若天天都是黄金周，度假酒店会比城市商务酒店更赢利？

随着社会主义新农村建设、以及全域旅游的宣传、推广，旅游度假酒店的大力兴建已成为很多地产开发商新的投资热点，地产开发商从过热的商业地产转向了旅游地产，以满足目前中产阶级休闲的需求。在海南岛的三亚，只要有海水和沙滩，岸边已经90%被度假酒店占用，各个国际酒店管理公司，不同品牌争先恐后挂上品牌，为地产开发商经营管理、实现地产的溢价。

中国地大物博，经纬线的巨大差异，导致真正能适合常年度假的目的地并不多，就说被认为中国最佳旅游目的地的海南岛，也只有亚龙湾是相对最为理想的度假区域。仅次于海南岛的广西北海银滩，虽然气候优于一般目的地，但由于冬季也只有10度左右的气温，多年来也是一直无法吸引众多的休闲度假者。其它很多旅游目的地，都存在一个由气温决定的淡季和旺季的事实，这样的客观条件，致使面临淡旺季明显的旅游目的地度假酒店，经营5个月到7个月养全年的严酷、客观现实。

很多地产开发商，打着旅游地产的招牌，在旅游目的地拿到便宜的地皮、和国际品牌管理公司签订委托管理合同，建了可出售的养老商品房，有了国际品牌管理作为靠山，销售情况一般不差，留下的度假酒店部分采用售卖产权的方式，也能收回部分资金。

但是以房地产为核心产品的开发商，对于产业链的末端- 度假酒店，还是遇到困惑，最近不少度假酒店都遇到需要投资方贴入现金流才能维持经营的窘况，这是对于习惯在地产业短、平、快手段的投资方无法想象也无法忍受的现实。值得探讨的专业问题是：

1）不是成熟的、知名度不高的旅游目的地，光靠国际品牌挂上度假酒店就能够得到理想营运效果吗？如果不是为何国际品牌还是有兴趣经营？

2）自然资源和人文资源合适, 但气候资源有缺陷的旅游目的地，适合旅游度假的时间周期可能只占到全年二分之一或三分之一的目的地度假酒店，而这二分之一或三分之一的时间又可以吸引大量游客的度假酒店，如何解决和平衡明显淡旺季而造成的收益差、业绩差和人力资源差的现实问题？

3）若经营管理的结果不理想，如何来保证对于产权业主承诺的现金回报？

4）对于二、三线度假地的度假酒店，作为投资开发商应该在经营管理的模式上做出怎样的选择：1））全权委托国际品牌集团管理 2））全权委托国内品牌集团管理 3））加盟国际品牌自我管理 4））加盟国内品牌自我管理 5））聘请职业经理人自创品牌经营管理

大量实践的案例, 对于探讨问题的回答可以有：

1）不成熟旅游目的地建度假酒店，可以帮助游客提供住宿，可以帮助配套目的地走向成熟，这是对目的地建设的一种贡献，期望短期获利的投资方不适合争取项目，利用国际品牌效应的，可能在吸引消费者投资房产有一定吸引力，但对于旅游度假的顾客首选应该是旅游目的地，而不是因为有某个品牌的度假酒店。那为何国际品牌对于某些二、三线目的地的项目还是愿意挂牌经营呢？没有投入，轻资产模式的签约获利收入满足资本市场需求应该是答案。

2）对于自然资源、人文资源理想但气候资源不足，淡旺季明显的旅游目的地，在全球都有，如希腊、美国的黄石公园、冰岛等，这些著名旅游目的地的度假酒店，一般都是采用淡季关门的做法，以减少顾客稀少带来的亏损，对于这样的旅游目的地度假酒店，顾客都会在淡季时期提前预订旺季的客房，否则在合适的季节去旅游，度假酒店的客房可是一房难求。当然采用这种模式，人力资源问题将是国内度假酒店最大的挑战。据调查了解，如四川九寨沟等地度假酒店，连锁管理集团的会采用在冬天淡季将员工送往冬天旺季的三亚，以弥补三亚旺季人力资源不足的挑战，夏季则由三亚员工支援九寨沟酒店，这种互换模式在单体酒店也互寻对象试行，效果不错。

3）对于度假酒店经营后业绩不理想的投资方，目前都是拿着产权式酒店小业主的投资款，在按协议每年支付承诺的利息回报，一般三、四年后资金链会出现问题，靠经营利润不足支付小业主回报，这是投资方需要面对的。

4）地产开发商往往不懂度假酒店的经营管理，采用哪种模式能够得到理想结局，没有标准答案，需要根据投资方的自我认识水平而定。大牌派出的管理者未必比当地知名职业经理人管理有效，地域文化不是外来少有经验管理者能够在短期掌握的。

行业现状表明，目前经营遇到困难的度假酒店，建设前期也是拿到可行性报告的，但这样的报告只是花钱得到为了得到银行贷款之用，并没有未来的经营风险提示。而前期真正的专业可行性分析，地产开发商往往都不愿意看到，更不愿意买单。在商言商，不尊重专业的投资商，在其他行业的亏损似乎是必然。投资商祈祷天天都是旅游黄金周，我们也希望。