结
2021-07-21
年初，天津发布“重点支持人员购房政策”，支持实体企业发展。5月，天津开始严查经营贷违规进楼市现象，随后部分银行上调首套房贷款利率，二手房放贷时间延长，天津住房信贷环境收紧。此外，天津响应中央号召，严防学区房炒作房价行为，调整和平区学区房政策，要求“小升初需房户一致”，增加未来政策不确定性，将较大影响市场预期。
半年度排行榜
▍全口径销售业绩TOP20排行榜
2021年上半年，天津房地产企业销售金额TOP20共成交685.86亿元。TOP10门槛值为30亿元。其中融创以86.33亿元的销售业绩强势霸占金额榜首位，新城、保利以50亿元紧随其后。本地房企泰达以30.33亿元荣登TOP10。
2021年上半年，天津房地产企业销售面积TOP20共成交369.54万平米，融创以近40万平米的业绩荣膺面积榜冠军，新城以36.13万平米位居第二席，保利、碧桂园业绩相近，分列第三、第四。TOP20中，仅中铁、仁恒两个企业销售面积少于10万平米。
数据来源：CREIS中指数据特别说明：房地产企业销售数据以2021年1月1日-6月30日期间商品房合同销售额为统计口径，主要依据CREIS中指数据在天津的销售监测数据；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
▍项目销售金额TOP10排行榜
2021年上半年，天津商品住宅销售金额TOP10项目共成交141.32亿元，入榜门槛为10.41亿元。其中融创梅江壹号院揽金21.55亿元，夺得销售金额首席，且为全市唯一金额过20亿元的项目；融创另一项目南开宸院以16.63亿元位列第二席。
融创梅江壹号院是壹号院产品系在天津的首次落地，定址梅江。汇聚水上奥体、文化中心、梅江三大黄金板块核心，一线紧邻郁江河、卫津河两条海河支流汇合地，瞬联全城的畅达路网和大隐城市的桃源秘境，与成熟的梅江生态区、梅江公园和国际会展中心的一一铺成，充分展现“出则繁华，入则宁静”的生活哲学，全新演绎壹号院的层峰准则，为天津献上一张新时代的城市名片。项目自开盘以来，数月荣膺天津市商品住宅销售金额排行榜冠军，再次演绎壹号院系的传奇。
保利和光尘樾为2020年保利底价39.98亿元竞得的西青津西青（挂）2019-23号地块，距离地铁3号线高新区站较近。项目总建筑面积35万平米，为大型综合体项目，具有住宅、商业、生活购物一站式配套服务。产品居住实用性强，包含76-99平米通透户型。项目自2020年底入市以来，受到市场热捧，数月荣登全市销售业绩排行榜冠军。
数据来源：CREIS中指数据
住宅用地市场
▍供需情况
2021年上半年，天津共推出68宗住宅地块，规划建筑面积为870.07万平米，宗数较2019年同期减少26宗，规划建筑面积较2019年同期下降26.55%；住宅用地共成交59宗地块，规划建筑面积731.16万平米，宗数较2019年同期减少40宗，规划建筑面积较2019年同期下降34.80%。
数据来源：CREIS中指数据▍成交金额2021年上半年，天津住宅用地成交金额为643.19亿元，占全年国有土地使用权出让收入预算的43%，占2020年总成交金额的74.70%。下半年，天津住宅用地还需完成852.81亿元的任务，且分两次执行。从第一次集中供地效果来看，天津整体热度一般，房企拿地较为理性。因此，第2、3次供地压力较大。在5月推地结束后，各区政府已积极开始备战，以期在后两次供地中取得先机，如红桥、武清分别在5月、6月举行土地推介会。数据来源：CREIS中指数据、天津市政府网站
▍成交结构
