酒店式公寓未来或决定传统酒店的生死存亡?

　　酒店式公寓在中国地产的白银时代，依旧充满着机会和市场前景。记者了解到，国内各地的酒店式公寓成交量都在大幅度，例如在本月杭州酒店式公寓最高涨幅达到50%。

　　酒店式公寓有野心称霸 欲挤压传统酒店市场份额

　　“从客源的角度来说，我们面对越来越多的客源，将会冲击所有的三星级、四星级的产品，这些酒店有的是面对普通的人群，有的是面对特殊人群和商务人群。我们公寓行当里面，通过两三年的积累以后多做一些细分市场，就会对酒店冲击非常大，这就要看我们怎么把它做好。”恺信亚洲管理集团执行董事黎芸桦在AHF第九届国际酒店投资峰会接受记者采访时表示。

　　从经营角度来看，酒店式公寓主要以常住客人为主、客源稳定、入住率高，而传统酒店客源的高峰期和低谷对比明显，且不稳定。业内人士表示，住宿时长一至两天的客户倾向于住酒店，住宿超过七天以上更倾向于酒店式公寓。另外，酒店式公寓的长板就在于不仅拥有酒店式的管理的体系，更多一层家的温馨，住户一方面能享受到家庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，家具用品也摆设妥当，两手空空就能入住;另一方面又享受到酒店的专业服务，租金却比传统酒店少30%左右。这是公寓和酒店最大的区别，也是酒店式公寓优势于酒店的地方。

　　而酒店式公寓的出现，更多的其实是割据了三、四星酒店的市场份额。黎芸桦表示：“纵观整个市场来说，有存在价值酒店我们永远竞争不过，比如说半岛酒店的价值在于历史的沉淀，所有的建筑与周边的环境，酒店是我们不可以比拟的，也永远不要比，浪费时间。但是在和三四星酒店具有接近相同价格的前提下，客户一定会选择有全配备服务的酒店式公寓，这种情况下，三星级、四星级酒店在酒店式公寓的面前迟早都会被击溃。”当下酒店的市场越来越萎缩，相反，公寓市场蓬勃，两三年前全中国的管理商仅二三十家，目前已超18000家。

　　眼下，传统酒店除了受到OTA各方的挤压，酒店市场的内部竞争也十分激烈，酒店式公寓以性价比的服务和完备的设施赢得客人的青睐，而传统酒店则因固守陈规，仅在各个分销渠道和价格方面发力，只能起到一时的缓解，而从长远来看，这样并不能够提高用户忠诚度。服务的优劣永远客户选择的前提条件，所以说，在短时间内酒店式公寓一旦在各个细分领域发力，想要把中端酒店排挤在外，也的确有这个可能性。

　　酒店式公寓红利 传统酒店也动心

　　在北京、上海等地，酒店式公寓已经成为投资的新宠。据有关专业机构的统计资料显示，自2010年以来，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8%～10%之间，其较高的投资回报率吸引了众人的目光，成为高档住宅投资产品中投资回报和市场前景潜力巨大的兼备自用和投资性的地产产品。同时业内人士预测，长期来看，酒店式公寓供应将很有限，价格应该不会下降。

　　酒店式公寓不仅是投资热，对于一些高端或深度体验式度假的人群来讲，酒店式公寓作为酒店和公寓兼备的住宿方式完全符合在地理位置、传统酒店配套以及家庭式住宿体验等方面的要求。可以说，酒店式公寓无论从投资还是住宿正在发展成为广阔的市场。但相对如火如荼的酒店式公寓市场，传统酒店近年来则显得黯然失色，在并购潮下，传统酒店的路越走越窄。然而，一些尚有实力的酒店则高明的选择了优先转型，加入酒店式公寓的行列。

　　早在几年前，万豪以及利兹卡尔顿都开发了自己的酒店式公寓。另外，有知情人士表示，前段时间刚被安邦收购的华尔道夫酒店在重新开张时，将有300-500间升级至豪华标准的客房，其余房间将作为公寓出售。安邦保险的改造计划要求在明年春天关闭这座拥有1,413间客房的酒店，撤掉多至1,100个客房，裁减数百个酒店工作岗位。

　　或许未来将会有越来越多的传统酒店转行为酒店式公寓，这也是一笔不小的投资，据悉华尔道夫的改造费用预计将超过10亿美元。值得关注的是，一旦传统酒店成功，这对于酒店式公寓方面来讲也会赢来不小的挑战，将会上演一场晋楚争霸的大戏。

　　对于未来酒店式公寓的发展，恺信亚洲管理集团执行董事黎芸桦对记者表示：“目前市场非常火热，但是所谓的酒店式公寓也分不同档次，高端只能在个别城市开发容量不大，从目前消费趋势来看，中高端的人群消费占主力。低端的公寓并不占市场主流。而酒店式公寓与传统酒店在经营方面最大的不同就是需要根据每个城市不同的市场环境打造不同的品牌，针对年龄、兴趣不同的消费群体设计风格、推广方案也会有所不同。”

　　面对80后、90后为主导消费的新市场，为了与开发商双赢，恺信集团推出了四大品牌，即国际服务式公寓、创新酒店式公寓、精品度假村、高端行政公馆，意在打造多元化社区。

　　“目前市场上在酒店式公寓实施落地项目很少。酒店式公寓在提高销售份额上，除了需要整合和各个渠道外，还要学会借势营销，利用当下做火热的网红经济以及明星经济效应，结合互联网加速这一条路上的布局。”

　　可以说，当下最重要的是要顺势而为，一切都以消费者的需求为导向，酒店住宿行业就是要摆脱几十年来固有的思维，别让“标准”最后成为死亡的毒药。相比传统酒店，酒店式公寓则吸取酒店在服务系统、管理系统的精华，像打造酒店一样细致，但还要具有公寓的功能。