保障性租赁住房REITs先行先试，住房市场迎来重大发展契机！
2021-07-05
*本文经转载自 住房租赁智库百科 7月2日，国家发改委下发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(下称《通知》)，首次将保障性租赁住房(包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目)纳入到试点申报项目名单中。与此同时，国务院办公厅下发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(下称《意见》)，作为组合拳，旨在解决“三高一低”的行业痛点(“三高”是指资产价格高、融资成本高、税收负担高，“一低”是指收益率低)，对保障性租赁住房实现REITs发行条件给予了多种保障。 合理让渡地价，解决资产价格高的痛点 根据ICCRA的研究显示，对于保障性租赁住房来说，如果要获得不低于4%的净现金流分派率，那么地价只能等于周边普通住宅地价的5-8%。而根据国际经验，各国在发展住房租赁市场伊始，都会侧重于在供地阶段给予补贴。供地阶段的财政补贴最直接的方式就是合理让渡地价。 本次《关于加快发展保障性租赁住房的意见》就明确提出“用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款“、“出让价款分期收取”等政策，从用地源头进行了合理的地价让渡地价，给企业进行了减负。同时，鼓励“农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房”使土地获取方式有了更多创新的可能，给保障性租赁住房开发企业提供了更多降低开发成本的契机。 长期政策性贷款出台，缓解融资成本高 住房租赁行业具有前期资金需求大、盈利周期长、资金周转慢等特征，而整个行业面临融资渠道窄、融资成本高、融资难等问题，这是影响着市场健康、稳定发展的最重要原因。 本次意见中提出的“加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款”，“支持发行债券进行保障性租赁住房建设”，“建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款”，“给予中央补助资金支持”，缓解了持有重资产的租赁企业存在的投资回收周期过长的问题。 综合利用税费手段，降低税费负担 今后，保障性租赁住房项目不仅能够享受住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，而且，将免收城市基础设施配套费。 打造“有效租赁产品”，最大限度提高收益率 本次政策提出的“坚持供需匹配”、“产业园区大力发展宿舍型保障性租赁住房”、“鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房”，都将极大缓解市场供需错配的矛盾，也是坚持打造“有效租赁产品”，提高行业收益率的关键。 土地及项目权属清晰，为REITs扫清障碍 政策对用于保障性租赁住房的土地和物业所有权给予了保障，明确了“谁投资、谁所有”，能够使发行人(原始权益人)以100%股权转让方式发行REITs无异议。 总之，本次的政策组合拳，可以视为通过保障性租赁住房的先行先试，为我国租赁住房市场发展进行可持续化发展路径的探索。通过增加合格收益率为基础的重资产有效供给，辅以一定的财税补贴政策，激励多元化市场主体参与，同时借助公募REITs这一金融创新工具，将是我国发展租赁住房市场的必由之路。