过去五年，小面积地块数量占比持续上升：2016-2020年，规划建面5-10万平米的地块数量占比持续上升，目前已稳定在40%左右，较2016年提高约12个百分点。2021年上半年成交地块中，5-10万平米的地块数量25宗，占比为42%；其次为10-15万平米地块，共16宗，占比近3成。20万平米以上地块共11宗，占比19%。
数据来源：CREIS中指数据
商品住宅市场分析
▍供需分析
2021年上半年，全市商品住宅供应642.14万平方米，同比大幅增长34.00%，较2019年同期下降4.56%；成交632.50万平方米，同比增长23.59%，较2019年同期增长9.59%；销供比0.98，基本实现供需平衡。整体来看，2021年上半年市场已恢复至常规状态，且好于2019年同期。
▍成交价格
2021年上半年，天津商品住宅成交均价为17346元/平方米，相较于去年同期上涨7.42%，较2019年同期上涨8.33%；长期来看，天津住宅成交价格呈现出“慢速平和上涨-快速波动上涨-增速调整稳定”趋势。2021年上半年，价格呈稳中微升态势。
数据来源：CREIS中指数据
▍库存
受供应面积增长影响，截至2021年6月底，全市商品住宅可售面积增长至2142.62万平米，环比增长0.57%；出清周期为19.26个月，延长0.28个月。
数据来源：CREIS中指数据▍区域成交上半年，市内六区住宅成交57.28万平米，面积占全市比重提升至9%，2020-2021年市内六区新房项目较往年有所增加，使得该区成交面积占比提升；环城四区、远郊五区仍为成交大区，分别成交239.84万平米、205.79万平米；滨海新区成交129.58万平米，占比20%。数据来源：CREIS中指数据
总结及预期
2021年上半年，天津市楼市政策呈现逐步趋紧的态势，全市商品住宅市场保持整体向好趋势，成交量高于2019年同期水平。但从库存来看，天津市商品住宅库存面临较大压力，2021年1月以来，库存一直维持在2100余万平米，处于高位运行阶段；去化周期在20个月左右波动，去化压力与2020年相当，相较2018-2019年较大。2021年上半年，天津对经营贷等资金违规流入楼市现象进行严厉查处，首套房贷款利率提高，信贷环境愈发紧张，楼市维稳信号强烈。预计下半年在严厉的政策及紧张的信贷环境下，天津楼市仍将保持平稳。
上半年，天津土地实施首次两集中，成交较为理性，地区分化较为严重。据悉，下半年土地出让将向保障性租赁住房倾斜，以期完成租赁住房供应任务。这将增加房企拿地成本，或将影响其拿地积极性。如何顺利完成土地出让目标，同时稳定房企信心提高其拿地积极性，取决于政府对土地出让规则的制定。信贷环境收紧、土地供应调整，房企下半年面临严峻考验。
半年度排行榜
▍全口径销售业绩TOP20排行榜
2021年上半年，天津房地产企业销售金额TOP20共成交685.86亿元。TOP10门槛值为30亿元。其中融创以86.33亿元的销售业绩强势霸占金额榜首位，新城、保利以50亿元紧随其后。本地房企泰达以30.33亿元荣登TOP10。
2021年上半年，天津房地产企业销售面积TOP20共成交369.54万平米，融创以近40万平米的业绩荣膺面积榜冠军，新城以36.13万平米位居第二席，保利、碧桂园业绩相近，分列第三、第四。TOP20中，仅中铁、仁恒两个企业销售面积少于10万平米。
数据来源：CREIS中指数据特别说明：房地产企业销售数据以2021年1月1日-6月30日期间商品房合同销售额为统计口径，主要依据CREIS中指数据在天津的销售监测数据；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。▍项目销售金额TOP10排行榜
2021年上半年，天津商品住宅销售金额TOP10项目共成交141.32亿元，入榜门槛为10.41亿元。其中融创梅江壹号院揽金21.55亿元，夺得销售金额首席，且为全市唯一金额过20亿元的项目；融创另一项目南开宸院以16.63亿元位列第二席。
融创梅江壹号院是壹号院产品系在天津的首次落地，定址梅江。汇聚水上奥体、文化中心、梅江三大黄金板块核心，一线紧邻郁江河、卫津河两条海河支流汇合地，瞬联全城的畅达路网和大隐城市的桃源秘境，与成熟的梅江生态区、梅江公园和国际会展中心的一一铺成，充分展现“出则繁华，入则宁静”的生活哲学，全新演绎壹号院的层峰准则，为天津献上一张新时代的城市名片。项目自开盘以来，数月荣膺天津市商品住宅销售金额排行榜冠军，再次演绎壹号院系的传奇。
保利和光尘樾为2020年保利底价39.98亿元竞得的西青津西青（挂）2019-23号地块，距离地铁3号线高新区站较近。项目总建筑面积35万平米，为大型综合体项目，具有住宅、商业、生活购物一站式配套服务。产品居住实用性强，包含76-99平米通透户型。项目自2020年底入市以来，受到市场热捧，数月荣登全市销售业绩排行榜冠军。
数据来源：CREIS中指数据住宅用地市场
▍供需情况
2021年上半年，天津共推出68宗住宅地块，规划建筑面积为870.07万平米，宗数较2019年同期减少26宗，规划建筑面积较2019年同期下降26.55%；住宅用地共成交59宗地块，规划建筑面积731.16万平米，宗数较2019年同期减少40宗，规划建筑面积较2019年同期下降34.80%。
▍成交结构
过去五年，小面积地块数量占比持续上升：2016-2020年，规划建面5-10万平米的地块数量占比持续上升，目前已稳定在40%左右，较2016年提高约12个百分点。2021年上半年成交地块中，5-10万平米的地块数量25宗，占比为42%；其次为10-15万平米地块，共16宗，占比近3成。20万平米以上地块共11宗，占比19%。
数据来源：CREIS中指数据商品住宅市场分析
▍供需分析
2021年上半年，全市商品住宅供应642.14万平方米，同比大幅增长34.00%，较2019年同期下降4.56%；成交632.50万平方米，同比增长23.59%，较2019年同期增长9.59%；销供比0.98，基本实现供需平衡。整体来看，2021年上半年市场已恢复至常规状态，且好于2019年同期。
▍成交价格
2021年上半年，天津商品住宅成交均价为17346元/平方米，相较于去年同期上涨7.42%，较2019年同期上涨8.33%；长期来看，天津住宅成交价格呈现出“慢速平和上涨-快速波动上涨-增速调整稳定”趋势。2021年上半年，价格呈稳中微升态势。
数据来源：CREIS中指数据▍库存
受供应面积增长影响，截至2021年6月底，全市商品住宅可售面积增长至2142.62万平米，环比增长0.57%；出清周期为19.26个月，延长0.28个月。
总结及预期
2021年上半年，天津市楼市政策呈现逐步趋紧的态势，全市商品住宅市场保持整体向好趋势，成交量高于2019年同期水平。但从库存来看，天津市商品住宅库存面临较大压力，2021年1月以来，库存一直维持在2100余万平米，处于高位运行阶段；去化周期在20个月左右波动，去化压力与2020年相当，相较2018-2019年较大。2021年上半年，天津对经营贷等资金违规流入楼市现象进行严厉查处，首套房贷款利率提高，信贷环境愈发紧张，楼市维稳信号强烈。预计下半年在严厉的政策及紧张的信贷环境下，天津楼市仍将保持平稳。
上半年，天津土地实施首次两集中，成交较为理性，地区分化较为严重。据悉，下半年土地出让将向保障性租赁住房倾斜，以期完成租赁住房供应任务。这将增加房企拿地成本，或将影响其拿地积极性。如何顺利完成土地出让目标，同时稳定房企信心提高其拿地积极性，取决于政府对土地出让规则的制定。信贷环境收紧、土地供应调整，房企下半年面临严峻考验。
